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절세 만병통치약? '부담부 증여'에 숨은 함정!

조회수 2019. 4. 11. 10:00 수정
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부담부 증여가 절세 만병통치약일까요? 과연?

제네시스박의 친절한 부동산 절세 #29


“전세 보증금이 끼어 있는 집을 자식에게 증여할 때 부담부 증여를 하면 좋다고 하던데, 정말인가요?”


부동산 세금에 대한 규제가 워낙 늘어서일까요? 사실 양도세도 그렇고 증여, 최근에는 공시가격까지 기존에는 별로 신경 쓰지 않았던 개념인데 요즘에는 이에 대해 많이들 궁금해하시는 것 같습니다. 이중 ‘부담부 증여’에 대한 관심 역시 예전에 비해 많이 늘어난 게 사실인데요. 과연 부담부 증여가 ‘절세 만병통치약’일까요?

부담부 증여란?

부담부 증여란 증여하는 재산에 보증금 혹은 담보대출과 같은 부채가 포함되어 있는 경우를 의미합니다. 이 경우 해당 부채를 제외한 금액을 기준으로 증여세가 부과되며, 나머지 부분인 채무액 만큼은 양도소득세가 부과되기에 전체적으로 따져보면 세부담이 줄어들어 아주 좋은 절세 수단으로 폭넓게 활용된 것이죠. 아래 두 사례를 비교해볼까요?

출처: 직방
부담부 증여하면 증여세와 양도세를 둘 다 내게 됩니다.

지금까지는 사례 1의 증여세보다는 사례 2에서 부담해야 하는 증여세+양도세 금액이 더 적어 부담부 증여를 활용하는 것이 일반적으로 유리했는데요. 앞으로는 꼭 그렇지만은 않게 되었습니다. 왜 그런지 차근차근 알아보겠습니다.

채무액에 양도소득세가 과세되는 이유?

지난 칼럼에서 우리는 양도소득세가 부과되는 기본 개념에 대해 살펴보았습니다. 두 가지 요건이 성립되어야 한다는 걸 기억하실 텐데요. 소득세법에서 열거하는 과세대상 자산에 해당되어야 하며(열거주의), 해당 자산을 양수하는 자가 대가를 지급해야 한다는 것(유상), 이 두 가지입니다.


이제 전세보증금 2억 원이 낀, 시가 5억 원 상당의 아파트를 자녀에게 증여하는 사례를 구체적으로 살펴봅시다. 먼저 해당 아파트는 소득세법에서 열거하는 과세 대상 자산에 해당되기에 열거주의 조건을 충족합니다.


그런데 재미있는 건 그 다음입니다. 현행 세법은 해당 아파트에 포함된 전세보증금 2억 원을 증여 받은 자인 자녀가 본인 소득 또는 재산을 통해 채무를 갚고 자신이 부담한 것으로 봅니다. 실제 금전 거래가 일어난 건 아니지만 그렇게 봄으로써 채무를 떠 안는다고 보는 것이죠.


이때, 주목해야 할 점은 해당 채무(전세보증금)를 상환하는 과정을 금전적인 대가로 보아 유상거래로 간주하는 것입니다. 따라서 위 조건 중 유상거래라는 조건도 충족되어 해당 채무에 대해서 양도소득세가 과세되는 것입니다. 이제 부담부 증여를 하면 왜 증여세와 양도소득세 두 가지가 동시에 발생하는지, 이해되시죠?

출처: 직방
양도소득세는 두 가지 요건을 충족해야 한다는 것, 잊지 않으셨죠?
실제 세 부담 차이는?

계속해서 위 사례를 통해 단순 증여인 경우와 부담부 증여인 경우, 세 부담이 얼마나 차이 나는지 비교해 보겠습니다.


먼저 일반 증여하는 경우입니다. 자녀는 성인이라고 가정하고, 5천만 원까지는 증여재산공제가 된다는 점을 활용하면 증여세 과세표준은 4.5억 원(=5억 원-5천만 원)이 되며, 증여세 세율 20%에 누진공제 1천만 원을 적용하면 증여세는 8천만 원입니다. 구체적인 계산 과정은 아래 표를 참고하세요. 계산 편의상 신고세액공제 3%는 생략했습니다.


이번에는 부담부 증여하는 경우입니다. 전체 5억 원 중 순수 증여는 채무액 2억 원을 뺀 3억 원이 해당되며, 채무액 2억 원에 대해서는 양도소득세가 과세됩니다. 3억 원에 대한 증여세는 위와 동일하게 적용할 경우 4천만 원이 됩니다.


중요한 건 양도소득세입니다. 채무액 2억 원에 대해 계산해야 하는데요. 증여자가 채무를 넘기면서 대가를 받았다고 보기에 이 금액(2억 원)은 양도가액이 됩니다. 동시에 취득가액은 2억 원*(2억/5억)=8천만 원이 되는데요. 이는 당초 취득가액(2억 원이라고 가정)에 해당 채무액 비중을 곱해줌으로써 구할 수 있습니다.


자, 이렇게 해서 양도소득세를 구해보면 2,622만5천 원이 나옵니다. 따라서 부담부 증여를 할 경우 총 세부담액은 증여세 4천만 원+양도소득세 2,622만5천 원을 합한 6,622만5천 원이 나오게 되는 것이죠. 일반 증여의 경우보다 1,377만 5천 원이 더 절세됨을 알 수 있습니다.

출처: 직방
일반 증여와 부담부 증여의 세액 차이입니다.
부담부 증여, 항상 좋은 것은 아니다!

여기까지만 보면, 부담부 증여가 절세 측면에서 무조건 유리하다고 생각하실 지 모르겠습니다. 하지만, 항상 그런 건 아닙니다. 위 사례에서 채무액 2억 원에 대해서는 양도소득세가 적용되기에 양도소득세 관련 내용은 모두 적용이 된다고 생각하시면 됩니다. 그럼 이런 경우가 생깁니다.


증여하는 주택이 1주택 등 비과세에 해당한다면, 양도소득세는 발생하지 않습니다. 이 경우는 더 좋은 경우겠죠? 위 사례로 보면 2,600여 만 원의 양도소득세를 더 줄일 수 있어 전체 세부담이 4천만 원으로 줄게 됩니다.


하지만, 증여하는 주택이 양도세 중과에 해당한다면, 세 부담은 더 늘어날 수 있습니다. 바로 이것 때문에 부담부 증여가 더 불리할 수 있는 것입니다. 위 사례의 주택이 만약 조정대상지역에 있고, 3주택 중과에 해당한다고 가정한다면 어떨까요?


이 경우, 장기보유특별공제 적용이 되지 않고, 기본 세율에 20%가 가산됩니다. 계산 편의상 세율만 20%가 가산된 55%라고 가정하면, 양도소득세 부담은 4,973만 원 정도로 크게 증가합니다(1억 1,750만 원*55%-1,490만 원=약 4,973만 원). 그리고 이때 전체 세 부담은 증여세 4천만 원+양도소득세 4,973만 원으로 총 8,973만 원이 됩니다.

출처: 직방
부담부 증여가 때로 더 불리할 수 있습니다.

즉, 부담부 증여는 양도소득세가 일반과세 되거나, 비과세 되면 아주 좋습니다. 하지만 양도세 중과가 적용된다면, 이 경우에는 부담부 증여가 오히려 손해가 될 수 있으며, 그 금액 차는 위 사례에서는 973만 원이라는 것을 알 수 있습니다.

부담부 증여, 세무사와 상담하세요.

오늘 사례, 좀 복잡하고 어려웠죠? 중요한 건 부담부 증여가 항상 좋지만은 않다는 것, 부동산 등 자산을 증여할 때 채무(보증금 등)가 있다면 부담부 증여가 발생할 수 있으니, 반드시 사전에 점검을 해야 한다는 것입니다.


핵심은 양도소득세가 일반과세이거나 비과세라면 부담부 증여가 유리, 그렇지 않고 양도세 중과인 경우라면 오히려 불리할 수 있다는 것입니다. 따라서 보증금이나 담보대출이 있는 주택을 증여할 때는 반드시 사전에 세무사 등 전문가와 상담하시고, 일반 증여와 부담부 증여 중 어떤 경우가 더 유리한지 확인을 받고 진행하시는 게 좋습니다.


여러분이 체크해야 할 일은, 이 둘의 관계를 정확하게 계산하는 것이 아닙니다. 기본개념을 명확히 인지하고, 이에 대해 어떤 게 유리한지 전문가에게 맡겨서 그 결과를 사전에 파악하고 올바른 의사결정을 하면 된다는 것입니다. 그 의사결정을 하는 데 본 칼럼이 도움이 되었으면 합니다. 지금까지 제네시스였습니다.



글. 제네시스박

주식회사 엠제이원 대표

<친절한 제네시스박의 부동산 절세> 저자

<부동산 기사 그래서 어떻게 봐야할까요?> 저자

블로그 ‘친절한 제네시스박의 부동산과 세금’


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