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한강 프리미엄이 있는 광진구, 주목할 만한 곳은?

2호선 지중화, 군자역, 어린이대공원 인근?

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빠숑의 입지 분석 레시피 #81


서울에서 가장 먼저 한강을 볼 수 있는 광진구는 서울생활권계획상 4개 권역으로 나뉩니다. 중곡 생활권, 화양·능동 생활권, 자양 생활권, 그리고 구의 생활권입니다. 생활권마다 특징이 명확합니다. 오늘은 광진구 입지에 대해 알아보겠습니다.

서울생활권계획상 광진구는 이렇게 나뉘어 있습니다.

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광진구, 생활권별 특징은?

구의 생활권은 명품 주거지였습니다. 자양 생활권도 주거지 밀집 지역이지만 아직 노후한 아파트가 많아 강동구, 송파구 등 강남권의 재개발 및 재건축 사업이 마무리되면 다음 관심 지역이 될 수 있는 곳이죠.


화양·능동 생활권은 건대입구역 근처 대표적인 유흥가 위주 지역입니다. 상권을 중심으로 발달한 곳이고요. 마지막으로 중곡 생활권은 어린이대공원 후문 지역에 있는 곳입니다. 전통적으로 빌라 밀집 지역이며, 우리나라에서 서울대를 가장 많이 진학시킨다는 대원외고가 있는 곳으로 더 유명합니다. 그 외에도 고등학교가 밀집해 있어 12월 전후로 전월세 수요가 많은 지역입니다.

직방에서 본 대원외국어고등학교 작년 서울대 진학자 수

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광진구, 주요 아파트 단지는?

광장동은 주거지로서는 매우 좋은 입지입니다. 광장동 지역 랜드마크라고 할 수 있는 광장힐스테이트는 동 배치가 독특합니다. 앞은 고층이고 뒤는 저층인 테라스 하우스입니다. 그래서인지 앞 동보다 뒷동이 더 인기가 많습니다. 시세도 당연히 더 높고요.


가운데 중앙 정원이 있는데 저층 테라스 하우스와의 조화가 참 좋습니다. 단독주택 앞마당처럼 볼 수 있게 설계를 해놨습니다. 그런 단지의 조경과 주동의 조화가 멋집니다. 아주 큰 대단지는 아니지만, 주상복합으로 상가도 잘 배치되어 있고, 상권 평가의 기준인 스타벅스도 입점해 있습니다.

광장힐스테이트 전용 84㎡의 실거래가 이지뷰 그래프입니다. 2018년 12월, 9억 3,000만 원에 전세 거래되었습니다.

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강변역 근처 현대프라임에서도 한강이 보입니다. 작은 단지인 현대프라임은 24평으로 대형 평수는 아니지만 한강이 보여 인기 아파트입니다. 광장힐스테이트는 한강이 사이사이 조금 보이긴 하지만 그보다는 새 아파트에 대한 수요와 단지 상품 자체의 우수성으로 랜드마크가 되었겠지요.


광장동 극동아파트도 관심가질만 만합니다. 재건축 연한이 되면 재건축이 될 것이고, 재건축되기만 하면, 입지로는 광진구 최고 위치입니다. 거의 모든 세대가 한강을 조망할 수 있고, 풍수적으로도 한강의 정기를 동향에서 가장 먼저 받을 수 있는 입지이기 때문입니다. 역세권 입지에, 상권도 잘 발달되어 있는 입지이기도 합니다.

광장 극동아파트는 한강 조망이 뛰어나고 재건축 이슈가 있어 높은 시세를 자랑합니다.

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자양동에는 자양현대, 로얄동아 등 2백 세대 규모의 소규모 단지가 뭉쳐 있습니다. 성수동에서 이어지는 위치여서 공업 지역 분위기가 살짝 나기도 합니다. 광장동보다는 자양동이 서울 도심에 더 가깝기 때문에 더 고급 시설을 넣어야 하는데 실상은 그렇지 못했던 것이지요.

광진구, 주요 상권은?

광진구에서 가장 핫한 상권은 건대 상권입니다. 건대 상권은 핫플레이스입니다. 그만큼 대한민국의 대표하는 장사 고수들이 진검승부를 펼치는 곳입니다. 많은 상가가 개업하고 폐업하는, 그래서 가게가 자주 바뀌는 상권입니다.


상권이 발달하려면 교통이 뒷받침되어야 하는데 이곳은 2호선, 7호선 더블역세권이라는 조건을 갖춘 지역입니다. 롯데백화점과 스타시티가 중심 시설입니다. 특히 대학가 상권인데도 직장인도 많이 오고, 중・고등학생도 좋아하는 상권입니다. 다른 지역에 사는 사람이 자발적으로 찾아오는 상권이 좋은 상권인데 건대 상권이 그렇습니다. 영화관도 롯데시네마 프리미엄급인 샤롯데관이 있을 정도니까요.

건대 상권의 랜드마크인 스타시티의 모습입니다.

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스타시티는 바로 이 건대 상권에서 가장 높고 멋진 랜드마크 건물입니다. 지하철역과도 바로 연결되어 있어, 건물의 가치가 굉장히 높습니다. 보통 역이 가까우면 시끄럽거나 좋지 않은 시설이 있거나 번잡하기 마련인데, 스타시티는 롯데백화점과 더클래식 500과 더불어 고급상권 지역이 되었습니다. 사실 이전에는 이곳이 고급스러운 동네가 아니었는데, 스타시티 덕분에 지역 이미지가 많이 바뀌었습니다.


최근 인기를 끌고 있는 커먼그라운드도 일종의 좋은 상가 개발 사례입니다. 2백여 개의 컨테이너를 쌓아 만든 국내 최초, 세계 최대 컨테이너 쇼핑몰입니다. 젊은 층이 특히 좋아합니다. 사진을 찍어 SNS에 올리기 좋아 인기가 많습니다.

광진구, 주목할 만한 곳은?

광진구의 2호선은 지상철입니다. 옛날에는 전철이 한강을 지날 때 기술이 부족하여 지하 선로를 만들지 못했습니다. 기술이 발달한 현재는 지중화를 할 수 있지만, 여전히 지상철입니다. 지상철은 주거지로도 상업지로도 좋지 않습니다. 지역 자체가 분단되어 시너지를 낼 수 없기 때문이지요.


현재 서울시에서도 지중화 계획을 계속 검토하고 있습니다. 만약 지중화되면 광진구 2호선 라인도 대박 입지가 됩니다. 서울의 토지 이용도를 높이려면 지상 철도와 차량기지, 군부대, 변전소, 변압소 등 혐오시설들을 모두 없애야 합니다. 이런 비선호시설 인근에 있는 주택을 저렴한 금액으로 확보하는 것도 길게 보면 좋은 투자 방법입니다.


군자역에는 가구거리가 있습니다. 가구거리는 통상적으로 상권 중 임대료가 가장 저렴한 곳에 자리잡게 됩니다. 군자역 주변에 역세권 프리미엄을 노릴 만한 주거용 아파트가 없어 지금은 단순한 환승역 역할만 하고 있습니다. 군자역 주변은 광진구에서는 가격이 가장 저렴한 지역이기 때문에 실주거지로 검토할 만합니다. 전철망이 나중에 들어오는 건 힘들지만 이미 들어와 있는 곳에 개발하는 건 쉽기에 개발을 기대해도 좋습니다.

어린이대공원과 군자역 사이도 잠재 가치가 있는 곳입니다.

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어린이대공원 쪽에서 군자역 사이도 개발되면 좋을 것 같습니다. 어린이대공원은 능동에 있습니다. ‘능’은 왕이나 왕의 직계 무덤입니다. 풍수적으로 신중하게 고른 입지인 거죠. 이곳 역시 사람들이 모이게 할 만한 시설로 개발할 잠재 가치가 있는 곳입니다.

광진구, 정리하자면…

광진구는 매력적인 입지입니다. 한강이라는 멋진 수공간이 있고, 녹지공간인 아차산도 있습니다. 강남이나 강북으로 연결되는 교통이 편리하고 상권도 잘 형성되어 있어 외부인도 많이 찾아오는 곳입니다.


편의 시설은 어떨까요? 외국인들도 좋아하는 워커힐호텔과 W호텔이 있고, 건국대와 건대병원도 있습니다. 종합병원, 백화점, 재래시장 등 상업시설로는 없는 게 없어 은퇴하신 분들이 살기에 참 좋습니다. 공기 좋고, 교통 편리하고, 대형 종합병원이 있는 지역은 은퇴자에게는 가장 좋은 입지가 되니까요.


광진구 광장동, 자양동의 많은 구축 아파트는 아파트 재건축 연한이 거의 다 되었기 때문에 신규 주거 시설이 많이 들어올 수 있습니다. 또, 한강을 끼고 있는 입지 중에서도 광진구는 한강의 기운을 서울에서 가장 먼저 맞이하는 곳입니다.


광장동은 교육환경도 좋습니다. 광남 학군은 ‘리틀 강남’으로 불릴 정도지요. 화양동과 능동에는 1인 가구가 많고, 중곡동에는 가족 단위인 2~3인 가구가 주로 살고 있습니다.


광진구는 원래 마포구, 성동구, 강동구보다 시세가 높았던 지역입니다. 그만큼 프리미엄이 있었던 입지인데 타 지역에 신규 아파트가 대규모 입주하기 시작하면서 시세가 역전되었습니다. 새 주거시설이 없어서 순위에서 밀려난 지역이기 때문에 향후 새 아파트가 입주하게 되면 충분히 마포구, 성동구, 강동구와 다시 어깨를 나란히 하지 않을까 합니다. 광진구 내 새 아파트의 공급 여부를 관심 있게 봐야 할 이유가 여기에 있는 것이죠.



글. 빠숑(김학렬)

더리서치그룹 부동산조사연구소 소장

'지금도 사야 할 아파트는 있다' 저자

블로그 '빠숑의 세상 답사기'


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