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'아파트 미분양 물량'으로 보는 수도권 부동산 시장

조회수 2019. 4. 9. 10:00 수정
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서울, 인천, 경기 지역의 미분양 현황을 살펴보았다.

새벽하늘의 부동산 아울렛 #48


아파트 분양 시장은 시장 분위기를 엿볼 수 있는 중요한 지표가 된다. 특히 미분양 물량의 증감은 매매가격과 밀접한 상관관계를 보인다. 서울을 비롯한 수도권의 미분양 추이를 살펴보고 향후 부동산 시장의 분위기를 예측해보자.

출처: 직방
직방 앱에서 본 수도권 지역 최근 3개월 아파트 매매 시세 변동률
1. 서울

먼저 서울의 미분양 추이와 매매가격이 어떤 상관관계를 보였는지 확인해보자.


2007년 후반기였던 A 구간을 보면 미분양이 서서히 증가하기 시작한다. 그리고 급기야 2,500호가 넘는 미분양이 발생했다. 처음 미분양이 증가하는 구간에서는 매매가격도 함께 증가했지만, 이는 그 직전 시기에 서울 매매지수가 엄청나게 오른 것에 대한 관성이었다.

출처: 직방
A 구간과 B 구간을 유심히 살펴보자.

하지만 매매가격은 결국 하락하기 시작한다. 이후 잠시 반등하는 시기가 있었지만, 결과적으로는 본격적인 하락세로 접어들었다.


그러다 B 구간인 2013년 후반기부터 미분양이 줄어들기 시작한다. 그리고 매매가격은 조금씩 꿈틀대기 시작했다. 미분양 수가 1,000호 밑으로 떨어지면서부터는 본격적인 상승국면으로 접어들었고, 100호 아래까지 소진되자 매매가격은 폭등했다. 그리고 미분양 수치는 지금까지 역대 최저치를 유지하고 있다. 그렇다면 9·13 대책 이후 소폭의 하락세를 보이는 현재 서울의 분위기가 본격적인 하락국면으로 접어들었다고 하기엔 뭔가 석연치 않다.


하지만 1월과 비교해 2월에는 경미한 미분양이 발생했는데, 대부분이 강동구의 초소형 아파트이므로 시장 분위기가 전환되었다는 시그널로 보기엔 무리가 있다. 단, 올해 1만 세대가 넘는 강동구의 입주 물량이 매매가격에 어떤 영향을 미칠지는 지켜볼 필요가 있다.

2. 경기도

경기도도 서울과 마찬가지로 2013년 후반기부터 미분양이 급격히 줄어들기 시작했다. 그리고 매매가격도 상승했다. 하지만 워낙 입주 물량이 많다 보니 2015년 후반기에 갑자기 미분양이 급등했지만, 이후 꾸준히 소화하면서 2019년 2월 현재는 5,878호로 매우 양호한 수준에 머물고 있다.


이 수치는 2015년 경기도 아파트 시세가 한창 상승할 때의 미분양 수보다 훨씬 낮은 수치로 아파트 시장에 긍정적인 영향을 미칠 가능성이 크다. 하지만 경기도는 워낙 범위가 넓고 지역에 따라 편차가 심하기 때문에 더 세부적으로 들여다봐야한다.

출처: 직방
경기도의 미분양 물량은 현재 양호한 수준으로 보인다.

먼저 성남시의 경우 줄곧 제로 미분양을 유지하다가 19년 1월, 판교 대장지구에서 400호가 넘는 미분양이 발생되었다. 하지만 빠르게 소진되고 있다. 상대적으로 높은 분양가에 비해 아직 주변 인프라가 갖춰지지 않았다는 인식이 미분양의 원인으로 보이는데, 점차 미래가치에 비중을 두면서 그 분양가를 인정하고 있는 양상이라 해석해 볼 수 있다.

출처: 직방
직방 앱에서 본 판교 대장지구 일대의 분양가 현황이다.

고양시의 경우도 19년 1월, 400호 남짓이었던 미분양이 800호 후반까지 늘어나면서 장기침체로 접어드는 게 아닌가 하는 우려가 있었다. 하지만 최근 한 달 사이 반 이상의 미분양이 해소되면서 분위기를 반전시켰다.


또 주목할 만한 지역은 남양주시다. 2017년까지 계속 미분양이 늘면서 2,000호가 넘는 수준까지 물량이 쌓이기도 했지만, 이후 꾸준하게 미분양이 소진되면서 현재는 400호 후반의 수준을 유지하고 있다. 2018년부터 입주 물량이 제법 많았음에도 미분양이 줄어들고 있다는 것은 입주 물량을 잘 소화하고 있다는 의미다. 하지만 올해 10,000호가 넘는 입주 물량이 추가로 예정되어 있기 때문에 이 고비를 어떻게 넘길 것인지는 지켜봐야 할 것이다.


화성시의 경우도 2015년부터 쏟아진 동탄 입주 물량 폭탄에 비해 미분양 수는 매우 양호한 상태를 유지하고 있다. 2017년 한때는 2,000호가 넘는 미분양이 적체되었지만 이후 꾸준히 감소해서 현재는 300호에도 미치지 않는 미분양 수를 보여주고 있다. 그러나 마찬가지로 올해 또 20,000호가 넘는 입주 물량이 있기에 섣불리 상승을 판단하기에는 이른 감이 있다.

출처: 직방
평택시에도 올해 입주 물량이 줄줄이 대기 중이다.

하지만 좀처럼 미분양이 줄어들지 않고 있는 지역이 있는데, 바로 안성시와 평택시다. 안성시의 미분양 물량은 19년 2월 기준 1,263호로 경기도에서 가장 높은 수준을 보인다. 인구 18만이 조금 넘는 도시에 작년 5,800호가 넘는 입주 물량이 큰 부담으로 다가왔고, 아직도 이를 소화시키기가 매우 벅찬 모습이다.


그 다음 순위가 바로 831호의 미분양이 쌓여 있는 평택시다. 하지만 평택시는 매년 10,000호가 넘는 입주 물량이 계속해서 쏟아졌던 지역이다. 그런 것에 비하면 꽤 선전하고 있다고도 볼 수 있다. 그러나 올해의 입주 물량은 20,000호가 넘기 때문에 이 물량을 과연 얼마나 소화할 수 있을지가 궁금하다.

3. 인천광역시

인천은 광역시 중 유일하게 수도권에 해당되는 지역으로, 미분양 추이는 경기도와 비슷한 모양새를 보이고 있지만 요즘 들어 다시 미분양이 증가하는 현상이 나타나고 있다.

출처: 직방
인천 또한 지역별로 편차가 심하다.

하지만 인천 또한 지역별로 편차가 심하다. 세부적으로 살펴보면 인천 중 미분양이 가장 많은 지역은 서구다. 원래는 영종도를 품고 있는 중구의 미분양이 가장 많았는데, 최근 2월에 서구 검단지구에서 400호가 넘는 미분양 물량이 발생하면서 순위가 역전되었다. 이런 분위기라면 검단에 추가로 분양하는 물량에 대해서도 좋은 분위기를 기대하긴 어려울 것 같다.


그 뒤를 잇고 있는 지역은 미추홀구다. 이곳은 별다른 변화 없이 계속해서 200호 중반 정도의 미분양을 유지하고 있다. 그리고 나머지 남동구나 부평구, 계양구 등은 100호 미만의 미미한 미분양이 있을 뿐이다.


그런데 주목할 만한 곳은 바로 연수구다. 사실 입주 물량은 연수구의 송도가 압도적으로 많다. 하지만 오히려 송도의 미분양은 계속해서 제로를 유지하고 있다. 따라서 인천은 향후 움직임이 있을 때 그 선두에는 송도가 있을 가능성이 크고, 그 밖의 지역은 검단지구의 미분양 추이, 그리고 이것이 다른 지역에 얼마나 큰 영향을 미치느냐에 달려있을 듯하다.


이처럼 미분양 추이만 살펴봐도 부동산 시장의 분위기를 어느 정도 엿볼 수 있다. 미분양 추이는 수도권에 내 집 마련 계획이 있는 사람들에게 유용한 참고자료가 될 것이다.



글. 새벽하늘 김태훈

<나는 부동산 경매로 슈퍼직장인이 되었다> 저자

새벽하늘의 경매이야기(블로그)

다꿈스쿨 멘토

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