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빠숑의 입지 분석 레시피 #80

동작구 하면 떠오르는 곳이 어디인가요? 저는 노량진과 흑석동이 먼저 떠오릅니다. 사당동도 동작구에 속해있긴 하지만 사실 동작구 이미지가 약합니다. 관악구 느낌에 더 가깝습니다. 서울대입구역과 비슷해 보이기도 합니다.

오늘은 동작구에 관해 이야기해볼까 합니다. 동작구의 대표적인 동 몇 곳을 중심으로 동작구를 구석구석 알아보도록 하겠습니다.

구마다 대표적인 동이 있는데, 동작구에서 대표적인 동을 꼽으라면 단연 노량진동입니다. 노량진 하면 수산시장도 함께 떠오르고, 재수학원과 공무원 학원도 떠오릅니다. 하지만 부동산에 관심이 많은 분이라면 노량진뉴타운의 진행 상황이 궁금하실 것 같습니다.

몇 년째 유망한 개발 지역으로 주목만 받는 노량진뉴타운은 진행이 지지부진했습니다. 사업이 마무리된 곳이 하나도 없습니다. 최근 들어 조합 설립을 마치고 일부 구역은 사업시행변경인가를 얻어내고 있는 정도입니다. 이곳이 정말 낙후되었는데, 주거 중심지였으면 뉴타운 사업이 더 빠르게 진행됐을 것입니다. 하지만 학원가와 수산시장 등 상권이 중심이다 보니 속도가 늦을 수밖에 없죠.

노량진은 강남과 가깝고, 9호선이 있어 교통이 편리하며, 한강도 가까운 좋은 입지인데 아직도 옛 상태 그대로인 것은 그만큼 이해관계가 복잡하기 때문입니다. 근처 영등포뉴타운, 신길뉴타운보다 진행이 늦은 이유가 여기에 있습니다. 그러다 보니 현재 노량진과 흑석은 서울 개발을 시작할 때부터 서울이었는데, 지금은 가장 서울답지 않은 지역이 되어버렸습니다.

노량진뉴타운은 2003년 지정된 후 오랜 세월이 지났습니다. 2006년에 가장 뜨거웠는데, 그때 가격이 평당 3천～4천만 원이었습니다. 그 가격을 지금까지 이어온 것입니다.

노량진뉴타운 사업이 빨리 진행되지 못하는 이유는 여러 가지가 있습니다. 그 중 하나는 활성화된 노량진 상권의 이익과 충돌하기 때문입니다. 그 외에 정치적인 이유도 있고 동의율 문제, 그리고 지질 문제도 있습니다.

우리나라는 산이 많고, 길이 좁아 공사차 진입로를 확보하지 못하는 경우가 있습니다. 사업이 제대로 진행되려면 일단 진입로부터 확보해야 합니다. 하지만 이곳은 소방도로도 없어 더 진척되기가 힘듭니다. 입지는 너무 좋은데 해결해야 할 것이 많아 늦을 수밖에 없는 것입니다. 자연환경으로는 한강을 끼고 있지만, 한강 접근성은 떨어지고 숲은 국립묘지와 현충원에 몰려 있습니다.

그러니까 노량진의 미래를 구체적으로 그려보려면 일단 시간이 좀 많이 걸릴 것입니다. 만약 주거지역이 정비되고 구 수산시장도 정비되면 그 다음으로 노량진 역세권을 개발할 것입니다. 그때 지하철 1호선 지중화 작업을 하면 한강을 걸어서 갈 수 있게 됩니다. 여의도까지 쉽게 걸어갈 수 있는 거죠. 여의도가 노량진까지 확장하는 것으로 봐도 좋습니다. 이게 2030 서울시 생활권 계획의 방향성이고, 충분히 실현 가능성이 있습니다.

노량진에는 수산시장이 두 곳 있습니다. 예전부터 있던 수산시장(구 수산시장)과 현대화한 수산시장(신 수산시장)입니다. 상인들이 구 수산시장에 있던 위치를 포기하고 신 수산시장으로 옮겨야 하는데, 이것이 말처럼 쉬운 문제가 아닙니다. 상인들에게 점포의 위치는 생존이 걸린 문제입니다. 위치 이전은 굉장히 민감한 문제입니다.

그럼에도 현대화는 꼭 필요한 과정입니다. 그래야 오는 사람도 편하고 장사하는 분도 편합니다. 최근 노량진 수산시장은 외국인들이 관광코스로도 많이 온다고 합니다. 1층에서 살아 있는 물고기를 골라, 2층에서 바로 먹고 탕도 끓여주니 외국인에게는 신선한 문화입니다. 현대화할 때 길을 잘 모르는 외국인도 어디든 쉽게 잘 찾아갈 수 있게 표지판을 정비한다면 더 좋을 듯합니다.

노량진은 예전 재수학원이 몰려 있던 곳에서 새롭게 변모하여 한류의 중심으로 떠오르고 있습니다. 기본적으로 사람이 많이 오는 중간 입지인데, 수산시장이 현대화되면 더 많은 사람이 오게 될 것입니다. 일단 부동산은 자발적으로 찾아오는 사람이 많아지면 자연히 가치가 올라갑니다. 또, 환경이 정돈되면 깔끔해지니 ‘여기 집을 좀 고쳐 살면 좋겠네.’ 하는 사람들이 많아집니다. 그러면 뉴타운이 활성화되는 겁니다.

예전에는 1호선 노량진역과 9호선 노량진역이 너무 멀어 환승하기가 굉장히 힘들었습니다만, 2015년에 환승 통로가 생겨 상황이 나아졌습니다. 9호선에다가 급행도 서는 역이라 상권이 좋아질 수밖에 없습니다.

노량진역에 내리면 근처에 아파트가 없고, 대신 노량진 초등학교가 초역세권 초등학교로 9호선을 끼고 있습니다.

노량진 뉴타운이 진행되면 노량진초등학교는 신축 이전될 예정입니다. 그리고 맞은편 동작구청은 장승배기역 쪽으로 이전합니다. 기존 동작구청 부지는 상업지역으로 고밀도 재개발합니다.

상대적으로 낙후한 노량진 일대의 개발은 동작구 입지의 미래가 달린 문제라고 봐도 무방합니다.

흑석동은 지난 3년간 동작구에서 가장 큰 주목을 받은 지역입니다. 한 지역이 계속 관심을 얻으려면 새 아파트가 정기적으로 생겨야 합니다. 흑석동은 강남과 접근성이 좋았고, 호재도 많았습니다. 바로 옆 상도동에 없는 9호선도 있습니다.

흑석동은 한강 접근성이 뛰어납니다. 한강이 보이는 아파트가 많습니다. 옛날 아파트 중에서는 명수대현대가 있는데, 한강을 조망할 수 있어 굉장히 비싸고 매물도 없습니다. 신규 아파트 중에서는 아크로리버하임이 있습니다. 흑석뉴타운 중에서 한강을 조망할 수 있는 세대수가 가장 많이 나오기 때문에 굉장히 비쌉니다. 지대가 높다는 단점도 한강을 끼고 있으니 한강 조망 가능성을 높여 오히려 장점이 되었습니다.

2016년 당시에는 평당 2천만 원 중후반 정도에 분양했는데, 지금은 4천만 원이 넘고 로열층은 5천만 원까지도 거래되고 있다고 합니다. 이제 아크로리버하임이 흑석동의 랜드마크가 되어 흑석뉴타운 내 새 아파트는 이를 기준으로 평당 4천만 원 전후의 가격이 지닐 가능성이 큽니다.

또, 흑석동에는 중앙대학교와 중앙대병원이 있습니다. 병원이든 학교든 양질의 일자리를 제공하며, 대학가는 전부 상권입니다. 이곳은 주변 동과 모두 동떨어져 있어 마치 외딴 섬 같은 지역입니다. 그런데 이렇게 높은 시세를 유지할 수 있었던 건 중앙대와 중앙대병원이 있기 때문입니다. 여기에 9호선까지 들어와 더 부가가치를 높여 준 것이고요.

마지막으로 교통의 요지 사당역이 있는 사당동 인근도 살펴볼까요? 사당역은 왠지 사람이 모이기보다는 스쳐간다는 느낌이 많이 듭니다. 친구와 약속을 잡을 때도 보통 사당보다는 강남에서 보기도 합니다.

사당역 역세권은 개발하기 어렵습니다. 일단 자리가 없습니다. 광역환승센터 개발 계획이 있지만 땅을 파야 하기 때문에 시간과 비용이 많이 듭니다. 그리고 기존 건물 자체가 엄청나게 낡았습니다. 하지만 방배동 쪽에 재개발, 재건축이 활성화되기 시작했으니 영향은 많이 받을 것입니다.

사당역은 차가 워낙 많아 잘 막히기도 합니다. 또 수도권의 지방캠퍼스 스쿨버스가 사당역에서 대학생들을 많이 태우는데, 그로 인해 학생들이 이곳에 머물며 많은 소비를 합니다. 또, 과천에 술집이 없어 사당으로 넘어오는 경우도 있습니다. 이런 것은 입지 특성으로 인한 반사 이익이죠.

사당동이 한때는 동작구에서 아파트 가격이 제일 저렴했습니다. 그때는 상업시설 위주여서 주거시설에 프리미엄을 주지는 않았습니다. 그런데 워낙 강남 접근성이 좋고 새 아파트가 들어오고 이슈가 되니 최근에 가격이 많이 올랐습니다.

길 건너편 서초구 방배동에 재건축이 진행되면 이주 수요도 받을 수 있고, 방배동 시세가 올라가면 사당동도 어느 정도 따라가기 때문에 사당동 아파트의 가치는 한동안 계속 올라갈 것입니다. 주거시설은 사당역이 아닌 이수역 근처에 많습니다. 보통 아파트 이름에 ‘사당’이 아닌 ‘이수’를 쓰는 경향이 있습니다.

이렇듯 길 건너 방배동과 사당동은 개발되며 시너지 효과를 주고받을 것입니다. 또 서초동 서리풀터널, 장재터널이 뚫립니다. 그대로 진행되면 이곳에서 강남 테헤란로까지 직선으로 갈 수 있습니다. 그게 가장 큰 호재입니다. 현재 남부순환로가 막히는데, 서리풀터널을 뚫으면 분산 효과가 생길 것입니다.

동작구는 다른 지역에 비해 개발 방향성이 확실합니다. 계획이 얼마나 빨리 추진되느냐가 관건입니다. 영등포구와 동작구 사이로 신안산선 계획이 있습니다. 그리고 강남 접근성도 양호하고, 종로구와 중구로 가기도 수월하며, 여의도로 가기도 무척 좋습니다. 일자리가 많은 지역과 접근성이 좋아 입지 자체의 가치만으로도 충분히 주목받을 만합니다.

먼 미래에 노량진뉴타운이 개발되어 새로운 주거시설이 들어온다면 학원가도 바뀔 것입니다. 대치동 학원가, 목동 학원가처럼 입시생을 타깃으로 한 학원이 많이 생기지 않을까 예측해봅니다.

처음에 노량진 학원가가 생겼을 때는 지방에서 온 학생들의 영향이 컸습니다. 서울역과 영등포역에서 가깝고 그 두 곳보다 가격이 저렴했습니다. 노량진이 좋아서라기보다는 밀려난 상권이 들어오는 방식이었습니다. 그런데 노량진뉴타운이 추진된다면 사정은 완전히 달라질 것입니다.

동작구는 작지만 강한 지역입니다. 우리나라처럼 자원이 없는 곳은 항상 매개체, 메신저 역할이 중요합니다. 동작구 자체에서 무언가를 생산하거나 일자리가 많지는 않지만, 일자리 배후 지역으로 굉장히 좋은 입지이기 미래가치가 높습니다.

앞으로 영등포뉴타운, 신길뉴타운, 노량진뉴타운, 흑석뉴타운이 완성되면 중심은 여의도와 가장 가까운 노량진뉴타운이 될 것입니다. 업무지구와 주거시설을 동시에 쓰면 더 발전할 수 있을 것입니다.

정리하겠습니다.

첫째, 동작구는 서울에서 일자리가 많은 지역인 강남, 광화문, 여의도 모두와 접근성이 좋은 입지입니다.

둘째, 사당동은 방배동 재개발의 이주 수요를 받으며 방배동 시세를 어느 정도 뒤쫓을 수 있을 겁니다.

셋째, 시간이 많이 걸리겠지만, 노량진뉴타운은 곧 동작구의 미래가치입니다.

동작구 부동산을 볼 때, 이 세 가지 요소를 염두에 두고 지켜보면 분명 인사이트를 얻을 수 있을 것입니다.

글. 빠숑(김학렬)

더리서치그룹 부동산조사연구소 소장

'지금도 사야 할 아파트는 있다' 저자

블로그 '빠숑의 세상 답사기'