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쏘쿨의 사람 사는 아파트 #39

내 집 마련 상담을 하다 보면 많은 사연을 접합니다만, 부동산 시장은 도대체 알다가도 모르겠다고 하는 분이 요즘처럼 많은 시기는 드뭅니다. 왜냐하면 최근 몇 년간 서울, 수도권 부동산 시장이 주식 차트처럼 급등 후 하락하고 있어서 많은 서민의 마음을 들었다 놨다 하기 때문이죠.

현재 2019년 초입 서울, 수도권 부동산 시장은 보합 내지 하락으로 시작하고 있습니다. 작년 가을 단기 고점 때 내 집 마련을 하신 분들은 걱정이 많지만, 작년 그 수도권 폭등 시기 참으며 버티신 분들은 가슴을 쓸어내리고 있습니다. 다시 내 집 마련을 꿈꿀 수 있는 시기가 오고 있으니 말입니다.

부동산 시장이 앞으로 어떻게 될지 또 모르는 일입니다. 미래는 신만이 알겠죠. 하지만 우리 가족이 살 집은 지난 칼럼에서도 말씀드렸듯이 꼭 필요한 필수재입니다. 사기 싫다고 안 살 수 없는 거죠. 없으면 전세나 월세로 빌려서라도 사용해야 하는 필수품입니다. 전월세로 사는 것은 문제가 안 되지만 아이가 태어나고 가족이 많아지면 여러 가지 이유로 주거 안정성이 필요합니다.

가령, 아이가 학교에 다니고 친한 친구들이 있는데 전셋값이 올라서 타지역으로 이사 가야 하는 경우도 생깁니다. 어른들도 회사를 옮기거나 다른 일을 하면 고통스럽듯이 사는 곳을 옮기는 것은 아이들에게도 큰 시련이죠. 최소한 집을 갖고 있다면 집값이 상승하든 하락하든, 전셋값이 상승하든 하락하든 상관없이 주거 안정성이 확보됩니다. 그것 하나로도 충분합니다.

작년에 집을 샀는데 가격이 하락했다고요? 걱정마세요. 서울, 수도권 주요 지역 역세권 대단지 아파트라면 지난 10년 전보다 결국 다 상승했습니다. 10년 전보다 하락했다고요? 드물기는 하지만 있긴 할 겁니다. 하지만 20년 전보다도 하락했나요? 서울 주요업무지구 출퇴근 한 시간 이내 역세권 대단지에 중형 이하 아파트라면 거의 없다고 보시면 됩니다.

1~2년 단기간 시세 변동에 크게 신경 쓰지 않는 것이 좋습니다. 실거주 목적으로 구매했다면 올랐다고 팔 것 아니고 떨어졌다고 팔고 이사갈 것도 아니니까요. 시세는 그 시점의 가격일 뿐입니다. 일반적인 실수요자라면 우리 가족이 불편함 없이 살 집이 필요한 것이지, 수요공급 논리의 단기간 부동산 가격 변화하고는 상관없는 겁니다. 그 안에서 우리 가족이 즐겁고 행복하면 그걸로 된 겁니다.

그렇다면 출퇴근할 때 편리한지, 은행, 마트, 백화점, 음식점, 관공서, 병원 등 우리 가족이 살기에 필요한 편의 시설이 잘 갖추어져 있는지, 아이들 교육을 위한 학교나 유치원, 어린이집 등이 갖춰져 있는지가 단기간의 시세 변동보다 더 중요한 것이죠.

신혼부부가 신혼집을 구할 때 중요하게 생각하는 요소는 무엇일까요? 예전 신혼부부 주거실태조사 통계를 보면 주택마련 경험이 거의 없는 신혼부부들도 집을 구할 때 꼼꼼히 챙기는 모습을 볼 수 있습니다. 신혼부부가 주택의 위치를 결정할 때 고려하는 요소는 직장과의 거리(47.6%), 주거환경(26.6%), 부모 집과의 거리(17.7%)순으로 나타났습니다. 오래된 통계이긴 하지만 살 집을 구할 때 고려하는 요소는 크게 달라지진 않았을 겁니다.

부동산은 입지 조건만 갖춰져 있다면 상승과 하락을 단기간 반복하며, 인플레이션만큼 장기적으로 우상향합니다. 단기간 하락한다고 해서 입지 좋은 아파트 가격이 반 토막 나지 않습니다. 반대로 상승한다고 해서 끝없이 오르는 것도 아닙니다.

따라서 상승기에는 하락을 염두에 두어야 하고, 마찬가지로 하락기에도 상승을 염두에 두어야 합니다. 하지만 보통 시장 상황에 흔들리는 사람이 많습니다. 내 집 마련같이 큰 비용을 치르는 물건을 사본 경험이 부족해서입니다.

자동차 가격은 사면 무조건 하락합니다. 그런데 그것에 불만을 표하는 사람은 없습니다. ‘내차는 낡았지만 중고차 가격은 더 받아야 해!’라고 하는 사람을 본적이 있나요? 자동차가 낡고 오래되어도 타고 다닐 수는 있지만 가격은 많이 하락합니다.

헌데 집은 사면 무조건 올라야 한다고 대부분 생각합니다. 자기집을 구입하고 나서 “제가 이 집을 사서 5년을 사용했으니 감가상각을 고려해서 제가 매수한 가격보다 싸게 팔겠습니다.”라고 하는 사람을 전 이제껏 본적이 없습니다.

왜일까요? 자동차건 집이건 우리 가족을 위해 필요할 때 매순간 제 역할을 합니다. 식품도 그렇고 옷도 그렇고 모든 물건은 사서 사용하고 남으면 가격이 하락해야 한다고 생각합니다. 그런데 왜 집은 우리 가족이 충분히 몇 년간 사용하고 그에 따라 낡는데 가격은 올라야 한다고 생각하는 걸까요? 가끔 내릴 수도 있지 않을까요?

‘산이 높으면 골이 깊다’는 속담처럼 그 물건의 가치보다 가격이 너무 많이 오르면 조정기를 거치게 되어 있는 겁니다. 사람이 이성적일 것 같지만 폭등기에는 감정적으로 주변 분위기에 휩싸여 높은 가격을 지불하기도 하고, 이렇게 조정기일 때는 공포에 휩싸여 시세보다 낮은 가격이 와도 사지 않으려고 하는 거랍니다.

투자 심리는 인간의 본성을 거스르기 어렵습니다. 내 집 마련도 하나의 투자라고 보고 우리 가족이 충분히 사용할 수 있는 사용가치와 나중에 팔 때 가격이 상승할 수 있는 투자가치까지 생각해야 합니다.

그러기 위해서는 우리 가족이 당장 만족할 수 있고, 나중에 우리 집을 사줄 사람도 만족할 만한 집을 처음부터 사는 센스를 발휘해야 합니다. 그래야 중고차처럼 가치가 떨어지지 않는 멋진 집을 마련할 수 있습니다.

당분간 부동산 시장은 지금의 분위기가 이어질 가능성이 높습니다. 그동안 저축을 꾸준히 하며 성실하게 기회를 엿보고 있었다면, 요즘과 같은 부동산 시장 조정기에 더 집중해서 시장의 흐름을 지켜봐야 합니다. 신축 분양 시장의 흐름도 지켜보고, 정부 규제가 언젠가 풀리는 시점을 기다렸다가 사람들이 공포에 빠졌을 때 시세보다 저렴하게 내 집 마련을 한다면 이기고 시작하는 똑똑한 ‘부잘알’이 되는 것입니다.

글. 쏘쿨

<쏘쿨의 수도권 꼬마아파트 천기누설> 저자

월급쟁이 부자들 (카페) 멘토

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