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제네시스박의 친절한 부동산 절세 #27

세법은 어렵습니다. 용어 자체도 익숙하지 않고 계산까지 해야 합니다. 게다가 내가 알고 있는 항목이 A인데, 간혹 이에 대한 특례가 적용되어 A가 아닌, B 또는 C 등으로 전혀 다른 방향으로 전개되기까지 합니다.

이럴 때 세무사와 같은 전문가의 도움이 필요한데요. 문제는 생각지도 못한 실수로 제대로 된 상담을 못 받는 경우가 많다는 것입니다. 오늘 이 시간에는 어떻게 하면 세무 상담을 제대로 받는지, 그리고 이 과정에서 유의해야 하는 건 무엇인지 살펴봅니다.

양도소득세는 주택 수에 따라 절세법이 완전히 다릅니다. 즉, 주택 수가 1채일 때, 2채일 때 혹은 3주택 이상일 때가 모두 다른 데요. 문제는 이때 주택 수가 개인이 아닌 ‘세대 기준’이라는 것입니다. 즉, 어떤 사람의 가족 구성원 본인과 배우자 그리고 자녀 1, 자녀 2 이렇게 4인이라고 가정한다면, 이 네 명의 이름으로 소유한 주택 모두에 대해 정보를 오픈하고 세무 상담을 받아야 합니다.

그런데 간혹 주변 세무사와 이야기를 나누다 보면, 꼭 이 중에 몇 개를 누락하고 상담을 요청하기에 힘든 경우가 많다고 합니다. 가령, ‘A 주택은 임대주택으로 등록했으니 말 안 해도 되겠지?’, ‘B 오피스텔은 주택이 아니므로 괜찮겠지?’라는 식입니다.

위 그림을 보시기 바랍니다. 왼쪽처럼 A 주택, B 주택 이렇게 두 채에 대해서 상담을 받는다고 가정할 경우, 세무사 입장에서는 ‘혹시 다른 주택, C나 D가 있는 건 아니겠지?’하고 무척 불안하다고 합니다. 앞서 말씀드린 것처럼, 주택 수에 따라 취해야 할 절세전략이 다르기 때문에 그렇습니다.

이럴 때는 위 그림의 오른쪽처럼 세대를 구성하고 있는 사람의 명의별로 소유한 주택을 모두 나열해야 합니다. 임의로 주택 수에서 제외하지 마시고 모두 나열한 후, 상담을 진행하는 게 좋습니다.

가장 많이 실수하는 것 중 하나입니다. 이상하게도 임대주택으로 등록하면 주택 수에서 제외된다고 잘못 알고 계시는 분이 상당히 많습니다. 아마도 ‘거주 주택 양도세 비과세 특례’와 착각을 하는 것 같은데요. 이때 주택 수에서 제외되려면 ‘전 세대원이 2년 이상 거주한 주택을 양도할 것’이라는 조건이 선행되어야 합니다.

즉, ‘거주한 주택을 양도할 때, 등록한 임대주택(이 경우도 세법에서 말하는 ‘장기임대주택' 요건을 갖춰야 합니다)이 있다면 해당 주택은 주택 수에서 제외해 줄게.’라고 이해해야 합니다.

자, 어쨌든 ‘거주주택 양도세 비과세 특례’는 다음 시간에 살펴보기로 하고요. 우리는 ‘등록한 임대주택이라고 주택 수에서 무조건 빠지는 건 아니니 반드시 세무 상담할 때 이를 고지하자’고 이해하면 되겠습니다.

실제 지인 세무사에게 들은 사례인데요. 어떤 분이 본인이 4주택인데 이 중 2채를 임대주택으로 등록해서 2주택으로 알고 있었다고 합니다. 그리고 자신 있게(?) 남은 2주택 중 하나를 매도했는데, 이게 조정대상지역에 있는 주택으로 양도세 중과가 된 것이죠.

문제는 이때 양도세 중과는 2주택 중과가 아닌 3주택 중과가 됩니다. 당연히 등록한 임대주택 역시 주택 수에 포함되므로 총 4주택이기 때문에 그러하며, 이 경우는 장기보유특별공제를 받을 수 없고(이로 인해 양도세 과세표준이 증가하는 효과가 발생합니다.), 기본세율에 무려 20%가 가산되어 본인이 예상한 양도소득세보다 무려 9,500만 원이나 높게 나왔다고 합니다.

가장 큰 잘못은 2주택으로 잘못 알고 있었던 것, 그리고 2주택 양도세 중과가 기본세율 10%가 아닌 세금 자체에서 10%가 가산된다고 잘못 알고 있었던 것이죠. 여러분들은 절대 이러시면 안 되겠죠?

최근 경기 악화로 수익형 부동산 상품에 관심이 높아지는 가운데, 이 중 상가보다는 상대적으로 쉽게 투자할 수 있는 오피스텔에 관심이 많다고 합니다. 하지만 투자처로서는 매력적일지 몰라도, 세무 상담시에는 반드시 유의해야 하는게 바로 이 오피스텔입니다.

오피스텔은 크게 ‘업무용’과 ‘주택 임대용’으로 구분할 수 있는데요. 어떤 용도로 쓰이느냐에 따라 과세 체계가 완전히 다릅니다. 즉, 업무용의 경우 상가와 동일하므로 주택 수에서 제외됩니다. 하지만, 전세나 월세로 임차했다면 당연히 주거용이므로 주택 수에 포함됩니다. 간혹 이 둘을 착각하거나 아니면 위와 비슷하게 ‘오피스텔은 임대사업자 등록했으니 말 안 해도 괜찮겠지?’라고 잘못 판단하여 사고를 내는 경우가 있습니다.

그렇다면 업무용과 주택임대용을 어떻게 구분할까요? 가장 간단한 건, 월세를 받을 때 부가가치세를 포함해서 받느냐 아니냐로 구분하면 됩니다. 즉, 부가가치세를 포함해서 월세를 받고 있다면 이건 업무용입니다. 그 반대라면 주택 임대용이고요.

이에 대한 구분이 가장 우선이기 때문에 혹시 오피스텔을 보유하고 있다면 혼자 판단하지 말고 반드시 세무 상담시 모두 말하시길 바랍니다. 간혹 업무용 오피스텔이라 하더라도 실제 활용 용도가 주거용이라면 주택 수에 포함될 수도 있기 때문입니다.

양도소득세 상담 시 또 하나 조심해야 할 것은 바로 ‘세대 분리’ 입니다. 가령, 어떤 가족이 부모, 그리고 자녀 한 명으로 구성된 3인 가족이라고 합시다. 그런데 부모 각각 명의로 집이 1채씩 총 2채를 보유 중이라 이 중 하나를 자녀에게 증여하고 자녀는 해당 집에 전입해서 부모 세대 집 1채, 그리고 자녀 집 1채로 각각 1세대 1주택 비과세가 가능할 것이라고 생각할 수 있습니다.

하지만 실제 이게 가능하게 하려면 다음 두 가지를 만족해야 합니다. 먼저, 해당 자녀가 세대를 구성할 수 있어야 합니다. 즉, 혼인하거나, 만 30세가 넘었거나, 아니면 일정 소득이 있어야 세대를 구성할 수 있고 온전히 세대 분리가 됩니다. 두 번째 요건은 ‘실제로’ 세대 분리가 되어야 합니다. 즉, 앞 요소를 모두 갖춘 자녀라 하더라도 실제 부모 집에서 살면서 생계가 분리되지 않은 경우라면 이는 세대 분리로 보기 힘듭니다.

따라서, 단순하게 전입신고만 달리했다고 세대 분리가 되었다고 쉽게 생각하면 곤란합니다. 제대로 세대 분리를 하고 이에 따라 합법적으로 비과세 혜택을 받으려면 누가 보더라도 실제 분가해서 지내는 것으로 보여야 합니다. 또한 혹시 갖춰야 할 법적 요건은 없는지 세무사 등 전문가와 꼭 사전에 상의하고 계약을 진행하는 것이 올바른 절세법입니다.

지금까지 세무 상담할 때 흔히 저지르는 대표적인 몇 가지 실수 사례를 살펴봤습니다. 실제로는 이것 외에도 여러가지 사례가 많다고 합니다. 그로 인해 내지 않아도 될 세금을 납부해야 한다면 정말 속상하겠죠?

게다가 최근 양도세 중과 등으로 그 세액은 점점 커지고 있고요. 비단 다주택자 혹은 소위 말하는 ‘부동산 재벌’이 아닌 1주택자 실거주자도 조심해야 하는 경우가 많으니 꼭 사전에 세무 상담을 하는 게 필수라고 말씀드릴 수 있습니다.

보통 유료세무 상담은 세무사마다 다르기는 하지만 시간당 10만 원에서 그 이상 등 다양합니다. 그럼에도 절약할 수 있는 절세 금액을 생각하면 매우 저렴한 수준이라고 생각해야 합니다.

상담 과정에서 누구나 실수할 수 있기 때문에 확실하게 하려면 최소 2명 이상의 전문가와 상담을 진행하는 게 좋습니다. 상담 비용은 일종의 보험료라고 생각하시면 되고, 실제 경비처리도 가능하니 이 부분도 잘 챙기시기 바랍니다. 지금까지 제네시스였습니다.

글. 제네시스박

주식회사 엠제이원 대표

<친절한 제네시스박의 부동산 절세> 저자

<부동산 기사 그래서 어떻게 봐야할까요?> 저자

블로그 ‘친절한 제네시스박의 부동산과 세금’

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