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전세권 설정, 오히려 독이 되는 경우도 있다?

안전하기 위해서 하는 전세권 설정인데...

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새벽하늘의 부동산 아울렛 #47


전세금을 안전하게 지킬 수 있는 방법 중 우리가 흔히 알고 있는 것이 전세 들어갈 집 등기부에 전세권을 설정하는 것이다. 하지만 집주인 입장에선 그리 반길 일은 아니기에 우리는 공인중개사에게 전세권 설정을 조심스레 제안하곤 한다.


과연 전세권을 설정하는 것이 더 안전할까? 이번 글에서는 전세권의 장점과 단점, 그리고 꼭 필요한지의 여부를 살펴본다.

보증금을 안전하게 보호받기 위해 전세권을 설정하는 경우가 많다.

출처직방
전세권이란?

우리가 누군가에게 돈을 빌려주면서 차용증을 받았다면 이는 채권이다. 하지만 돈을 빌린 사람에게 부동산이 있어 이를 담보로 근저당을 설정했다면 이는 물권이 된다. 더 강력하게 보호를 받을 수 있는 것이다.


어떤 식으로 강력하게 보호되는 것일까? 그냥 채권은 돈을 빌린 사람이 돈을 갚지 않을 경우 별도의 소송을 해야 한다. 그리고 돈을 빌린 사람의 재산을 찾아 경매신청을 하거나 통장을 압류하는 등의 복잡한 절차를 거쳐야 한다. 경매가 진행될 경우 배당을 받는 순서도 근저당 등의 물권보다 불리하다. 반면 근저당 등의 물권은 별도의 절차 없이 그 부동산을 바로 경매로 진행시킬 수 있고 배당 받는 순서도 채권보다 유리하다.

직방에서 본 서울 한 지역의 최근 3개월 전세 가격 변동률이다. 전셋값 하락으로 인해 보증금을 돌려받지 못하는 역전세에 대한 두려움이 커지고 있다.

출처직방

전세권도 이와 같은 맥락이다. 전세는 집주인에게 돈을 빌려주면서 그 대가로 그 집을 사용하는 것이기 때문에 전세 보증금도 근본적으로 일종의 채권이다. 하지만 그 집 등기부에 전세권이란 등기를 하게 되면 물권이 된다. 그렇다면 근저당을 설정하는 것처럼 전세권을 설정하는 것 또한 더 강력한 보호를 받을 수 있는 것일까?


결론부터 말하자면 아니다. 왜냐면 주택임대차보호법이라는 특별법에서 임차인의 보증금에 대해서는 마치 물권처럼 보호를 해주기 때문이다. 전세권을 설정하지 않아도 말이다.


전세로 들어갈 경우 이사(점유) 하면서 전입신고를 하면 그 자체만으로 마치 전세권처럼 보호를 받을 수 있다. 예를 들어보자.

전입신고만 하더라도 보증금을 물권처럼 보호받을 수 있다.

출처직방

위 경매사건에서 임차인 이모씨는 전세권설정을 하지 않았지만, 2015년 6월 22일, 이사를 하면서 전입신고를 했기 때문에 그 자체만으로 마치 전세권을 설정한 것과 비슷한 보호를 받을 수 있다. 이 임차인은 경매가 진행되었어도 등기부상 최초 권리인 2015년 8월 7일날 설정된 근저당보다 권리순서가 빠르기 때문에 자신의 보증금 전액을 다 받기 전까지는 집을 비워주지 않아도 된다.


단, 배당을 받기 위해서는 계약서에 확정일자를 받고 배당요구종기일까지 배당요구를 해야 하는데 위 사례에서는 확정일자도 받고 배당요구도 했기 때문에 배당을 받는데도 이상이 없다. 전세권과의 차이점이 있다면 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 경매를 신청하기 위해서 별도의 소송을 진행해야 한다는 점 정도다.

오히려 전세권이 불리할 수도 있다?

아래사례를 한번 살펴보자.

전세권 설정이 오히려 독이 되는 경우도 있다.

출처직방

임차인 이모씨가 전세로 들어가면서 전세권을 설정하였다. 그런데 재미있는 건 이 전세권이 경매로 진행되고 있다는 것이다. 해당 아파트가 아니라 전세권만 경매로 진행되고 있는 것이다. 이러면 어떻게 되는 걸까? 이 전세권이 낙찰되고 낙찰자가 잔금을 납부하면 이 임차인은 집을 비워줘야 한다.


이 경우에서 임차인은 아이러니하게도 전세권을 설정했기 때문에 이런 일을 당한 것이다. 전세권은 물권이기때문에 이 임차인에게 돈을 받아야 할 채권자가 전세권을 경매로 진행시킬 수 있는 것이다. 전세 계약기간이 아직 남아있다 해도 말이다.


만약 전세권을 설정하지 않았다면 채권자의 경우 이 임차인의 재산을 찾거나 전세보증금 자체를 압류할 순 있어도 전세계약기간이 만기되기 전까지는 어찌할 방법이 없다. 즉, 채무자인 임차인 입장에서는 만기가 되기 전까지는 안전하다는 의미이다.


결국 이사하면서 전입신고가 가능한 상황이라면 굳이 아쉬운 소리 해가며, 그리고 별도의 비용을 들여가며 전세권을 설정할 필요가 없다. 게다가 위 사례처럼 전세권 설정이 오히려 독이 되는 경우도 있으니 현명하게 판단해야 한다.



글. 새벽하늘 김태훈

<나는 부동산 경매로 슈퍼직장인이 되었다> 저자

새벽하늘의 경매이야기(블로그)

다꿈스쿨 멘토


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