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재개발 부동산, 내 집 마련 방법으로 접근하려면?

투자보다는 내 집 마련 방법으로 접근해야 합니다.
직방 작성일자2019.03.25. | 487  view

월천대사의 학군과 부동산 #21


최근 재개발 부동산 투자에 대한 관심이 높아지는 추세다. 재개발 부동산 투자는 필연적으로 노후한 물건을 보유하게 되는 투자 방식이며, 가점이 낮거나 청약 당첨이 현실적으로 어려운 사람이 신축 아파트에 입주하기 위한 조금 더 적극적인 방법이다. 재개발 물건은 종류도 다양하고 그에 따르는 감정평가 방법도 다양하기 때문에 자신만의 전략이 필요하다.

최근 상황에서 재개발 부동산은 투자보다 내 집 마련 전략의 일환으로 접근할 필요가 있다.

source : 직방
안전한 재개발 투자를 위해서는?

정비사업 초기에 진입해서 투자하는 방식은 투자금이 적게 들지만 좀 더 공격적이며, 리스크가 매우 높다. 정비사업 후반에 진입하는 방식은 투자금이 많이 들지만, 청약이 불가능한 세대가 내 집 마련 방법의 일환으로 접근하거나 투자 목적으로 안전 마진에 좀 더 신경 쓰는 방법이다.


개발구역 내에는 신축으로 괜찮은 빌라들도 있지만, 필자가 선호하는 물건은 지분이 작고 초기 투자금이 적어서 혹시 잘못되더라도 버틸 여력이 있는 곳, 입지가 좋은 곳, 주변의 개발로 기대감이 큰 곳에 있는 물건이다. 내 집 마련이든 투자 목적이든 이 세 가지 조건은 재개발 부동산에 접근할 때 꼭 유의해야 할 조건이다.

청량리역 일대는 서울의 재개발 사업 지역 중 한 곳이다.

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노후 주택 보유로 인한 어려움

앞서도 말했듯 재개발 투자는 필연적으로 노후한 주택을 소유하게 되기에 이주하기 전까지 많은 일이 벌어진다.


작년 서울의 한 지역이 큰비로 인해 하천이 범람해 침수 피해를 입었다. 필자도 해당 지역에 보유한 반지하 물건이 침수 피해를 입어 벽면 도배를 새로 하고 바닥 장판도 교체했다. 그런데 몇일 뒤 또 같은 문제로 연락을 받았다. 세입자와는 무소식이 희소식인데 말이다. 특히 재개발 사업지에서는 더욱 그렇다.


재개발 투자는 가점이 낮은 사람이나 기존 주택 보유로 청약이 불가능한 사람이 신축 아파트를 얻기 위해 선택할 수밖에 없는 방법인데 그 과정은 이처럼 호락호락하지 않다. 노후한 주택으로 인해 별별일이 많이 벌어지는 재개발은 참 다이나믹하다. 그래서인지 정비구역내에는 철물점이나 수리점이 정겹게 옛모습을 유지한채로 많이 남아 있는 것을 볼 수 있다.

침수로 인한 피해는 재개발 사업지에서 종종 겪는 일이다.

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재개발, 요즘 시기에 괜찮을까요?

재개발 부동산에 접근할 때는 부동산 시장의 사이클을 잘 살피는 것도 중요하다. 부동산 시장이 하락, 침체를 겪다 상승기로 전환되는 초반에는 관리처분까지 완료되어 곧 이주를 개시하는 곳을 노리면 이전 하락기, 침체기 동안 프리미엄이 많이 떨어지기 때문에 좋은 조건으로 투자할 수 있다.


하지만 요즘 같은 때는 이미 오른 상태에서 침체기로 접어들고 있는 시점이라 판단이 어렵다. 그러나 구역에 따라서 9·13 대책 또는 추가 조정지역 지정 등으로 인해 투자 목적으로 재개발 사업지 부동산을 여러 채 구매해 두었던 투자자가 이주비 대출이 나오지 않거나 청산을 우려해 재당첨금지 확정 전에 매도하는 급매물도 있다.

재개발 추진 과정은 위와 같다. 이 과정을 모두 거치는 동안 정말 많은 변수가 있다.

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이미 관리처분이 완료되어 이주 개시가 확정된 구역을 구매하게 될 경우는 노후한 물건을 보유함에 따르는 번거로운 과정은 피할 수 있지만, 요즘 같은 때는 높아진 프리미엄 때문에 더 큰 이익을 기대하며 좀 더 초기 단계의 구역 또는 관리처분보다는 사업시행인가 전후로 공략하는 분들도 많다.


좀 더 공격적인 투자를 하는 분들은 구획지정도 안 된 초기 재개발 구역으로 가기도 한다. 하지만 명심해야 할 것은 정비사업의 단계가 초기일수록 하이 리스크 하이 리턴(High Risk High Return)이다. 꼭 여윳돈이 아닌 무리한 대출로 투자하는 것은 삼가자.

투자보다는 내 집 마련 목적으로

지금은 투자로 접근하기보다는 관리처분을 앞두고 있거나 이미 관리처분을 받은 물건들에 내 집 마련목적으로 접근하는 것이 좋다. 이는 이주비 대출, 중도금 대출, 재당첨금지, 높은 프리미엄 등으로 결국 입주까지 가야 수익이 만족스러운 경우가 많기 때문이며, 9·13 대책으로 대출규제가 강화되고 명의 문제가 발목을 잡아 투자 수요의 접근이 사실상 어려워졌기 때문이다.


필자의 경우도 8·2 대책 전에 매수한 정비 사업 투자 물건이 구매 시점 기준 10월 도시 및 주거 환경정비법 개정 이전이라 청산대상자에는 걸리지 않지만, 그 이후 발표된 9·13 대책으로 이주비 대출이 제한되고, 중도금 대출은 막힐 확률이 커졌다. 이제는 자금 유동성 싸움이 된 것이다.


희소한 서울 내 신축 아파트를 얻기란 이처럼 쉬운 일이 아니다. 재개발 부동산은 재건축보다 비교적 적은 투자금이 든다는 면에서는 분명 매력적이지만, 노후 주택을 소유하는 과정에서 겪는 어려움, 불투명한 사업 진행 일정에서 오는 위험성에 대해 꼭 잘 따져본 다음 접근하는 것이 바람직하다.



글. 월천대사

<나는 부동산으로 아이 학비 번다> 저자

블로그 '월천 재테크 학군과 부동산'

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