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대충보면 낭패? 입주자모집공고 제대로 보는 법!

신혼희망타운 입주자모집공고를 예로 알아보자.

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김인만의 트루 내 집 마련 스토리 #78


선분양제도를 도입하고 있는 우리나라에서 새 아파트를 선점할 수 있는 최선의 방법은 청약이다. 하지만 막상 청약하려고 하면 막막하기만 하다.


1순위 요건을 갖출 수 있는지, 가점은 어떻게 산정되는지, 재당첨제한에 걸리지는 않는지, 전매제한이나 거주자 지역 우선에는 해당하는지부터 공급면적 및 분양가, 옵션, 계약 일정 등 알아봐야 할 것이 한둘이 아니다.


하지만 너무 걱정하지 않아도 된다. 입주자모집공고에 모든 것이 나와 있기 때문이다. 입주자모집공고만 꼼꼼하게 체크하면 굳이 일부러 조사하지 않아도 청약자격요건부터 규제, 면적과 타입, 분양가, 옵션까지 확인할 수 있다.

청약 전에 입주자모집공고를 확인하면 실수를 줄일 수 있다.

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입주자모집공고는 분양승인을 받은 후 분양시행회사나 시공회사 홈페이지에 공지된다. 아파트투유나 직방 앱에서도 열어볼 수 있다.


입주자모집공고는 회사마다 구성과 디자인 차이는 있지만, 공지사항, 공급내용(공급 규모, 공급대상, 공급가격), 신청기준(지역별 물량 배정, 무주택, 소득, 자산), 신청자격 및 당첨자 선정방법, 신청 시 확인사항, 신청 일정, 신청방법, 당첨자 발표, 기타 유의사항 등 청약 관련 필요내용은 반드시 포함되어 있다.

직방 앱에서도 입주자모집공고를 확인할 수 있다.

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1월에 인기를 끌었던 위례지구 A3-3b 블록 신혼희망타운 입주자모집공고를 예로 들어 입주자모집공고를 어떻게 봐야 하는지 알아보자.

1. 주요 내용 및 공지사항

입주자모집공고 첫 장은 분양 사업장의 공급 위치와 공급 대상, 꼭 알려야 하는 중요한 내용을 설명한다. 공급위치와 세대수를 비롯하여 견본주택 정보와 신청자격, 청약일정, 재당첨 제한 등 규제내용과 청약자격 등 반드시 알아야 할 내용이 입주자 모집공고 첫 장에 나와있다.


최초 입주자모집공고일은 청약자격(청약신청, 자격조건의 나이, 세대구성원, 지역우선, 주택소유, 재 당첨제한 등)의 판단기준이 되기 때문에 중요하다.

입주자모집공고 첫 장에는 위치나 신청자격 등 필수 정보가 나와있다.

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2. 공급규모, 공급대상 및 공급가격

입주자모집공고의 본격적인 내용으로 들어가보자.


분양주택의 위치와 세대 수, 면적과 타입 별 공급면적(주거전용, 주거공용), 계약면적, 대지면적, 유형 별 세대 수와 최고 층수, 입주예정시기 정보가 나오는 공급 규모와 공급 대상 정보를 확인할 수 있다.


인터넷이나 홍보팜플렛을 통해 동 배치와 면적, 타입을 먼저 확인 후 내가 청약하고자 하는 면적과 타입의 정보를 체크하는 것이 좋다. 면적은 청약자의 필요에 따라 선택하면 되는데 대형평수가 필요한 상황이 아니라면 가급적 전용59㎡나 84㎡를 선택하는 것이 무난하다.


평면타입은 발코니와 주방 창문이 맞바람을 칠 수 있는 4-bay판상형 구조가 선호도가 높다. 당첨가능성도 중요한 만큼 내가 선택한 면적과 평면타입의 공급 분양물량이 지나치게 적지는 않는지 확인해야 한다.

면적별 공급 세대수도 미리 확인해야 한다.

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가장 중요한 분양가 정보도 꼭 확인해야 한다. 새 아파트임을 고려하여 주변 시세 대비 가격 적정성을 따져보아야 한다. 입지와 지하철 등 교통환경, 교육환경, 상가 등 편의시설 등의 현재가치를 고려하더라도 주변 새 아파트 시세보다 20~30% 이상 비싼 고분양가라면 실거주 목적이 우선되어야 할 것이다.


예전에는 1~2층 저층과 최상층을 제외한 나머지 층의 분양가격을 동일하게 책정하였지만, 요즘은 타입에 따라서 층도 1~5층 각각 다른 분양가를 책정하며, 고층도 11~20층, 21~30층 이렇게 구분해서 다른 분양가를 책정하는 경우도 많다.


예시로 든 위례 신혼희망타운은 5층 이상 최상층까지 동일한 분양가를 책정했다. 층은 선택할 수 없는 추첨이기 때문에 운에 맡겨야 한다.

분양가는 면적과 층, 옵션에 따라 달라질 수 있다.

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선택 품목인 옵션은 기본선택품목(마이너스옵션)과 공간 선택 품목, 추가 선택 품목(플러스옵션)이 있다.


마이너스옵션을 선택하게 되면 문, 바닥, 벽, 천장, 욕실, 주방, 조명, 가구 등 인테리어를 하지 않는 대신 분양가격에서 그 가격만큼 빼 준다.


입주하면서 건설회사에서 해주는 인테리어가 마음에 들지 않고 내 돈으로 직접 인테리어를 하고 싶은 분이라면 마이너스옵션을 선택하는 것이 좋다. 그렇지 않은 분들은 마이너스옵션을 선택할 이유는 없다.


공간선택옵션은 팬트리/드레스룸 통합이나 침실/알파룸 통합 등 공간을 분리해서 사용하느냐 통합하여 크게 사용하느냐를 선택하는 것으로 개인 취향인지라 딱히 정답은 없다.


추가옵션인 플러스옵션은 붙박이장, 바닥재, 시스템에어컨, 주방가전, 발코니확장 등을 선택하는 것으로 추가비용이 발생하기 때문에 필요에 따른 선택과 집중이 필요하다.


아래 그림은 위례 A3-3b블록 신혼희망타운 46A 추가선택옵션이다.

옵션에 따라서도 가격이 다르고, 계약금과 잔금을 나눠서 치러야 한다.

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필요해서 선택하고 싶다면 망설일 필요는 없지만 그래도 시스템 에어컨과 발코니 확장은 반드시 선택하는 것이 좋다. 추가 비용이 부담스러울 있지만 발코니 확장과 시스템 에어컨은 나중 입주 후 추가공사를 하려면 이웃주민 민원 발생 문제도 있고 비용이 더 들어갈 수도 있으며, 하자 발생시 시공회사에서 하는 추가 선택 옵션보다 더 번거로울 수 있기 때문이다.

3. 청약 신청기준

신청기준은 지역별 물량 배정과 무주택 기준, 소득자산 기준에 대한 내용을 담고 있다.


지역별 물량배정 즉, 지역우선 공급물량 배정기준은 분양 주택 지역 거주자에게 우선적으로 물량을 배정해주는 제도다. 66만㎡(20만 평) 이상 대규모 택지의 경우, 해당 주택 건설 지역 거주자에게 30%를 우선 배정한다.


아래 그림에서 보듯이 위례 A3-3b 신혼희망타운의 경우, 해당 주택 건설 지역인 하남시 거주자에게 30% 우선 배정되고 경기도 20%, 기타지역(수도권) 50%로 배정된다.


거주자 우선이 유리한 이유는 하남시 거주자의 경우 30% 물량에 우선 배정되고, 거기서 탈락하면 다시 경기도 20%와 수도권 50% 물량에 배정되어 경쟁하기 때문이다.


부동산 시장 분위기가 좋지 않거나 인기가 없어서 미달 물량이 발생하는 경우에는 타 지역거주자에게 공급 기회가 돌아간다. 그 말은 인기 분양 아파트의 경우 해당 지역 거주자가 절대적으로 유리하다는 의미로 3기 신도시 과천 등 미래 인기 청약 단지를 생각하는 분이라면 미리 해당 지역 거주자 자격을 확보해두는 것이 유리할 것이다.

신혼희망타운의 경우 지역 우선 공급 기준이 있다.

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거주자 우선 물량 배정 외에도 무주택 세대 구성원 및 주택 소유 판정 기준도 중요하다.


무주택세대가 아니면 1순위 청약이 불가하며 요즘은 세대 중 1인만 청약이 가능하다. 입주자모집공고 내용을 꼼꼼히 살펴보면 무주택 여부 판단 대상과 주택의 범위, 무주택 기간 산정기준, 주택이 있어도 주택을 소유하지 않은 것으로 인정하는 경우에 대한 상세한 규정까지 확인할 수 있다.


일반 분양 아파트의 경우에는 해당하지 않지만, 임대아파트나 신혼희망타운의 경우 총 자산보유 및 소득 판정 기준도 적용하기 때문에 자산 현황도 입주자모집공고를 보면서 체크해야 한다.


제대로 확인하지 않고 청약했다가 부적격 당첨이 되어 청약통장만 못쓰게 되고 눈물 흘리는 일이 없도록 하려면 입주자모집공고를 제대로 확인해야 한다. 부적격 당첨이 되었을 경우 소명방법도 설명하고 있으니 혹시라도 부적격 대상이 되었다면 당황하지 말고 입주자모집공고를 참고하여 관련증빙서류를 준비하여 소명하면 된다.

4. 신청자격 및 당첨자 선정방법

청약 당첨 가능성을 높이려면 신청자격과 당첨자 선정방법을 입주자모집공고를 통하여 미리 확인하고 전략을 짤 필요가 있다.


위례 A3-3b 신혼희망타운의 경우 신혼부부와 예비 신혼부부, 한부모가족이 청약대상으로 각각의 청약자격을 설명해준다. 혼인기간 7년 이내 무주택세대구성원 중 월평균소득에 대한 기준 이하에 해당해야 신청자격이 된다.


청약 신청 자격이 된다고 해도 우선 공급 가점에 따라 우선순위가 달라진다.


신혼희망타운의 경우 1단계 우선공급 가점표에 따라 가구소득과 해당 시, 도 연속 거주기간, 청약통장 납입횟수에 따라 점수가 높아지면 그만큼 당첨확률이 높아진다.


신혼희망타운이 아닌 일반 민영주택 분양이라면 무주택 기간, 부양가족, 청약통장 가입 기간에 따른 청약 가점(만점84점)에 따라 우선순위가 결정되며, 역시 입주자모집공고에서 상세한 설명을 확인할 수 있다.

5. 신청 시 확인사항

청약신청자격 및 당첨자 선정 방법까지 확인했다면, 청약일정에 맞춰서 청약 신청을 하면 된다. 단, 청약 신청 전 청약 규제는 확인을 하여야 한다. 신혼희망타운 입주자모집공고에는 아래 규제에 대해 상세한 설명이 나와 있다.


1) 분양가상한제 적용주택 등 과거 당첨 사실 조회방법

2) 전매제한 및 주택 우선 매입 안내

- 위례지구 신혼희망타운은 입주자 선정된 날(2019.1.14)로부터 8년간 전매 금지

3) 입주 의무 및 거주의무 안내

- 최초 입주 가능일로부터 90일 이내 입주, 5년 동안 거주의무

4) 재당첨제한: 5년 동안 재당첨제한

5) 최하층 주택 우선 배정 안내(노인, 장애인, 다자녀가구에 한함)

6) 중복청약 및 당첨 시 처리 기준: 1세대 1인 청약


이런 규제 내용은 분양 당시 상황과 분양 아파트 종류에 따라 차이가 있어서 청약할 때마다 입주자모집공고 내용을 확인해야 한다. 입주자모집공고는 청약의 교과서나 마찬가지다. 청약 전 꼼꼼하게 체크해서 성공적인 청약 신청을 하기 바란다.



글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'7일만에 끝내는 부동산 지식' 저자

네이버 카페 '김인만 부동산 연구소'

유튜브 '김인만 부동산TV'


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