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"신축 오피스텔 임대수익률이 더 낮다고?"

그 이유는 무엇일까요?

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오피스텔 건축허가 물량이 꾸준하게 증가하고 있는 가운데, 올해도 많은 오피스텔이 입주예정이다. 공급과잉이라는 우려 속에서 오피스텔에 관심을 가지고 있는 수요자들은 임대수익률이 떨어지지 않을까 걱정이 많다.


임차수요보다 오피스텔 공급이 많을 경우, 공실부담으로 신축 오피스텔은 여러 장점에도 불구하고 더 부담이 클 수 있다. 과연 신축 오피스텔의 임대수익률은 얼마나 될까? 직방 빅데이터랩에서 신축 오피스텔과 기존 오피스텔의 임대수익률을 비교 분석했다.

신축 수익률이 더 낮다?!

국토교통부 오피스텔 실거래가(2019년 1,2월 거래)를 분석한 결과, 서울에서 2017년 후에 준공된 신축 오피스텔의 임대수익률은 3.89%로 나타났다. 2017년 이전에 준공된 오피스텔의 임대수익률이 4.35%인 것에 비하면 0.46%p 낮다.


수도권 중 경기는 신축과 기존 오피스텔 임대수익률이 각각 3.83%, 4.67%, 인천은 각각 4.18%, 4.79%로 서울과 마찬가지로 신축 오피스텔의 임대수익률이 기존 오피스텔보다 낮게 나타났다.

수도권 외에 부산(신축 3.89%/기존 5.08%), 대구(신축4.33%/기존 5.48%), 대전(신축5.75%/기존 7.65%), 광주(신축 6.36%/기존 6.41%), 울산(신축 4.20%/기존 10.29%)도 모두 신축 오피스텔의 임대수익률이 기존 오피스텔 보다 낮았다.

이유는 무엇일까?

신축 오피스텔의 임대수익률이 기존 오피스텔 보다 낮은 이유는 임대수익률의 투자부분에 해당하는 오피스텔 매매가격이 상대적으로 높기 때문으로 분석된다.


반면 수익부분에 해당하는 오피스텔 월세가격은 공실부담을 우려한 임대인과 지역 내에서 형성되는 임차인이 부담 가능한 월세 가격에 마지노선 영향으로 기존 오피스텔과 비슷하거나 약간만 높은 선으로 형성되기 때문이다.


즉, 신축 오피스텔의 매매가격은 기존 오피스텔보다 높게 형성되는 반면, 월세는 기존 오피스텔과 비슷하거나 큰 폭의 차이를 보이지 않아 신축 오피스텔의 임대수익률이 낮게 나타났다.

매매 가격과 월세 가격을 비교하면?

1,2월에 거래된 서울 오피스텔 중, 2017년부터 준공된 신축 오피스텔의 전용면적당 매매가격은 921만원 선이다. 2017년 이전에 준공된 오피스텔의 매매가격은 680만원 선으로 전용면적당 241만원가량 더 비쌌다.


반면, 신축 오피스텔 전용면적당 월세가격은 서울이 2.62만원으로 기존 오피스텔 월세가격이 2.11만원인 것에 비하면 높지만 차이가 크지 않았다.


경기도 마찬가지였다. 신축 오피스텔 매매가격이 615만원인 것에 비해 기존 오피스텔은 475만원에 불과했다.


반면, 인천은 송도 내 오피스텔(2016년 준공)이 거래되면서 신축 오피스텔보다 2017년 이전 준공된 기존 오피스텔의 전용면적당 매매와 월세가격 수준이 높았다.


신축 오피스텔이 송도보다 입지여건이 나빠 매매와 월세가격이 낮게 형성되면서 신축 오피스텔의 임대수익률이 기존 오피스텔보다 낮았다.

주요 오피스텔 단지 가격은?

서울 구별, 2017년 준공 전후 임대수익률 차이가 큰 지역은 금천(-1.79%p), 서초(-0.96%p), 영등포(-0.47%p), 강남(-0.41%p) 등으로 나타났다. 경기는 시별로 안양 만안구(-2.56%p), 고양 덕양구(-1.18%p), 안산 단원구(-1.06%p), 부천시(-1.03%p) 등으로 임대수익률이 차이가 크게 나타났다.


서초는 2018년 준공된 서초어반하이가 전용면적당 매매가격이 1,272만원 선, 월세는 2.96만원 선에서 거래가 형성된 반면, 같은 서초동 내에 2013년 준공된 하림인터내셔날은 매매가 1,119만원 선, 월세는 2.95만원 선으로 거래가 되어 매매가격은 신축 오피스텔보다 낮지만 월세가격은 큰 차이를 보이지 않았다.


영등포구 양평동2가 내 오목교투웨니퍼스트(2017년 준공)는 전용면적당 884만원 선에서 매매거래가 이뤄졌고, 2.20만원 선에서 월세거래가 됐다. 2014년 준공된 스카이시티는 매매가 694만원 선에서 형성됐고, 월세는 2.60만원 선으로 마찬가지 경우이다.


오피스텔의 입지 여건, 관리비, 주차가능 여부 등 다양한 조건에 따라서 매매와 월세가격이 차이가 나겠지만 신축 오피스텔이 기존 오피스텔보다 임대수익률이 낮게 나타나는 현상은 경기지역에서도 나타났다.


경기 안양동에 2018년 준공된 미목연은 전용면적당 370만원 선으로 매매거래가 됐고, 월세는 1.02만원 선으로 이뤄졌다. 같은 지역 내 프리빌(2000년 준공)은 매매가가 244만원 선, 월세가 1.16만원 선으로 매매가격은 신축 오피스텔인 미목연보다 저렴했으나 월세는 오히려 높게 거래됐다.


부천 중동에서도 신중동역헤리움메트로타워(2018년 준공)가 매매는 637만원 선, 월세는 2.31만원 선으로 거래됐다. 2004년에 준공된 메트로팰리스1비동은 매매가 448만원 선, 월세는 2.21만원 선으로 형성됐다.


신중동역헤리움메트로타워는 7호선 신중동역 초역세권에 입지해 있다는 장점이 있어 매매가격이 상대적으로 높게 거래됐다.

월세 매물을 찾는 임차인은 더 깨끗하고 개선된 신축 오피스텔에 매력을 느낄 수 있다. 임대료가 지불가능한 선으로 형성된다면 신축 오피스텔에 대한 선호도는 기존 오피스텔보다 더 높을 가능성이 있다.


하지만 신규물량이 많거나 공급과잉인 지역에서는 공실 우려로 인해 형성가능한 월세가격에 한계가 있다.


즉, 이러한 이유로 유사한 입지에 위치한 오피스텔이라면 신축 오피스텔의 임대수익률이 기존 오피스텔 임대수익률보다 낮게 형성될 가능성이 높다.


특히 신축 오피스텔이 역세권 입지, 저렴한 관리비, 주차가능 여부, 편리한 구조, 보안체계 등의 임차인을 끌어들일 만한 매력적인 장점이 없다면 기존 오피스텔과 임대수익률 차이는 더욱 크게 나타날 것으로 예상된다.



글. 직방 빅데이터랩


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