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갈림길에 선 1주택자의 절세 전략은?

1주택자도 정부 정책에 관심을 가져야 합니다!

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제네시스박의 친절한 부동산 절세 #25


그동안 정부의 부동산 규제책은 다주택자(2주택 이상 보유자)를 중심으로 진행되어 왔습니다. 양도소득세 중과, 종합부동산세 중과, 주택임대소득 과세 강화 등이 대표적인 규제인데요. 그렇기 때문에 1주택 보유자 혹은 이제 실거주를 알아보고 있는 무주택자들은 상대적으로 이에 대해 무관심(?)했던 것이 사실입니다. 어떻게 하더라도 본인들에게는 크게 상관이 없으리라 생각한 것이죠.


하지만 이제부터는 1주택자 역시 정부 정책을 그냥 쉽게 한 귀로 듣고 한 귀로 흘려들으면 안 될 것입니다. 부동산 투기 수요를 억제하고 다주택자 보유 물건을 임대주택으로 등록하도록 유도하거나 그렇지 않은 경우 매도하도록 하는 것이 정부의 일관된 정책인데요. 이러한 과정에서 정부는 더욱더 실거주 수요자 중심의 과세 정책을 펴고 있기에 1주택자 역시 정부 정책이 어떤 방향성을 갖고 가고 있는지 이해해야 합니다.

1주택자 역시 부동산 정책의 영향을 피할 수 없습니다.

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1주택자라면, 재산세는 어떨까요?

해마다 내야 하는 재산세는 오를 가능성이 높습니다. 재산세를 결정하는 요소는 재산세 과세표준과 세율이며, 그중 과세표준은 '해당 주택의 공시가격에 공정시장가격비율을 곱한 값' 입니다.

재산세 과세표준을 구하는 식은 위와 같습니다.

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공정시장가액비율은 현재 60%로 변함이 없습니다. 하지만, 조만간 발표될 공동주택 공시가격은 올라갈 가능성이 매우 높습니다. 이 경우 재산세 과세표준은 올라가고, 그에 따라 재산세 역시 올라갈 것입니다. 문제는 이러한 보유세는 매년 내야 한다는 것입니다.


그렇다고 현재 거주 중인 1주택을 매도할 수도 없는 일이겠죠? 물론 공시가격이 조금 올랐다고 해서 재산세가 부담될 정도로 확 늘진 않을 것입니다. 작게는 몇만 원에서 몇십 만 원 사이일 것입니다. 하지만 체감은 사람마다 모두 다르겠죠?

1주택자라면, 종합부동산세는?

1주택인 경우 종합부동산세를 내는 경우는 그리 많지 않을 것으로 보입니다. 현행 종합부동산세의 경우, 공시가격 6억 원까지는 차감해서 비과세에 해당합니다. 만약, 해당 주택이 1세대 1주택이고 단독명의라면 여기에서 6억 원이 아닌 9억 원을 차감합니다.


그럼 공시가격이 9억 원이라면 시세는 얼마나 될까요? 이번에 발표되면 더 정확해지겠지만 시세의 대략 60~70%라고 고려하면 공시가격 9억 원에 해당하는 주택의 시세는 대략 13억~15억 원 정도가 될 것입니다. 그 정도 가격의 주택을 가진 대상자가 그리 많지는 않겠죠?


또한, 종합부동산세 중과 역시 조정대상지역 2주택자 또는 총 보유 주택 수가 3주택 이상인 경우에 집중되므로 1주택자라면 종합부동산세에 관해서는 크게 염려하지 않아도 될 것입니다.

직방에서 본 잠실 일대의 아파트 매매 시세입니다. 공시가격 9억 원이 되려면 시세는 대략 13~15억 원이 되어야 합니다.

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1주택자라면, 양도소득세는?

1주택자가 가장 눈여겨볼 것이 바로 달라지는 양도소득세입니다. 꼭 숙지해야 합니다. 특히 실거래가 9억 원이 넘는 ‘고가주택’을 보유하고 있다면 아래 내용을 반드시 체크해야 합니다.

1. 기존 3%(연도별)에서 2%로 낮아진 '장기보유특별공제율'

사실 이 내용은 올해 개정이 아닌, 이미 작년에 개정된 사항으로 2019년 1월 1일 이후 양도하는 모든 주택에 적용됩니다. 이게 무슨 말인가 하면, 일반주택 장기보유특별공제율은 최대 30%까지 적용받을 수 있는데요. 기존에는 매년 3%씩 10년 보유하면 가능하던 게(10년*3%=30%), 이제는 2%로 하향되면서 15년을 보유해야 합니다(15년*2%=30%).


기존에 취득했으니 예전처럼 3%씩 해줘야 하는 것 아니냐고요? 이건 그렇지 않습니다. 최초 취득일과 관계없이 올해 1월 1일 이후 양도하는 모든 주택에 대해 적용합니다.


내용이 좀 어렵죠? 아래 표를 보면 이해가 될 겁니다. 아파트 양도가가 3억 3천만 원이라고 가정할 때, 1년 보유 시 납부할 양도세는 148만 5천 원입니다. 그런데 2년 더 보유할 경우 장기보유특별공제의 영향으로 양도세가 131만 원으로 줄어들어 17만 5천 원을 절세할 수 있습니다.

보유 기간에 따라 장기보유특별공제가 적용되어 양도세가 낮아집니다. 이 경우는 3년 보유시 약 17.5만 원이 낮아지네요.

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2. 실거래가 9억 원이 넘는 1주택 보유자라면?

1세대 1주택인 경우, 2년 보유(또는 거주) 시에는 비과세를 적용받는다는 것은 많이들 알고 계실 겁니다. 그런데 이 경우에도 9억 원이 넘는 고가주택이라면, 9억 원 초과분에 대해서는 세금을 내야 합니다.


따라서 9억 원 이상 주택에는 10년 이상 보유 시 최대 80%라는 고율의 장기보유특별공제(이하 장특공)를 적용해 주었습니다. 원래 비과세 대상인데 주택 가격이 9억 원 초과라는 이유만으로 세금을 내야 하니 고율의 장특공을 적용해 준 것입니다.


하지만 앞으로는 이 경우에도 반드시 2년 이상 거주 요건을 갖춰야 고율의 장특공을 적용 받을 수 있습니다. 즉, 2020년 이후 양도분부터는 전체 보유 기간 중 반드시 2년 이상 거주하는 요건을 갖춰야 80% 장특공 적용이 가능합니다. 만약, 2년 거주 요건을 채우지 않고 양도할 경우, 일반주택 장특공만 적용됩니다.


다시 말해 어떤 집을 15년 보유했다고 하더라도 2년 거주 요건을 채우지 못했다면 80%가 아닌 일반주택 장특공 30%(=15년*2%, 일반주택 장특공은 이미 올해부터 매년 3%에서 2%로 하향되었다는 것은 앞에서 말씀드렸습니다.)만 적용되는 것입니다.


이는 무슨 의미일까요? 아무리 오랫동안 주택을 보유하더라도, 2년 이상 거주할 자신이 없으면 양도세를 낼 각오를 하라는 의미입니다.

3. 1주택자가 간과하는 ‘일시적 2주택 비과세’

일시적 2주택 비과세 요건도 변동이 있어 1주택자가 조심해야 할 항목입니다. 일시적 2주택 비과세를 적용받으려면 기존주택을 3년 이내 매도해야 하는데, 만약 기존주택과 대체 주택이 모두 조정대상지역에 있으면 3년이 아닌 2년 이내에 매도해야 한다는 점입니다.


좀 더 풀어서 말씀드려볼까요? 기존에는 새로 이사를 하더라도 종전 주택을 3년 이내에 팔면 일시적 2주택 비과세가 가능했습니다. 하지만 종전 주택과 새로 취득한 주택이 모두 조정대상지역에 있다면, 이 경우는 새로운 집을 취득한 후 3년이 아닌, 2년 이내에 종전 주택을 팔아야 합니다.


단, 새로 이사하는 주택이 9.13 부동산 대책 이전에 취득한 것이라면 종전 규정을 적용, 3년 이내에 매도하면 됩니다. 보통 전세 계약 기간이 2년임을 고려할 때, 새로 이사하는 1주택자는 사실상 종전 주택에 세를 놓지 않고 바로 팔아야 비과세 혜택이 가능한 것입니다.


자, 어떠신가요? 다주택자가 아닌 1주택자 역시 정부 정책에 관심을 두고 달라지는 세법에 대해 잘 알아야겠다는 생각이 드시지 않나요? 이제야 막 실거주할 내 집 마련을 알아보고 계시거나, 1주택을 보유하고 계신 분은 그동안 정부 정책에 대해 크게 신경 쓰지 않았을 가능성이 높습니다. 하지만 이번 개정세법은 다주택자뿐만 아니라, 1주택자 역시 체크해야 할 내용이 많습니다. 따라서 반드시 사전에 이를 잘 알고 계획을 수립해야 할 것입니다.


가령, 1주택 고가주택을 보유 중인데 2년 거주 요건이 충족되지 않는다면 어떻게 해야 할까요? 도저히 거주할 수 없는 요건이라면 올해 안으로 팔거나, 그런 게 아닌 상황에서 세입자와의 계약이 만료된다면 본인이 직접 들어가서 살아야 할 것입니다. 이에 따라 파생되는 추가 효과에 대해서는 다음에 또 다뤄보도록 하겠습니다.


지금까지 제네시스였습니다!

글. 제네시스박

주식회사 엠제이원 대표

<친절한 제네시스박의 부동산 절세> 저자

<부동산 기사 그래서 어떻게 봐야할까요?> 저자

블로그 ‘친절한 제네시스박의 부동산과 세금’


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