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오래된 신도시, ‘분당’에 여전히 관심이 높은 이유는?

다양한 관점으로 분당 입지를 분석해봅니다.

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빠숑의 입지 분석 레시피 #77


분당은 우리나라 신도시의 미래 모습입니다. 만약 다른 지역에 관심이 많으시더라도 부동산의 움직임을 공부한다는 마음으로 늘 관심을 가지면 좋은 지역입니다.


분당은 1991년 이후 28년간 신도시 대장 역할을 해왔고, 지금은 크게 노후화되어 리모델링과 재건축 이야기가 나오고 있기도 합니다. 목동, 상계 등 서울 택지개발지구에서 재건축 이슈가 나왔던 것과 마찬가지지요. 오늘은 아직 분당에 관심을 가져야 하는 이유에 대해 말씀드리겠습니다.

분당은 일자리가 많고 서울과 접근성이 뛰어난 인기 주거 입지입니다.

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리모델링? 재건축? 분당의 선택은?

분당은 수요가 많은 완벽한 택지개발지구이자 기반시설, 교통, 환경까지 갖춘 지역이기 때문에 사업성이 요구되는 재건축이나 리모델링이 충분히 추진될 만한 지역입니다.


리모델링 연한은 15년이고 재건축 연한은 30년이기 때문에 당장 새 아파트가 필요하다면 리모델링도 좋습니다. 문제는 분당 리모델링은 중층 이상이라 추가 분담금이 많이 들어간다는 것이죠.


리모델링과 재건축 중 어떤 걸 선택할 것인지는 입주민들의 선택 문제입니다. 조금 더 빨리 새 아파트를 만들어서 프리미엄을 더 일찍 누릴 것인지, 아니면 조금 더 기다렸다가 추가 분담금 부담을 낮출 것인지 말이죠.


20평대에 살다가 30평대로 이사하려면 최소 1억 5천만 원 이상의 추가 비용이 필요합니다. 결국 아파트 매입 비용에 추가 분담금을 고려했을 때, 주변 새 아파트보다 저렴한지를 따져봐야 합니다. 물론 리모델링에 반대하는 입주민들도 꽤 많습니다. 그저 분당이라는 입지가 좋아서 거주하는 사람도 상당히 많기 때문이죠.

분당구 야탑동 매화마을 공무원 2단지는 공동주택 리모델링 시범단지로 선정된 6개 단지 중 한 곳입니다.

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서울에도 유사한 지역이 있습니다. 바로 강남구 압구정동입니다. 이미 최초 입주한 시기가 40년이 넘었는데, 리모델링도 재건축도 진행되지 않고 있습니다.


분당은 그만큼 입지가 좋기 때문에 재건축 연한이 되면 분명히 재건축될 것입니다. 물론 재건축이 될 때까지 최소 15년~20년 더 소요될 테니 그 기간 동안 몇 번이나 사고팔 수 있습니다. 입지가 좋지 않은 곳에서는 생각할 수 없는 일이지요. 분당은 재건축이 진행될 때까지 기간은 꽤 남았지만, 시세는 물가인상률 수준으로는 올라갈 테니 마음 편하게 소유하셔도 됩니다.

분당, 인기 이유는 무엇?

분당 입지의 인기 이유에는 여러 가지 요인이 있습니다. 일단 교통이 매우 편리합니다. 서울 강남권은 기본이고 한강 이북 지역인 종로, 광화문까지 다니는 광역버스도 많습니다.


현재 구 분당 지역에서 가장 시세가 높은 지역은 정자동입니다. 분당구에서 가장 비싼 지역은 판교신도시 백현동인데, 판교는 구분당과는 또 다른 조건의 지역이니 구분해야 합니다.


구 분당에서 가장 시세가 높은 아파트는 파크뷰입니다. 용도가 주거용 아파트를 지을 수 없는 상업지역에 주상복합 형태로 건설된 아파트입니다. 주상복합인데도 저층에 상가가 없어 사실상 주상복합이 아닌 일반 아파트와 같습니다. 파크뷰 초기에 입주한 사람들은 현재 엄청난 시세차익을 보게 되었지요.

직방에서 본 분당 파크뷰 실거래가 그래프입니다.

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또한, 분당에는 부동산을 공부할 수 있는 거의 모든 상품이 다 있습니다. 서울에도 없는 학원, 카페, 상가들이 분당에는 다 있습니다. 특히, 1991년 서현역에 시범단지가 처음 입주하는데, 여기는 최초의 신도시 택지 개발 단지였고, 서울과 과천을 제외하고 평당 2천만 원이 넘었던 최초의 지역이기도 했습니다.


1기 신도시를 건설할 무렵, 강남 거주민들이 분당에 갈지, 일산에 갈지 고민했던 적이 있었습니다. 당시에는 가격 차이가 거의 없었기 때문인데, 결과적으로 일산보다 분당을 선택한 사람들이 더 많은 시세 차익을 벌게 되었습니다.


왜 그럴까요? 아마도 강남으로 출퇴근하는 직장인은 분당을, 강북으로 출퇴근하는 직장인은 일산을 선택했을 것입니다. 그런데 강북보다는 강남에 일자리가 훨씬 더 많았기 때문에 분당을 선택한 경우가 더 많았지요.


아울러 두 지역 모두 신도시 초기 단계였는데, 일산은 배후 수요지가 없는 끝 지역이었고, 분당은 더 남쪽에 배후 도시로 용인과 수원을 두고 있어 중간 입지로서 인기가 더 많을 수밖에 없었습니다.

분당이 교통 중심지인 이유

앞서 말씀드린 것처럼 분당은 교통 중심지입니다. 분당선, 신분당선, 경강선에 이제 곧 GTX 노선까지 추가될 예정입니다. 교통의 중심지라는 것은 인구 측면에서도 분당은 파워가 센 곳이 된다는 것이지요. 기존의 분당선은 서울과 연결되긴 하지만 접근성이 좋지는 않았지요. 그런데 신분당선이 개통되고 경강선이 개통되면서 주변 지역으로의 접근성이 더 좋아졌습니다.


물론 경강선은 경기도 노선이기 때문에 서울과 연결되는 신분당선만큼 좋지는 않지만, 판교에서 환승해 서울로 접근이 가능합니다. 또 서울 거주자가 분당, 판교를 거쳐 여주, 이천까지 갈 수 있기 때문에 중간 입지 효과도 기대할 수 있습니다.


분당은 전철뿐만 아니라 도로망도 잘 되어 있습니다. 경부고속도로, 분당수서간도시고속화도로, 분당내곡간고속화도로 세 가지가 기본적으로 동서남북으로 연결되어 있기 때문에 타 지역에서 유입되는 속도가 다른 신도시와는 차원이 다릅니다.


그 뿐만 아니라 안양-성남간 고속도로도 있습니다. 이 도로로 가산디지털단지, 여의도 등 모든 일자리 지역으로 진출을 돕습니다. 특히, 안양-성남간 고속도로는 인천부터 강릉까지 연결되는 중간 입지로서도 핵심적인 도로입니다. 이처럼 교통 편리성이라는 호재 하나만으로도 분당은 향후에도 더 중요한 역할을 하게 될 겁니다.

분당, 지금 진입해도 괜찮을까요?

현재 관심은 GTX입니다. 신분당선보다 더 빠르게 서울 주요 업무지구로 진출할 수 있습니다. 물론 지금도 신분당선을 통해 판교에서 강남까지 11분대로 진입할 수 있습니다.


여기에 GTX까지 연결되면 강남역보다 일자리가 더 많은 삼성역에도 10분대 진입이 가능해지고, 종로구/중구까지도 15분이면 도착할 수 있습니다. 참고로 GTX 성남역사는 판교역과 이매역 사이에 들어설 예정이라고 합니다.

성남을 지나는 GTX A 예정 노선도는 위와 같습니다.

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이매동은 2016년 경강선 전철 개통 이후 집값이 많이 올랐습니다. 분당 자체 수요도 있지만, 판교 후광 효과가 있었습니다. 판교는 일자리 수요지요. 이매는 분당내에서는 학군이 센 지역은 아니었는데, 최근에는 학군도 많이 좋아졌습니다. 분당수서간도시고속화도로 상판을 덮는 공사도 진행되고 있기 때문에 환경쾌적성 또한 더 높아질 예정입니다. 결국 분당과 판교는 교육, 상권과 더불어 자연환경까지 좋은 입지가 되어 가고 있는 것입니다.


최근 2~3년 동안 분당 시세가 많이 올라서 지금 진입해도 되는지 고민하는 사람이 많아졌습니다. 아울러 재건축 이슈에 대한 의견도 많습니다. 실거주용 매수라면 소형 평수 위주로 학군 등 호재가 있는 곳을 선택하는 게 좋습니다. 하지만 단기간 투자를 해야 하는 경우라면 다른 지역에 투자하는 게 더 낫겠지요. 이러한 의사결정은 당연히 개인별 조건에 따라 다릅니다.

분당신도시, 정리하자면?

세 가지로 분당신도시를 정리하고 마무리하겠습니다.


1. 분당의 입지 가치는 계속 높아질 것입니다. 하지만 시세 상승으로 바로 연결되지는 않습니다.


2. 재건축이나 리모델링이 진행될 것이지만, 시간이 생각보다 많이 걸릴 수 있습니다. 따라서 새 아파트 거주를 염두에 두고 분당으로 접근하시면 안 됩니다.


3. 분당 내에서도 입지의 서열은 분명히 존재합니다. 다른 지역보다 가격이 낮다고 무조건 저평가되었다고 판단해서는 안 됩니다.


이 세 가지를 명심하고, 분당을 바라보라는 당부를 드리면서 오늘 칼럼은 여기서 마무리하도록 하겠습니다.

글. 빠숑(김학렬)

더리서치그룹 부동산조사연구소 소장

'지금도 사야 할 아파트는 있다' 저자

블로그 '빠숑의 세상 답사기'


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