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'로또?' 신혼희망타운, 지역에 따라 '극과 극!'

조회수 2019. 2. 22. 10:00 수정
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위례와 평택의 온도차 무엇

김인만의 트루 내 집 마련 스토리 #74


문재인 정부의 주택 공급 정책 중 핵심이라 할 수 있는 신혼희망타운이 본격적으로 공급되기 시작했다.


신혼희망타운 공급의 첫 시작을 연 곳은 위례신도시다. 2018년 12월 27~28일 청약을 진행한 위례 신혼희망타운은 340가구 모집에 1만8,209개의 청약통장이 몰려서 평균 53.5:1의 높은 경쟁률을 기록했다. 전용면적 55㎡ A형은 143:1의 최고경쟁률을 기록했고, 우선 공급 4개 타입 중 3개 타입의 가점이 만점을 기록할 만큼 인기가 높았다.


반면 2019년 1월 15~16일 모집을 한 평택 고덕 신혼희망타운은 596가구 모집에 965명이 신청해 평균 1.6:1에 그쳐 온도 차가 나타났다. 심지어 62가구가 미달로 남기도 하였다. 이런 온도 차에는 지역별 차이도 있지만, 면적에 따른 선호도 차이도 영향을 끼쳤다. 이런 점은 신혼희망타운 공급 정책이 앞으로 풀어야 할 숙제다.

출처: 직방
신혼희망타운, 신혼부부 주거 문제의 대안이 될 수 있을까?

위례와 평택 신혼희망타운은 전용 46㎡(구 18평 정도)와 55㎡(구 22평 정도)로 지어졌는데 자녀계획이 있거나 자녀가 있는 요즘 신혼부부가 살기에는 46㎡는 다소 좁다는 시각이 많다. 최근 신규 분양 아파트의 면적 유형은 59㎡ 또는 84㎡가 주류를 이루고 있어 그와 비교하면 다소 좁다고 느껴지는 것도 무리는 아니다.


아무리 신혼부부를 위한 주택이라 하여도 너무 작은 면적은 요즘 신혼부부의 눈높이에 맞지 않는다. 실제로 평택 고덕의 경우 55㎡ A는 440가구 모집에 2배 정도인 807명이, 55㎡ B는 67가구 모집에 91명이 청약했지만, 46㎡ A형은 96가구 모집에 54명이 신청해 42가구가 미달하였고, 46㎡ B는 33가구 모집에 13명이 신청해 20가구가 주인을 찾지 못했다.

‘로또’ 신혼희망타운 지역별 온도 차의 이유는?

신혼희망타운은 주변 시세보다 저렴하게 공급이 되어서 당첨만 되면 시세차익을 얻을 수 있다고 하여 ‘로또 아파트’로 주목받았다.


먼저 분양한 위례 신혼희망타운의 경우에는 이런 로또 현상을 방지하기 위하여 수익공유형 모기지 대출을 의무화해서 대출 기간과 자녀 수에 따라 시세차익을 10~50%까지 주택도시기금과 나누도록 했다.


반면, 평택 고덕 신혼희망타운은 시세차익에 대한 환수조항이 빠졌음에도 위례보다 낮은 청약 경쟁률을 기록했고, 일부 면적에서는 미분양이 발생하기도 했다. 이유가 무엇일까?


분양가부터 살펴보자.

출처: 직방
직방에서 확인한 평택 고덕 신혼희망타운의 분양 정보

평택 고덕 신혼희망타운의 분양가는 전용 46㎡ 1억9,800만 원, 전용 55㎡ 2억3,600만 원으로 3.3㎡당 1,000만 원에 조금 못 미치는 수준이다.


주변 시세와 비교해보면, 고덕 A16 블록 신안 인스빌 전용 84㎡ 시세는 3.3㎡당 1,100만 원 정도, 고덕 파라곤 전용 71㎡는 3억5,000~4억3,000만 원 정도로 형성되어 있어서 3.3㎡당 1,200~1,300만 원 수준이다.


이렇게만 본다면 평택 고덕 신혼희망타운 분양가는 주변 시세 대비 3~4,000만 원 정도 3.3㎡당 1~200만 원 정도 저렴한 수준이라 할 수 있지만, 3.3㎡당 700~900만 원 정도인 평택 구도심 시세와 비교하면 오히려 비싸다고 할 수도 있다. 또한, 이 정도 가격 차이는 위례 신혼희망타운의 시세 차이를 생각하면 크게 어필할 수 있는 수준도 아니다. 위례 신혼희망타운은 주변 시세 대비 3억 원가량 저렴하기 때문이다.

출처: 직방
위례 신혼희망타운의 분양가는 3.7억~4.5억 원이었다.

평택 고덕과 위례 신혼희망타운 청약의 온도 차이가 이렇게 발생한 이유는 크게 두 가지다. 입지와 평택의 주택 공급 과잉 때문이다. 입지의 차이는 어쩔 수 없고 그 차이가 가격에도 반영된 것이지만, 입주 물량 영향의 차이는 크다. 부동산 시장 분위기가 그리 좋지 않은 상황에서 올해 평택 지역 입주 예정 물량은 1만 6,000여 가구나 된다. 게다가 평택은 2018년 6월부터 HUG(주택도시보증공사)이 지정한 미분양관리지역이다.

앞으로 나올 신혼희망타운은 어디?

공급이 예정된 신혼희망타운은 어디가 있을까? 서울과 수도권을 중심으로 살펴보면 올해 2분기에 서울 양원, 4분기에 수서역세권에 신혼희망타운이 공급된다. 과천, 고양, 하남, 성남 등은 경기도지만 서울 접근성이 뛰어나 위례 못지않은 인기를 끌 것으로 기대되는 입지다.


하지만 신혼희망타운 가점 항목 중 하나인 해당 지역 거주 기간(3점 만점)에서 다른 지역 거주자는 가점을 얻을 수 없기 때문에 자신이 거주하고 있는 지역을 중심으로 접근하는 것이 현실적으로 당첨을 노릴 수 있는 방법이다. 아직 어디서 살지 결정하지 못한 예비 신혼부부나 이사를 준비하는 신혼부부라면 신혼희망타운 공급을 고려해 전략적인 선택을 할 필요가 있다.


2020년까지 신혼희망타운이 공급되는 지역과 신혼희망타운의 가점 조건은 아래와 같다.

출처: 직방
해당 지역 거주 기간이 가점에 포함되기 때문에 공급되는 지역이 중요하다.
출처: 직방
혼인 2년 이내 신혼부부, 예비 신혼부부 및 만 2세 이하 자녀를 둔 한부모 가족에게 1단계에서 가점제로 30% 물량을 우선 공급한다.

글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'7일만에 끝내는 부동산 지식' 저자

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