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4월 공동주택 공시가격 발표 전에 꼭 알아야 할 부동산 세금

종부세 인상, 대비해야 합니다.

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제네시스박의 친절한 부동산 절세 #22


보유세는 크게 재산세와 종부세(종합부동산세)가 있다고 말씀드렸습니다. 그리고 여기에 올해부터 본격적으로 과세하는 주택임대소득 역시 관심을 가져야 한다고 강조했죠? 오늘은 종부세에 대해 조금 더 알아봅니다. 특히 4월 공동주택 공시지가 발표를 앞두고 있기에, 더욱 관심을 가져야 합니다.

올해 4월 발표 예정인 공동주택 공시지가는 오를 가능성이 아주 높습니다.

출처직방
종부세는 주택 수에 따라 부담이 달라집니다.

과거에는 종부세를 ‘부부 합산’으로 과세했습니다. 하지만 이러한 과세 방식이 위헌 판정을 받은 후 인별로 과세하고 있습니다. 그런데 올해부터 유의해야 할 점은, 이러한 인별 과세에 있어 보유하고 있는 주택의 지역마다 세율이 달리 적용된다는 것입니다.


즉, A와 B가 있는데 똑같이 2주택을 보유하고 있다고 가정합시다. 그런데 A는 조정대상지역이 아닌 곳에 주택을 보유하고 있으며, B의 경우 조정대상지역에 2주택을 보유하고 있다면 어떨까요? 이 경우 종부세 과세표준(이하 과표) 금액이 같더라도 적용되는 세율이 다릅니다. 아래 표를 볼까요?

주택 수뿐 아니라 주택의 소재 지역에 따라서도 종부세 세율이 달라질 수 있습니다.

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올해 바뀐 종부세 세율표입니다. 표를 보면 종부세 과표가 동일하더라도 적용되는 세율이 다릅니다. A와 B가 보유한 주택의 종부세 과표가 5억이라고 가정해봅시다. 이때 A의 경우 조정대상지역이 아닌 일반 지역에 주택을 보유하고 있으므로 0.7%가 적용됩니다. 하지만 B의 경우 조정대상지역에 2주택을 보유하고 있으므로 이때 적용되는 세율은 0.9%가 됩니다. 만약 B가 보유한 총 주택 수가 3주택이라면 어떻게 될까요? 이 역시 0.7%가 아닌 0.9%를 적용합니다. 이때는 지역을 불문하고 총 주택 수로 판단한다는 점을 유의하세요.

세 부담 상한 역시 차등을 두고 있습니다.

‘세 부담 상한’이란, 말 그대로 세금을 최대치로 부담하는 상한선을 의미합니다. 세 부담이 지나치게 높아지는 것을 방지하기 위한 것이죠. 가령 A라는 사람이 2018년도에 종부세를 100만 원 납부했다고 합시다. 이 경우 원래대로라면 올해 세 부담 상한은 100만 원의 150%인 150만 원(=100만 원*150%)이어야 합니다.


즉, 종부세 과표 기준이 되는 공시가격 또는 공정시장가액비율이 얼마나 올라가든, 혹은 종부세 세율이 아무리 높아지든 이 세 부담 상한보다 더 많은 세금을 낼 수 없는 것인데요. 올해 세법개정으로 다주택자는 세 부담 상한이 올라갔습니다.

다주택자는 세 부담 상한 역시 높아졌습니다.

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따라서 조정대상지역에 2주택을 보유한 자는 올해 4월에 발표하는 공동주택 공시가격이 올라가면 이에 따라 최대 200%까지 종부세를 더 낼 수 있습니다. 총 보유 주택 수가 3주택 이상이라면 그 부담은 300%까지 늘어납니다. 이미 세 부담을 결정짓는 공정시장가액비율, 세율은 모두 인상이 되었기에 마지막 남은 변수는 4월에 발표하는 공동주택 공시가격이라고 보면 되겠습니다.

높은 종부세가 부담된다면?

이쯤 되면 보유세 부담에 대한 걱정이 커질 수밖에 없습니다. 보유세는 주택을 보유하기만 해도 매년 부담해야 하므로 더 그렇습니다. 가령 작년에 종부세 100만 원을 납부했다면 올해 조건이 모두 같아도 이보다는 약간 더 상승할 것이고 2022년까지는 계속해서 오를 것입니다. 이유는 아래를 보시면 알 수 있습니다.

과세 표준을 결정짓는 기준이 모두 올라갑니다.

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모든 세금은 과표와 세율만 알면 구할 수 있다고 말씀드렸죠? 종부세 과표를 결정짓는 두 가지 요소는 바로 ‘공시가격의 합’과 ‘공정시장가액비율’입니다. 이미 공정시장가액비율은 작년 80%에서 올해는 85%로 상향되었으며, 이는 2022년까지 매년 5% 포인트씩 상승, 2022년에는 100%가 됩니다.


즉, 공시가격 6억 원을 초과하는 금액은 모두 과표가 되는 것입니다. 종부세 과표 변수 2개 중 하나는 이미 상승이 결정되었고, 나머지 하나인 공시가격 역시 올해 4월 발표를 앞두고 있지만 상승할 가능성이 매우 높습니다. 그리고 다른 요소인 세율 역시 이미 상향되었죠.


오르는 종부세가 부담된다면 6월 1일 이전에 매도하거나 임대주택 등록을 고려해야 합니다. 그런데 왜 ‘6월 1일’일까요? 해당일은 바로 보유세(재산세 및 종부세) ‘과세기준일’이기 때문입니다. 즉, 어떤 사람이 1년 365일 중 6월 1일, 단 하루만 주택을 보유하고 있더라도 1년 치 보유세를 모두 내야 합니다.


따라서 만약 여러분들께서 더 보유하지 말고 이제 매도해야겠다고 판단한다면, 올해 6월 1일 전까지 해당 물건을 매도해야 합니다. 이때 중요한 건 매도 계약일이 아니라 실제 잔금일이 6월 1일 전이어야 한다는 것입니다. 부동산의 매도일은 계약일이 아니라 잔금일(더 정확하게는 잔금일 또는 등기접수일 중 빠른 날)이기 때문입니다.


만약 매도가 되지 않거나 팔기가 아까운 경우가 있겠죠? 실거주 목적이거나 상승 여력이 예측되는 경우라면 어떻게 해야 할까요? 이 경우 보유세를 줄일 방법은 임대주택으로 등록하는 방법밖에 없습니다. 하지만 일정 요건을 갖춰서 등록해야 혜택을 볼 수 있는데요. 그 중 대표적인 것 중 하나는 바로 등록당시 기준시가가 6억 원 이하(수도권 외 3억 원 이하)여야 한다는 것입니다.


따라서 현재 보유 중인 주택의 공시가격을 반드시 확인하시기 바랍니다. 만약 공시지가가 6억 원(수도권 외는 3억 원)을 넘었다면, 이 경우는 임대주택으로 등록한다고 하더라도 종부세 합산배제 혜택은 받을 수 없습니다. 혹시 6억 원(수도권 외 3억 원)은 넘지 않았는데 거의 근접한 경우라면요? (가령 5억 9천만 원 등) 그렇다면 4월 공시가격 발표 전 등록하는 걸 심각하게 고려해 봐야 합니다.

직방에서 본 최근 1년 수도권 아파트 매매 시세 변동률입니다. 9·13 대책 이후 상승세가 주춤해지긴 했지만, 서울 및 수도권 아파트값은 워낙 많이 올랐습니다.

출처직방

서울 및 수도권의 경우, 작년에도 시세가 많이 상승했으며 정부는 시세 상승분을 공시가격에 반영하겠다는 의지를 계속해서 보이고 있기 때문에 기준점인 6억 원을 넘길 가능성이 높기 때문입니다. 그렇게 될 경우, 앞서 말씀드린 것처럼 아무리 임대주택으로 등록을 하고 각종 의무를 다한다 하더라도 종부세 합산배제 혜택은 받을 수 없다는 점을 잘 알고 있어야 합니다.


자, 자연스럽게 ‘제3의 보유세’인 주택임대소득과 연계된 것 같습니다. 실거주를 제외한 주택은 정말 특별한 경우를 제외하곤 모두 임대주택으로 볼 수 있을 텐데요. 이 경우, 전·월세 등을 통해 반드시 임대소득이 발생할 수밖에 없습니다. 이에 대한 과세체계, 그리고 세제 혜택에 대해서는 다음 편에 계속해서 알아보겠습니다. 오늘 시간에는 종부세 강화 그리고 이에 대해 대처하는 법에 대해 살펴보았습니다. 계속해서 도움 되는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 감사합니다.

글. 제네시스박

주식회사 엠제이원 대표

<친절한 제네시스박의 부동산 절세> 저자

<부동산 기사 그래서 어떻게 봐야할까요?> 저자

블로그 ‘친절한 제네시스박의 부동산과 세금’

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