본문 바로가기

댓글0
번역beta

Translated by kakao i

번역할 언어 선택

뷰 본문

직방

‘나 홀로 하락’ 1기 신도시 일산의 미래는?

일산의 미래가치는 두 가지로 판단할 수 있습니다.

15,286 읽음
댓글0
번역beta

Translated by kakao i

번역할 언어 선택

빠숑의 입지 분석 레시피 #74


2000년대까지만 하더라도 서울 내에서도 시세 1위 강남구와 시세 25위 도봉구의 차이가 생각보다 크지 않았습니다. 강남구가 평당 1천만 원 전후, 도봉구가 평당 700만 원 전후였으니까요. 마찬가지로 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 등 5개 1기 신도시 간의 시세에도 큰 격차가 있지 않았습니다.

직방에서 본 서울 강남구의 평당가입니다.

출처직방

2019년 2월 현재, 강남구는 평당 5,134만 원이고 도봉구는 평당 1,492만 원입니다. 2배 차이가 나지 않았던 지역이 3배 이상 벌어진 것이죠. 하지만 이것은 평균 시세를 비교한 것이고 최고가 아파트끼리 비교하면 격차는 더 벌어집니다. 강남구에는 평당 1억 원이 넘는 아파트가 존재하는데, 도봉구에는 평당 2천만 원이 넘는 아파트도 거의 없습니다. 



1기 신도시도 마찬가지입니다. 분당과 일산은 거의 차이가 없는 지역이었습니다. 입주 초기부터 약 10년간 경쟁 관계였죠. 하지만, 현재는 2배 이상 차이가 벌어졌습니다. 최고가 아파트끼리 비교하면 확실하게 이해되실 겁니다.

판교 일대에는 평당 4천만 원에 달하는 단지가 즐비합니다.

출처직방

분당구 판교신도시의 판교 푸르지오 그랑블은 평당 4,000만 원에 가깝습니다. 반면에 일산신도시에는 평당 2,000만 원이 넘는 아파트가 딱 한 단지 밖에 없습니다. 게다가 새 아파트는 일산서구나 일산동구가 아니라 오히려 덕양구 삼송신도시에 가장 많이 몰려 있습니다.

일산과 분당의 격차, 이유는?

왜 이런 차이가 발생했을까요? 지난 10년 동안의 아파트 시세 변동율을 보겠습니다.


분당구는 27.4% 상승했습니다. 안양시 동안구는 19.79% 상승했습니다. 군포시는 13.15% 상승했습니다. 부천시 원미구도 13.15% 상승했습니다.


반면. 일산서구는 –6.23%, 일산동구는 -6.03% 하락했습니다. 왜 일산신도시만 이렇게 가격이 빠졌을까요? 10년이면 웬만한 지역은 다 상승했는데도 말이죠.


부동산 시세에는 두 가지 가치가 포함되어 있습니다. 하나는 입지 가치, 다른 하나는 상품 가치입니다. 결국, 일산신도시의 가격이 빠진 이유에는 두 가지가 모두 해당할 겁니다. 입지 경쟁력도, 상품 경쟁력도 더 나빠진 것이죠.


결국, 이를 뒤집어 말하면 앞으로 일산신도시의 미래가치를 추정하려면 두 가지를 중점적으로 체크하면 되겠습니다. 첫 번째, 입지 가치가 높아지는지 그리고 두 번째, 상품 경쟁력이 있는 주택이 공급되는지를 보면 될 텐데요.


이 두 가지 조건이 충족되지 않으면 일산신도시는 계속 경쟁력을 잃어갈 것입니다. 실거주든 투자든 수요층이 줄어들 수밖에 없죠. 이것이 지난 10년간의 일산신도시의 부동산 시장이었습니다.

일산의 미래가치는?

하지만 향후 10년 동안 일산신도시는 많이 달라질 것입니다. 입지 가치가 지금보다 높아지는 곳들이 있습니다. 좋은 상품이 공급되고 있기 때문입니다. 결국, 일산에서 이 두 가지 조건에 부합하는 입지, 상품을 선택하면 미래가치를 담보할 수 있다는 것이지요.

GTX A 노선은 일산을 지나 삼성역까지 연결됩니다.

출처직방

입지 가치가 높아지는 호재에는 무엇이 있을까요? 고양시민이 어떤 것보다도 기다려 온 GTX-A 노선이 있습니다. 2018년 12월에 착공식을 했으니 10년간의 기다림이 드디어 없어지겠지요.


일산신도시의 가장 큰 약점 중 하나인 일자리 시설도 보완되고 있습니다. 특히 킨텍스 주변에 많은 일자리가 생기고 있고요. 일산 테크노밸리 개발도 추진되고 있습니다. 내년부터 토지 보상에 들어간다고 하는 장항동 택지개발사업도 있습니다. 만약 대곡역세권 개발에도 일자리가 많이 들어온다고 하면 덕양구뿐 아니라 일산신도시에도 엄청난 가치를 줄 수 있겠지요.


이렇게 미래 입지 가치가 높아지는 지역에 들어서는 새 주거 시설이라고 한다면 향후 10년 동안은 시세 걱정을 할 필요가 없을 겁니다.

일산신도시, 수요 자체가 감소했는데…?

일산신도시의 아파트 시세가 지난 10년 동안 오히려 하락한 이유에는 수요가 감소한 것도 분명히 영향이 있습니다.


수요 유입이 정체된 상태에서 새롭게 개발되는 주변 신도시에 계속 수요를 나누어 주었던 것이지요. 운정신도시, 한강신도시, 삼송신도시 등이 입주할 때마다 일산의 수요를 나누어 줄 수밖에 없었던 것이지요.

직방에서 본 삼송, 원흥 택지지구 일대입니다. 입주한지 5년이 채 되지 않은 단지가 많습니다.

출처직방

결국, 분당, 평촌 등 다른 신도시들이 시세가 오를 때 함께 오르지 못했던 이유가 바로 여기에 있었습니다. 안타깝지만 앞으로도 수요가 나뉘는 추세는 계속될 것입니다. 하지만, 전체 신도시로서의 입지 가치는 여전히 일산신도시가 운정신도시나 한강신도시나 삼송신도시보다 높다고 평가할 수 있습니다.


결국 입지 경쟁력이 높은 지역에 새 주거시설이 공급될 수 있다면 시세가 높아질 수 있는 것이지요. 결국 앞으로 일산신도시의 미래가치를 바라보는 키는 두 가지입니다.


1. 입지 경쟁력이 좋아져서 수요가 증가하는지 여부

2. 상품 경쟁력을 확보할 수 있는 새 아파트가 공급되는지 여부


다른 1기 신도시를 전망하는 방법도 같을 것입니다.



글. 빠숑(김학렬)

더리서치그룹 부동산조사연구소 소장

'지금도 사야 할 아파트는 있다' 저자

블로그 '빠숑의 세상 답사기'


빠숑 김학렬 소장의 신간,

'지금도 사야 할 아파트는 있다'


▼ 구매 링크 ▼


작성자 정보

직방

    실시간 인기

      번역중 Now in translation
      잠시 후 다시 시도해 주세요 Please try again in a moment