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전국 아파트 중 50% '역전세 우려'

역전세난, 대비할 필요가 있어

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  • 지방 2년 전 대비 전세보증금 10% 이상 하락 50% 이상
  • 전세보증금 미반환 위험성을 줄이기 위한 방안 준비해야

역전세난에 대비할 필요가 있어보인다.

출처직방

아파트 매매와 전세가격의 동반안정세가 이어지고 있다. 매매는 정부의 9.13대책 등 정책영향으로 안정세로 돌아섰고, 전세시장은 매매시장보다 먼저 안정세로 진입하면서 가격 조정이 장기간 이어지고 있다.


직방 빅데이터랩의 조사에 따르면 2018년 전세보증금이 2년전 전세가격보다 하락한 주택형이 전국 38.6%로 증가했다. 수도권은 29.7%로 30%에 육박했고, 지방은 51.3%로 절반 이상이 2년전 전세가격 보다 낮은 가격에 전세거래가 이루어졌다.


2016년까지는 전국이 10% 미만, 수도권 5% 미만, 지방 20% 미만이었으나 2017년부터 2년전 보다 낮은 가격에 계약되는 아파트 전세 계약이 빠르게 늘어나는 추세를 보이고 있다.

전세 보증금 하락세, 분기별로 보면?

분기별로 2년 전 대비 아파트 전세보증금 하락 주택형 비중변화를 살펴보면 지방은 2017년 1분기부터 증가 폭이 커지는 전환기가 나타났다. 수도권은 지방보다 늦은 2017년 3분기부터 2년 전 대비 전세보증금 하락 아파트 주택형 비중 증가폭이 커졌다. 아파트 전세시장의 안정은 9.13대책 이전 1년 전부터 나타난 현상으로 매매시장 안정 효과는 아닌 것으로 판단된다.


2016년까지 2년 전 대비 전세보증금 하락 주택형 비중이 보합세 내지 1% 미만의 증감폭을 보였으나 2017년부터 수도권과 지방 모두 분기당 평균 4% p 이상 증가폭을 기록하고 있다.

지역별 하락률의 비중은?

2017년부터 2년 전 대비 전세보증금 하락 사례가 많아지고 있고, 추세 또한 이어지고 있다. 전세보증금 하락사례가 증가한 것에 비례해 전세보증금 하락률 또한 증가하고 있는지 살펴보면, 수도권은 비슷한 수준을 유지하고 있으나, 지방은 하락률이 커지는 비중이 늘어나는 추세다.


2년 전 대비 전세보증금이 하락한 아파트 주택형 중 10% 미만 하락한 비중은 수도권이 2017년 63.1%, 2018년 64.1%로 비슷한 수준이다. 2017년 이전은 평균 65.0% 수준인 것을 감안하면 큰 변화는 없는 상황이다.


지방은 2년 전 대비 보증금 하락률 구간별 비중이 10%미만의 경우 2017년 50.6%, 2018년 45.8%로 비교적 큰 폭으로 줄어들었고, 2013년~2016년 평균 63.5%에 비해서도 낮은 수준이다. 지방은 전체적인 하락 주택형도 늘어났지만, 하락률이 큰 주택형 비중도 동시에 늘어나면서 전세시장이 안정기를 넘어 침체기에 들어서는 것으로 추정된다.

2년 전과 지금, 전세 보증금 차액은?

2년 전 대비 아파트 전세보증금 차액은 수도권의 경우 2016년까지 증가추세가 이어졌으며 평균 6천만원 이상을 유지했다. 지방도 상대적으로 낮지만 2016년 2천만원 이상으로 조사됐다.


이러한 경향성은 2017년부터 2년 전 대비 전세보증금 차액이 줄어드는 추세로 전환됐으며, 지방은 2018년부터 평균적으로 마이너스(-)로 반전됐다. 2018년 4분기 2년 전 대비 전세보증금 평균 차액은 전국 388만원, 수도권 1,113만원, 지방 -825만원인 것으로 조사됐다.

'역전세난' 위험에 대비해야

2016년부터 전세가격 급등 현상은 줄어들었으며, 2017년 부터는 본격적인 전세시장의 안정기가 이어지고 있다. 이는 아파트 공급물량 증가와 기존 전세세입자가 분양시장으로 유입되면서 재계약에 나서지 않는 등 수요와 공급의 불일치가 원인이 되고 있다.


지방은 지역의 기간산업이 침체를 보이면서 기존 수요 이탈의 원인으로 작용하고 있다. 임대인 입장에서는 전세보증금 하락에 따른 수익성 저하와 보증금 반환 부담이 커지는 상황이지만, 임차인 입장에서는 낮아지는 전세보증금으로 주거비 부담 경과라는 효과를 기대할 수 있는 상반된 상황이 발생하고 있다.


전세보증금의 하락으로 계약 종료시점에서 전세보증금 미반환 위험성에 대한 경고가 나오고 있다. 전세보증금이 크게 하락했다고 해도, 임대인의 신용도와 자금 여력에 따라 미반환 위험은 차이가 나타날 것으로 보인다. 개별적인 신용도와 리스크로 인해 현재 시장에 전반적인 미반환 위험성 높고, 한계점을 넘어섰다고 판단하기도 쉽지 않은 상황이다.


다만 현재의 추세가 전세가격 하락 사례가 늘어나는 추세를 보이는 만큼 임차인 보호 차원에서 시장 모니터링과 보증금 미반환 위험을 해소할 수 있는 방안을 준비할 필요는 있다.

글. 직방 빅데이터랩


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