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송파·강동 전세 약세, 언제까지 이어질까?

입주물량 앞에 장사 없다는 말이 있죠.
직방 작성일자2019.02.08. | 5,080  view

김인만의 트루 내 집 마련 스토리 #72


서울 송파구 가락시영아파트 660세대를 재건축한 송파 헬리오시티 9,510세대가 입주를 시작하면서 강남권 아파트들의 전셋값이 하락하고 있고, 매매 가격까지 동반 하락하는 홍역을 앓고 있다. 물량 앞에 장사가 없다는 것은 진리이나 부동산 시장 분위기 침체와 맞물리면서 도대체 언제까지 이런 역전세난에 가까운 난리가 이어질지 관심이 쏠리고 있다.

송파 헬리오시티의 모습입니다.

source : 직방
전셋값 하락, 원인은 무엇일까?

미니 신도시급 규모의 입주 물량이 한꺼번에 쏟아지니 이미 예상은 했지만, 실제 현상으로 나타나니 충격이 만만치 않다. 면적과 동, 층 등의 개별 조건에 따라 차이는 있지만, 전체적으로 전셋값이 약세를 보인다는 사실은 받아들여야 한다.


입주 전인 작년 2018년 10월까지만 하여도 7억 원 수준의 전셋값을 고수했으나, 막상 입주가 시작되자 입주하기 어려운 집주인들이 소화하지 못한 전세물건을 내놓으면서 전셋값이 하락하고 있는 것이다. 2018년 여름부터 입주 전세를 내놓고는 있었지만, 워낙 물량이 많은 것이 주요 원인이다.


7억 원 정도 형성되기도 했던 전용 면적 84㎡(구 분양 면적 33~34평)의 경우, 전셋값이 지지선인 6억 원을 뚫고 5억 원까지 떨어졌으며, 저층 일부 물건은 4억 원대까지 거래되기도 했다. 6억 원 아래로는 절대 안 떨어질 거라고 했던 현장 중개사들 역시 가파른 하락속도에 당황하기는 마찬가지다.

송파 헬리오시티의 전세 시세는 4.5억~18억 원 선으로 형성되어 있습니다.

source : 직방
강남권으로 번지고 있는 전세 약세 현상

이런 헬리오시티발(發) 전세 약세는 송파구를 넘어 강남권으로 번지고 있다. KB국민은행에 따르면 1월 1주 서울 전셋값 변동률은 -0.08%를 기록했는데, 헬리오시티가 있는 송파구의 전셋값 변동률은 -0.39%였고 강동구 -0.22%, 강남구 -0.05%, 서초구 -0.02%로 강남 4구의 하락 폭이 서울 전체 하락 폭보다 크다.


문제는 헬리오시티만 있는 것이 아니라는 것이다. 헬리오시티의 입주 물량 영향은 이르면 3월 정도에서 늦어도 상반기를 넘기지 않겠지만, 송파구 다음 강동구의 전세 물량 폭탄이 기다리고 있다. 6월 래미안 명일역 솔베뉴(삼익그린2차 재건축) 1,900세대를 시작으로 9월 4,932세대나 되는 고덕 그라시움(고덕주공2단지 재건축) 등 서울 동남권에서만 1만 6,000여 세대의 아파트가 입주를 기다리고 있다.


이런 입주 물량 폭탄이 두려운 집주인들은 미리 전세 세입자를 구하고 있지만 전셋값은 거침없이 내려가는 추세다. 고덕 그라시움 전용 84㎡ 전셋값이 7억 원에서 5억 8,000만 원까지 내려갔다고 하지만 입주 후 헬리오시티 전셋값 흐름을 고려하면 더 내려갈 가능성도 있다.


전셋값 하락이 매매가격 하락으로 이어지고 있는 것도 부담이다. 작년 2018년 9·13 부동산 대책 이후 약세로 전환된 매매 시장 분위기와 맞물리면서 헬리오시티를 비롯하여 엘스, 리센츠 등 잠실 아파트 매매가격이 전용 84㎡ 기준 2018년 하반기 대비 2~3억 원 정도 낮은 급매물이 나오고 있다.

전세 및 매매가격 약세, 언제까지 이어질까?

아래 그림은 분기별 서울아파트 입주 물량 추이로 헬리오시티 입주가 몰린 2018년 4분기 이후 점점 안정을 찾고는 있지만 강동구 입주 물량 영향으로 2018년 1, 2분기보다는 높은 수준이다.

올해는 작년보다 입주 물량이 많을 예정이다.

source : 직방

서울에서는 재건축사업 입주 물량이 몰린 송파, 강동을 비롯하여 강남, 서초구에 집중된 만큼 이들 강남 4구의 입주 물량 추이를 살펴볼 필요가 있다.


강남구의 경우 2019년 입주 물량이 늘어나기는 하지만 래미안 블레스티지(개포주공2단지) 등 인기 단지의 3,277세대 정도로 충분히 소화할 만한 수준이다.


서초구는 반포 일대 재건축 입주 물량이 어느 정도 소화되면서 작년보다 더 줄어들어 부담이 없다.


역시 문제가 되는 곳은 송파와 강동이다. 송파는 헬리오시티 영향으로 2018년 입주 물량이 급증했지만, 다행히 2019년 입주 물량은 큰 폭으로 하락하기 때문에 헬리오시티 입주 물량이 소화되는 1분기가 지나면 안정을 찾을 수 있을 것 같다. 하지만 강동구는 이제 시작이다. 2020년까지 입주 물량이 이어지기 때문에 강동구발 전세난이 바통을 이어받을 것 같다.

올해는 작년 말 송파구 입주 물량의 영향과 강동구 입주 물량이 관건이다.

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입주 물량이 미치는 영향, 과거에는?

입주 물량에 따른 전세와 매매 가격 약세 현상은 과거에도 있었던 일이다. 잠실 일대 재건축 물량 폭탄이 쏟아졌던 10여 년 전으로 돌아가 보자. 2007~2008년 당시 엘스(잠실주공 1단지), 리첸츠(잠실주공 2단지), 트리지움(잠실주공 3단지), 레이크 팰리스(잠실주공 4단지), 파크리오(잠실시영) 등 2만 세대 정도의 물량 폭탄이 잠실에 쏟아졌다. 당연히 역전세난으로 아수라장이 되었지만 결국 시간이 해결해주었다.

직방에서 본 잠실 리센츠 84A 매매 및 전세 실거래가 이지뷰

source : 직방

위 그림은 잠실 대표 아파트인 리센츠 84A 타입의 매매와 전셋값 추이다. 입주 시점이던 2008년 전셋값은 2억 중반, 매매가격은 9억 중반대로 전셋값이 매매가격의 1/4 수준에 불과할 정도로 전셋값은 초약세였다.


하지만 시간이 지날수록 전셋값이 점점 회복하면서 2009년 3억 중반, 2010년 3억 후반, 2011년 4억 원 중반, 2012년 5억 원을 넘었고, 2017년 8억 원을 넘은 후 안정적인 흐름을 보인다.


반면 매매가격은 2010년 10억 원을 넘었다가 2012년 다시 8억 원대로 주저앉았고, 2015년이 되어서야 다시 10억 원 고지를 넘어 2017~2018년 급등하면서 16억 원을 돌파했다.


매매가격은 부동산 시장 흐름의 영향을 받아 등락하면서 장기적으로는 상승하는 반면, 전셋값은 입주 시점 약세에서 출발해 매매 약세 시기에도 꾸준히 상승했고, 매매가격이 강세가 되었을 때는 오히려 전셋값은 안정을 유지하는 모습을 보였다.


아무래도 매매시장이 약세일 때는 구매능력이 있더라도 수요가 전세로 유입되면서 전세 시장은 꾸준한 강세를 유지하고, 매매시장이 강세일 때는 내 집 마련 수요로 전환되면서 전세가 안정되는 경향이 있는 것으로 보인다.

전셋값 하락, 어떻게 대처해야?

결국 입주 물량 폭탄 영향은 일시적인 현상으로 해소될 때까지 기다리는 것이 방법이다. 입주 물량이 더 많은 신도시의 경우에는 전셋값이 1억 원 이하로 떨어지기도 한다. 실수요자라면 낮은 전셋값이 반가울 수도 있지만, 입주 물량 잔치가 끝나면 전셋값이 다시 상승하기 때문에 다시 오를 경우도 대비해야 한다.


헬리오시티의 경우 지금은 5억 원 이하 전세 물건도 나오지만 1년이 지나면 다시 8억 원 이상 훌쩍 올라가 있을 가능성이 높다. 낮은 전셋값은 입주 물량 영향으로 인한 일시적인 현상으로 결국에는 매매가격의 50% 이상으로 올라가기 때문에 전셋값 인상에 대한 계획과 전략을 세워야 할 것이다.


그리고 입주 시점 전셋값 하락으로 전세보증금을 돌려주지 못하는 역전세난이 발생하면서, 전세보증금을 돌려받지 못하는 경우를 대비해 확정일자는 기본이고 전세 보증금 반환 보증에 가입하거나 대출이 높게 들어가 있는 물건은 주의하는 것이 좋다. 아니면 월세로 전환해 보증금을 낮춰 계약하는 것도 하나의 방법이다.



글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'7일만에 끝내는 부동산 지식' 저자

카페 '김인만 부동산 연구소'

유튜브 '김인만 부동산TV'


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