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올해 내 집 마련, ‘저렴한 분양’을 잡아라!

거기가 어딘데??
직방 작성일자2019.02.07. | 71,628  view

아임해피의 뉴스 속 아파트 돋보기 #51


9·13 부동산 대책에서 비롯된 담보대출 제한과 보유세 인상 등으로 서울 아파트값이 3개월 가까이 하락세를 보인다는 기사를 봤습니다. 특히, 고가 아파트의 낙폭이 뚜렷하게 나타났습니다. 실제 급매가격으로 거래된 경우도 있다고 합니다.


지난달 20일 김수현 청와대 정책실장은 지금 부동산 시장의 흐름에 대해 “지금의 안정은 이 자체가 최종적으로 저희가 기대하는 것은 아니다.”라고 밝혔습니다. 그렇다면 적정수준의 집값은 어느 수준일까요? 정부가 원하는 집값 수준은 문재인 정부 출범 당시 수준이라고 합니다.

서울 아파트값이 하락, 보합세를 보이고 있습니다.

source : 직방
기사를 읽어볼까요?

‘김수현 청와대 정책실장은 20일 부동산 정책과 관련해 "조금이라도 불안한 추가 현상이 있다면 정부는 지체 없이 추가대책을 마련하겠다"며 "주거복지 정책을 포함해 집값 안정을 지속해서 추진하겠다"고 말했다.’


KB국민은행에 따르면 지난해 12월 기준 서울의 평균 아파트 가격(중위가격)은 8억 4,502만 원입니다. 문재인 정부 출범 당시인 2017년 5월(6억 635만 원)에 비하면 약 1년 반 동안 40.0%(2억 4152만 원)가 오른 셈입니다. 수도권은 이 기간 4억 317만 원에서 5억 349만 원으로 24.8%(1억 32만 원) 올랐습니다.

실제로 아파트 가격이 내려가면?

그렇다면 정부가 원하는 수준의 가격으로 가기 위해서는 서울 아파트값이 2억 4,152만 원 떨어져야 한다는 것인데요. 실제로 이렇게 내려간 가격으로 살 수 있다면 사람들은 어떤 반응을 보일까요?


연초 분양한 위례포레자이는 인근 시세보다 30% 정도 저렴한 가격에 분양했습니다. 최근 위례포레자이 경쟁률과 가점을 보겠습니다.

직방에서 본 위례포레자이의 분양 정보입니다.

source : 직방

위례포레자이 청약에는 총 63,472개의 통장이 들어왔고 평균 경쟁률은 130.33대1, 평균가점은 66점입니다. 문재인 정부 당시의 가격으로 분양을 한다면 이렇게 많은 사람이 집을 매수할 의사가 있는 것입니다.


가격은 수요와 공급의 법칙으로 이뤄집니다. 수요가 많지만, 공급이 없다면 가격은 상승하기 마련인데 수요가 없으면 가격이 내려가기도 합니다. 만약, 문재인 정부 당시 가격으로 돌아가면 많은 사람이 매수에 나서겠죠.

‘매수매도 우위 지수’는 어떨까?

서울 한강 이남의 매수, 매도 우위 지수를 살펴보겠습니다. 이는 국민은행에서 가맹 중개사무소를 대상으로 업소에 등록된 매물 동향과 매수 및 매도 문의, 가격 추이 등을 조사하여 이를 백분율로 표시한 수치입니다. 한 주간 부동산에 매수자가 많은지, 매도자가 많은지 알 수 있는 지표죠. 단순하게 부동산 문을 열고 들어오는 사람 수라고 생각해도 되겠습니다.

서울 ‘한강 이남’의 매수, 매도 우위 지수입니다.

source : 직방

한강 이남 14개 구의 평균을 낸 데이터라 평균의 오류가 있어 사실 더 정확하게 따지려면 여러 데이터를 복합적으로 봐야 합니다. 하지만 이를 통해 현재 분위기를 가늠해 볼 수는 있습니다. 이를 보면 9·13 대책 전에 80명이 와서 집을 산다고 하고, 2명이 와서 집을 판다고 하는 모양새입니다. 집값이 상승할 수밖에 없었습니다.


하지만, 9·13 대책 이후 매수세가 확 꺾인 것을 볼 수 있습니다. 8·2 부동산 대책 이후 꺾이다가 한 달 만에 반등한 모습과는 확실히 다릅니다. 계절적 비수기도 있을 것이고, 3기 신도시 발표를 기다리는 대기 수요도 있겠죠. 그런 이유로 3개월째 매수세가 없는 상태입니다.

주목해야 할 곳은 어디인가?

직관적으로 해석해봐도 위례포레자이처럼 저렴한 가격으로 나온 신축 아파트는 수요가 많고 서울 강남 14개 구에는 수요가 없는 상태라는 것을 알 수 있습니다. 그렇다면 현재 서울의 집값은 내려갈까요? 다시 오를까요? 지금의 서울 부동산 시장은 가격 적정성을 찾아 보합 상태를 유지하고 있는 것으로 보입니다.


적정한 가격 수준으로 내려가면 매수세는 다시 생길 것입니다. 정부의 바람대로 문재인 정부 출범 당시의 가격으로 돌아간다면, 너무 많은 사람이 매수를 원하기에 가격은 상승할 것입니다. 그러나 지금 매수세가 없는 것은 사람들은 지금의 집값은 여전히 비싸다고 생각하는 것입니다.


그것이 시장의 역할입니다. 가격은 시장의 수요와 공급에 따라 균형을 찾아갈 것입니다. 하지만 단순히 수요와 공급만이 집값을 결정하는 것은 아닙니다. 주택은 필수재입니다. 당장 원하는 가격의 집이 없다고 해서 집에서 살지 않을 수는 없습니다. 그 때문에 누군가는 전세나 월세를 택하고, 누군가는 가격이 내 의사와 맞지 않더라도 집을 사게 됩니다. 집값 예측이 어려운 이유가 집, 부동산이라는 재화의 특성으로 수많은 변수가 생기기 때문입니다.


그럼 지금 시장에서 가격을 중시하고, 내 집 마련을 할 계획이 있는 수요는 어떻게 움직이는 것이 현명할까요? 물론 시세보다 30% 저렴하게 나올 곳을 주목해야겠지요. 저는 곧 있을 북위례 분양을 주목하라고 말씀드리고 싶습니다. 건축비의 상승으로 적어도 400만 원 이상 분양가가 상승할 테지만, 그렇다고 하더라도 분양가는 시세의 70% 정도로 책정될 것으로 예상합니다.

직방에서 본 북위례 일대 분양 예정 아파트입니다.

source : 직방

정부는 분양가 상한제와 HUG의 권고로 9억 원 이하로 분양가를 낮추고 있습니다. 향후 북위례 일대 분양 단지는 2~3년 전 가격으로 분양할 공산이 큽니다. 2019년 내 집 마련 전략을 세우고 있다면 주변 시세보다 저렴한 청약을 적극적으로 노려보라는 제안을 하고 싶습니다.



글. 아임해피

블로그 '아임해피, 투자의 추월차선'

카페 '똑똑한 부동산 투자'

<아임해피의 똑똑한 부동산 투자> 저자


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