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제네시스박의 친절한 부동산 절세 #20

주택을 구입하면 최소 세 번 이상은 세금을 내야 한다고 설명해 드렸습니다. 그중 취득 단계에서는 ‘취득세’를 내야 하는데요. 세금은 보통 어렵고 생소한 데다, 특히 주택을 처음 구입하는 분이라면 경험이 없어 놓치는 부분도 있기에 더욱 주의해야 합니다. 오늘은 주택 취득에 따른 첫 번째 세금인 ‘취득세’ 관련, 반드시 체크해야 하는 사항에 대해 살펴봅니다.

개별 주택 가격은 모두 다릅니다. 이는 매도자와 매수자 간 협의로 정해지는 부분이니 당연하죠. 우리 세법에서는 해당 주택의 가격과 전용 면적에 따라 취득세를 달리 규정하고 있습니다. 즉, 특정 주택을 취득 시, 매수자가 납부해야 할 취득세는 1) 해당 주택의 거래가격, 그리고 2) 해당 주택의 전용 면적에 따라 다른 것입니다. 아래 표로 구분해 볼까요?

위 표는 주택의 실제 거래 금액 및 전용 면적에 따른 취득세율을 나타낸 표입니다. 예를 들어, 어떤 사람이 A라는 주택을 5억 원에 취득했는데 이때 주택의 전용 면적은 85㎡라고 합시다. 이때 취득세율은 표에서 보시는 것처럼 1.1%에 해당하겠죠? 그 결과 매수자가 내야 하는 취득세는 550만 원(=5억 원 * 1.1%)이 됩니다.

해당 취득세는 잔금을 낸 날이나 등기 접수를 한 날 중 더 빠른 날로부터 60일 이내에 내야 합니다. 물론 실제로는 법무사가 처리하는 경우가 많아 이보다 빨리 진행됩니다.

다시 위 표를 볼까요? 전용 면적이 85㎡ 이하 혹은 초과인 경우 취득세율이 다르죠? 가령, 위 사례에서 5억 원에 주택을 취득했다고 하더라도, 해당 주택의 전용 면적이 85㎡ 이하라면 취득세율 1.1%를 적용하지만, 85㎡ 초과 시에는 이보다 높은 1.3% 취득세율이 적용됩니다. 주택 면적이 커질수록 세 부담이 늘어나는 것이죠.

그런데 재미있는 것은 바로 ‘거래금액(실거래가)’ 기준입니다. 표를 보면 6억 원 이하인 경우는 면적에 따라 취득세율이 1.1%(85㎡ 이하) 혹은 1.3%(85㎡ 초과)로 구분된다고 말씀드렸죠? 사실 면적에 따라 변동 폭은 그렇게 크지 않습니다. 그런데 이게 금액 기준인 6억 원을 초과하면 2.2%, 2.4%로 거의 배에 가깝게 뛰게 됩니다. 그리고 실제로 취득세율이 어떻게 적용되는지도 꼭 알아두셔야 합니다.

예를 들어, 전용면적 85㎡ 이하이면서 거래금액은 6억 원인 A 주택이 있고, 전용면적이 똑같이 85㎡ 이하이면서 거래금액은 6억 100만 원인 B 주택이 있다고 가정해봅시다. 이때 A 주택 취득세는 660만 원(=6억 원 * 1.1%)이 될 텐데, B 주택은 취득세가 얼마나 나올까요?

1) 6억 원까지는 1.1% + 6억 원을 초과한 100만 원만 2.2%?

2) 아니면 6억 100만 원 전체에 대해서 2.2%?

정답은 2) 입니다. ‘전체 금액’에 대해서 해당 세율인 2.2%를 곱하는 게 맞습니다. 그 결과 A 주택은 취득세가 660만 원이지만, B 주택은 거의 배에 달하는 1,322만 2천 원이 나오게 되는 것입니다. 취득가액 100만 원 차이가 생각보다 큰 결과를 가져오죠? 취득세가 이렇게 무서운 겁니다.

설마 위의 예시가 실제로도 일어나겠냐고요? 당연하죠. 심지어 아주 많습니다. 가령, 새로 분양하는 아파트에 당첨되어 입주를 앞두고 있다고 가정합시다. 이 경우 시스템 에어컨, 발코니 확장 등 ‘유상옵션’을 선택하는데요. 당연히 해당 주택을 취득하는 데 소요된 비용이므로 취득원가에 합산됩니다. 이 역시 사례를 통해 비교해보겠습니다.

자, 어떠세요? 위 표 이해되시죠? 똑같은 분양가, 전용면적이라고 하더라도 유상 옵션 비용이 추가되면서 총 취득원가가 6억 원을 초과한다면 취득세는 거의 두 배 이상 차이 날 수 있습니다. 이는 무엇을 의미할까요? B 주택의 경우, 실질적인 유상 옵션 비용은 2,100만 원이 아니라 2,700만 원 정도가 된다고 보아야 할 것입니다. 유상 옵션이 100만 원 더 추가되면서 세금을 600만 원 이상 더 내야 하니까요.

따라서 유상 옵션과 같이 실제로 부담하는 비용은 취득원가에 포함되어 취득세가 올라갈 수 있으니 잘 확인해야 합니다. 특히 거래금액이 6억 원 이하, 9억 원 이하에 아슬아슬하게 걸쳐 있다면 더욱더 그렇겠죠.

자, 주택을 취득하면 반드시 내야 하는 취득세! 취득세는 면적과 거래금액에 따라 달라지는데요. 특히 요즘에는 전용 85㎡를 초과하는 대형 평형을 구입하는 경우가 상대적으로 적기에, 면적보다는 거래금액에 따라 취득세가 달라진다는 것, 꼭 기억하시고요.

특히, 거래금액이 6억 원 또는 9억 원을 초과하게 되면 초과금액이 아닌 ‘전체’ 금액에 취득세율을 적용하기 때문에 취득세 금액이 완전히 달라질 수 있다는 점도 이해하시기 바랍니다.

이상의 내용을 간단하게 정리해 볼까요? 다음에도 도움 되는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 제네시스였습니다!

글. 제네시스박

주식회사 엠제이원 대표

<친절한 제네시스박의 부동산 절세> 저자

<부동산 기사 그래서 어떻게 봐야할까요?> 저자

블로그 ‘친절한 제네시스박의 부동산과 세금’