본문

내 집 마련은 하락장에 해야 한다?

부동산 하락장, 내 집 마련 어떻게 해야할까?
직방 작성일자2019.02.04. | 1,392  view

쏘쿨의 사람 사는 아파트 #35


작년만 여름 급상승하던 서울, 수도권 아파트를 바라보던 실수요자는 허탈감을 느꼈을 겁니다. 한 두 달 사이 몇천만 원, 심지어는 억 단위로 오르는 집값을 월급 상승분으로는 도저히 따라갈 수가 없었기에 무력감에 빠졌었죠.


하지만 작년 9·13 부동산 대책 이후 분위기가 달라지고 있습니다. 서울, 수도권 시장이 차가워지면서 조정받고 있습니다. 현재까지도 서울, 수도권 부동산 시장은 조정 중이고, 정확히는 작년 9월 전후 고점 대비 하락 중입니다. 그래도 지난 몇 년간의 상승이 워낙 컸기 때문에 일시 조정장이라는 의견도 많습니다. 예를 들면, 1년간 1억 오른 아파트가 몇 달 사이 2천만 원 정도 하락한 상황인데 이걸 하락이라고 할 수 있냐는 것이죠.

직방에서 본 최근 3개월간 서울 아파트 매매 시세 변동률입니다. 대규모 입주가 시작된 송파구 일대 시세가 하락세인 것이 눈에 띕니다.

source : 직방
내 집 마련은 하락장에 하라?

저녁 퇴근 시간 무렵 마트 식품관을 가면 신선식품을 싸게 파는 것을 볼 수 있습니다. 거의 매번 그렇기에 알뜰한 주부 9단이라면 그 시간에 장을 보러 가죠. 내 집 마련도 마찬가지로 타이밍이 중요합니다.


특히, 주변에 신규 아파트 공급이 많은 지역은 기존 구축 아파트 가격이 조정되는 경우가 많습니다. 스마트폰을 싸게 구입하는 방법 중에 최신형 폰이 나오면 기존 제품을 싸게 할인해서 파는 시기가 있습니다. 새로 나온 최신형 폰에 대부분 시선이 쏠리기 때문에 인기가 없어진 기존 폰을 싸게 팔아서 없애려는 재고 처리 같은 거죠.


최신 평면 인테리어의 새 아파트가 많이 공급되는 지역 인근 구축아파트도 마찬가지입니다. 신축 입주 물량이 늘어 새 아파트가 싼 가격에 전세, 매매 물건이 나오면 구축 아파트에 살던 세입자가 그쪽으로 이동해서 가격이 하락하죠. 일시적으로 공실이 많이 발생한 뒤 안정화되기까지는 최소 1년 정도 걸립니다.

서울 최근 3개월 전셋값 변동률입니다. 서울 전 지역이 하락세를 보입니다.

source : 직방
새 아파트 전세, 구축 아파트 매매의 기회

새 아파트는 보통 2~3개월 내외로 입주 기간을 주고, 잔금을 치를 마감일을 주는데 이 시기가 지나면 높은 이자로 연체료를 물게 됩니다. 이 때문에 투자로 샀다가 부담을 느끼는 집주인이 아예 매도하거나 아주 싼 가격으로 낮춰서 전세를 주게 됩니다.


그러면 새 아파트 전세가 주변의 구축 전세보다 일시적으로 더 저렴해지면서 가격 역전 현상까지 발생합니다. 전세가격이 뒤바뀌는 공급 폭탄으로 발생하는 시장의 일시 혼란이죠. 그러면 기존 구축 아파트는 아주 싸게 거래되는데 이때가 기회입니다.


이런 시기는 길게 이어지지는 않습니다. 그러나 관심을 가지면 충분히 예측할 수 있는 일시적 혼란 기간으로 일반 실수요자에게는 드문 기회입니다. 공급이 많아지면 가격이 낮아지고 공급이 적어지면 가격이 높아지는 것은, 해가 뜨고 지는 것처럼 자연스러운 현상입니다. 물 들어올 때를 기다렸다가 노를 젓는 거죠. 관심을 두고 미리 대비하고 준비한 사람에게만 오는 혜택입니다.


‘그럼, 과연 언제까지 하락할 것인가? 바닥에 사고 싶다!’고 생각하실 수 있습니다. 이 질문은 신만이 정답을 알고 있습니다. 다만, 확실한 건 실수요자 입장에서 이번 2019년 서울, 수도권 조정장은 아주 좋은 내 집 마련 기회의 시작이 될 것이라는 사실입니다. 꼭 올해가 아니더라도 신축 아파트 공급이 많은 곳은 가격이 지역별, 시기별로 계속 조정될 것이기 때문에 지속적으로 관심을 가지고 모니터링 해서 적당한 타이밍을 보셔야 합니다.

‘갈아타기’는 어떻게 할까요?

큰 평수로 갈아타려는 수요라면 하락장에는 결국 내 집도 싸게 팔아야 하는데 어떻게 하냐는 질문도 많이 받습니다. 좋은 질문입니다. 당연히 싸게 팔 수밖에 없습니다. 예를 들면, 평수 넓혀가려면 작은 내 집을 2천만 원 싸게 팔고, 큰 평수 아파트를 5천만 원 싸게 살 기회가 많다는 겁니다. 세상에 공짜는 없죠. 하락장에서는 팔기는 어렵지만 사기는 쉽습니다. 가격을 내리는 집이 많습니다. 위기가 기회가 되는 겁니다.

하락장에서 갈아타려면 결국 내 집도 싸게 팔아야 하지 않나요?

source : 직방

결론은 이번 하락장이 기회가 오기만을 기다리며 알뜰하게 저축한 어떤 가족에게는 내 집 마련을 위한 절호의 기회가 될 것이고, 아무런 생각 없이 보내는 사람에게는 어떤 시기인지도 모른 채 지나갈 것입니다. 서울 출퇴근이 가능한 역세권 지역 위주로 넓게 여러 곳 보면서 손품을 많이 팔고 시간을 투자하며 관심 지역을 유심히 지켜본다면 좋은 가격으로 집을 장만할 기회가 올 것입니다. 특히, 주변 신규 공급이 많은 지역을 주목하시면 좋습니다.


‘집값 하락하는 거 봐! 서울 수도권 아파트 안 사길 잘했네!’라고 생각하는 분에게는 다음 이야기를 들려드리며 글을 마칩니다.

“하락장에 집을 가지고 있지 않은 사람은
상승장에서도 집을 가지고 있지 않다.”

글. 쏘쿨

<쏘쿨의 수도권 꼬마아파트 천기누설> 저자

월급쟁이 부자들 (카페) 멘토

쏘쿨의 수도권 내 집 마련 여행 (블로그)


해시태그

Recommended Tags

#캡틴마블

    Top Views 3

      You May Like

        more