본문 바로가기

댓글0
번역beta

Translated by kakao i

번역할 언어 선택

뷰 본문

직방

전세, 1년 살았는데… 집주인이 나가라고 하면?

그냥 나가야 하나요? 아닙니다!

27,653 읽음
댓글0
번역beta

Translated by kakao i

번역할 언어 선택

새벽하늘의 부동산 아울렛 #44.


우리가 알고 있는 주택 임대차기간은 통상 2년이다. 하지만 임대인 또는 임차인의 요구에 따라 1년 또는 그보다 짧은 기간의 임대차계약을 체결하기도 한다.


그러나 이처럼 상호 합의에 따라 2년 미만의 계약을 한다 해도 효력이 그대로 발생하는 것은 아니다. 임대인의 입장과 임차인의 입장이 서로 다를 수 있다. 오늘은 전세, 월세 계약 기간에 관해 알아보자.

전세, 월세 계약 기간은 몇 년까지 보호받을 수 있을까?

출처직방
임대인인지 임차인인지에 따라 효력이 달라진다.

일반적으로 아파트나 빌라에 대해 임대차계약을 체결할 때 임대차기간은 일반적으로 임차인의 경우, 이사 다니는 번거로움과 전세나 월세 가격이 더 오르는 것에 대한 부담으로 2년 이상의 긴 기간을 원하는 경우가 많다.


반대로, 임대인의 입장에서는 향후 전세나 월세 가격 상승에 대한 기대감 또는 1년 이후 매도를 염두에 두고(주택의 경우 규제지역이 아니라면 1년 보유 후 매도 시 일반 과세가 적용되므로) 임대차기간을 1년으로 요구하는 경우가 있다.


부동산 임대에도 시장의 원리가 적용되기 때문에 전·월세가 남아도는 상황이라면 내가 원하는 집, 내가 원하는 임대차계약 기간의 조건을 선택하여 계약하면 되겠지만 전·월세가 부족한 상황이라면 임대인의 요구대로 울며 겨자 먹기로 계약 기간을 1년으로 하는 경우가 있다.


하지만 이 부분에 대해서는 걱정하지 않아도 된다. ‘주택임대차보호법’에서 임차인의 계약 기간을 2년으로 보장해주고 있기 때문이다.

임차인은 2년의 계약 기간을 법으로 보장받을 수 있다.

출처직방

쉽게 말해 임대인의 의사에 따라 1년 계약을 했더라도 임차인은 2년을 주장할 수 있다. 2년을 주장할 수 있다는 의미는 1년 만기가 되어도 임차인이 2년을 원할 경우 임대인은 임차인에게 집을 비워달라고 할 수 없으며 전·월세 금액도 상향할 수 없다.


그러나 현실에서는 상호 감정이 상할 수 있으니, 계약서 작성 전에 이런 내용을 임대인에게 충분히 알리고 처음부터 2년 계약을 하는 것이 바람직하다. 계약서 작성 과정에서 이런 중재 역할은 공인중개사의 몫이라 할 수 있다.


하지만 임차인의 사정에 의해 계약 기간을 1년으로 하는 경우가 있다. 그럼 이럴 때 반대로 임대인이 2년을 주장하면 계약 기간은 2년이 되는 것일까?


이때는 그렇지 않다. 주택임대차보호법 제4조 1항을 보면 임차인은(임차인만이) 2년 미만의 계약이 유효함을 주장할 수 있게 되어있다.


따라서 1년 계약을 했을 경우, 임차인 입장에서는 계약서대로 임대차 기간은 1년이 된다. 주택임대차보호법의 목적은 임차인을 보호하기 위함이다. 임차인에게 철저히 유리하게 되어 있다.

전세 계약 기간, 어떻게 정하는 게 좋을까?

정리하자면, 임대인의 경우 임대차계약은 무조건 2년으로 하는 것이 유리하다. 1년으로 계약해도 임차인이 2년을 주장하면 어차피 2년이 된다.


게다가 1년 계약을 했는데 1년 후 전·월세 시세가 오히려 하락했을 경우 임대인은 계약 연장을 주장하고 싶겠지만, 임차인이 1년 계약 만기를 주장하면서 전·월세 금액 하향을 요구한다면 임차인은 이에 응해야 한다. 만약 응하지 않는다면 임차인은 더 저렴한 조건의 다른 곳으로 이사하면 그만이다.


반대로, 임차인 입장에서는 필요에 따라 1년을 계약해도 되고 2년을 계약해도 모두 유효하다. 따라서 1년 후에 다른 곳으로 이사해야 한다면 1년 계약이 가능한 곳으로 입주하는 것이 유리하다.


2년 계약 후 계약 만기 전에 이사해야 할 경우, 그 집에 다른 임차인을 구하는데 필요한 중개보수를 부담해야 함은 물론, 만약 집주인이 중도 계약해지를 승인하지 않을 경우 이러지도 저러지도 못하는 매우 곤란한 상황을 겪을 수도 있기 때문이다.


만약 사정이 바뀌어 2년 동안 거주해야 한다고 하더라도, 그럴 땐 계약 기간을 2년으로 주장할 수도 있다. 하지만 법의 보호를 받는다고 해서 무작정 통보하는 식으로 진행하는 일은 없었으면 한다. 계약은 하나의 약속이고, 지키지 못할 경우에는 양해를 구하는 것이 도리다.


단, 주의해야 할 것이 있다. 너무 짧은 기간의 임대차계약을 체결한 경우에는 2년 주장이 유효하지 않을 수 있다.

일시적으로 사용하기 위한 경우에는 해당하지 않는다.

출처직방

주택임대차보호법 제11조에는 일시 사용 목적의 임대차일 경우 임대차기간 2년을 주장할 수 없을 뿐만 아니라 그 밖의 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없다.


정확히 그 기간에 대해서는 특정하지 않았지만, 예컨대 보증금 없이 몇 개월 동안 잠시 주택을 임차하는 사글세 개념이라면 계약 기간을 2년이라 주장할 수 없을 것이다.

오피스텔도 계약 기간 2년을 주장할 수 있을까?

오피스텔은 건축법상 주택으로 분류하지 않는다. 따라서 주택임대차보호법이 아닌, 상가건물 임대차보호법의 내용을 준용해서 계약 기간을 1년으로 하는 경우가 많다. 상가건물 임대차보호법에서는 최소 임대차기간은 1년으로 정하고 있기 때문이다. 그렇다면 오피스텔에 대해서는 임차인 입장에서 계약 기간 2년을 보장받을 수 없는 것일까?


그렇지 않다. 오피스텔도 주거 목적이라면 주택임대차보호법을 적용받아 계약 기간 2년을 주장할 수 있을 뿐만 아니라 그 밖의 보호도 받을 수 있다. 대법원 판례에서는 어떤 건물이 주택임대차보호법을 적용하는 주거용 건물에 해당하는지를 건축법 등 공부상이 아닌, 실제 용도에 따라서 정해야 한다고 오래 전 판시한 적이 있다.

주택임대차보호법 대상이 되는지 따질 때는 실제 용도가 중요하다.

출처직방

따라서 오피스텔이라 해도 주거용으로 설계되어 있고, 또 임차인이 주거용으로 사용한다면 상가건물 임대차보호법이 아닌, 주택임대차보호법의 적용을 받아 1년 계약을 해도 2년이라 주장할 수 있게 된다.


만약 부가가치세 환급 등의 이유로, 또는 오피스텔의 상태가 주택인지 상가인지 판단하기가 모호하여 상가건물 임대차보호법을 적용한다면 어떻게 될까?


이때는 오히려 임차인의 선택에 따라 거주기간을 10년 동안 연장할 수 있다. 상가의 경우 10년 동안 계약을 갱신할 수 있도록 상가건물 임대차보호법을 통해 계약 기간이 보장되기 때문이다.


하지만 고려해야 할 것이 있다. 계약 기간을 10년 동안 연장할 순 있지만 임대인 입장에서는 매년 보증금과 임대료를 연 5% 한도 내에서 인상할 수도 있다.

직방에서 본 최근 3개월 서울 아파트 전·월세 시세 변동률이다. 전셋값 변동이 심한 요즘, 전세 시세 동향을 지역별로 확인할 수 있다.

출처직방

이처럼 주택이든 오피스텔이든 사용 목적이 주거용이라면 임차인은 최소 2년 동안의 계약 기간을 인정받을 수 있을 뿐만 아니라 묵시적 갱신 등 여러 면에 있어서 유리한 것이 많다.


이렇게 법을 통해 임차인을 보호하는 취지는 주거 안정을 위한 것으로 합리적이라 생각된다. 하지만 임차인에게 일방적으로 유리하게 제정된 임대차보호법을 악용해 선의의 임대인과 감정적으로 대립하는 일은 없었으면 한다.


그리고 임대인 입장에서도 주택이나 주거용 오피스텔에 투자할 경우 단지 투자만을 위한 상품이라 생각하기에 앞서 누군가가 살아갈 터전이라는 생각을 가지고 임차인의 입장도 충분히 고려하는 것이 바람직하다.


임대인과 임차인은 공생관계라 할 수 있다. 법에서 정해진 틀 안에서, 그리고 상식적인 선 안에서 서로에 대한 예의를 갖춘다면 더 풍요로운 주거 환경을 만들 수 있을 것이다.



글. 새벽하늘 김태훈

<나는 부동산 경매로 슈퍼직장인이 되었다> 저자

새벽하늘의 경매이야기(블로그)

다꿈스쿨 멘토


작성자 정보

직방

    실시간 인기

      번역중 Now in translation
      잠시 후 다시 시도해 주세요 Please try again in a moment