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표준주택 공시가격 급등! 주택시장 전망은?

서울은 17.75% 올랐다.

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‘공시가격’이란 정부가 과세를 위해 공적으로 고시한 주택 가격을 말한다. 재산세 등 각종 조세와 복지수급 및 부담금 부과 등 60여 가지의 행정 기초자료로 활용되고 있다.


특히 1월 24일 공개한 ‘표준주택 공시가격’은 전국 단독주택(다가구주택, 다중주택, 용도혼합 주택 포함) 419만 호 중에서 대표성이 있는 표본 22만 호만 선정해서 국토부가 발표하고, 이후 표준주택을 기준으로 나머지 개별 단독주택의 가격을 산정해 공시하게 된다. 단독주택의 개별 공시가격과 아파트 등 공동주택의 공시가격은 4월말 발표할 예정이다.

공시가격 인상, 주택시장 영향은?

이 같은 공시가격이 2019년 급등해 전국 ‘표준주택 공시가격’이 9.13%나 치솟았다. 2010년부터 오르기 시작한 표준주택 공시가격은 최근 3년간 매해 4~5%씩(2016년 4.15%, 2017년 4.75%, 2018년 5.51%) 비교적 오름폭이 일정했는데 올해는 평년과 비교해 인상폭이 두 배나 된다.

게다가 공시가격 변동률이 시세변동률을 뛰어넘는 수준이다. 한국감정원의 2018년 전국 단독주택 매매가격 변동률은 3.73%, 서울은 6.59% 상승한 반면, 이들 지역의 2019년 표준주택 공사가격은 두 배 수준(전국 9.13%, 서울 17.75%)을 넘어서는 인상률을 기록해 배보다 배꼽이 더 큰 실정이다.


지역별로는 서울(17.75%), 대구(9.18%), 광주(8.71%), 세종(7.62%)시의 표준 주택 공시가격이 전국평균보다 크게 상승해 이들 지역은 공시가격 인상으로 인한 조세부담이 보다 커질 전망이다. 표준주택 공시가격을 기준으로 주택가격 비준표를 활용해 산정하는 나머지 개별주택 공시가격 전반의 인상도 불가피해졌다.


과세 형평성 문제가 제기되었던 15억 원 이상 고가부동산이나 중대형 면적의 공시가격 실거래가 반영률이 크게 확대되며 서울 강남권과 한강변인 삼성·논현·방배·한남·이태원·성북동 등지의 고급 단독주택이나, 경기도 판교·위례·광교·과천시일대 단독주택지들도 부동산관련 세금부담이 보다 커질 것으로 판단된다.

폭등수준의 공시가격 발표로 인한 시장 혼선과 논쟁, 민원 등의 잡음이 당분간 불가피할 전망이다. ’조세형평성 vs 조세폭탄’이라는 논란은 이미 수면위로 올라왔다. 지난 1월 10일 서울시 일부 지자체(강남·서초·마포·성동·동작·종로구 등 6개 구청장)는 표준주택 공시 예정가격의 조정을 국토부에 요청하는가 하면, 경실련이 이에 반박해 지자체에 공시가격 개선의지가 없냐는 공개질의에 나서기도 했다. 지역주민의 세부담 급증 문제와 단독주택의 시세 대비 낮은 공시가격 현실화 같은 과세형평 문제가 서로 충돌하고 있는 것이다.


가진 만큼 세금을 내게 한다는 조세원칙과 단독주택의 공시가격도 지역이나 가격대, 주택 유형 간의 형평에 맞춰 조정이 필요하다는 점에 이견은 없으나 단독주택의 실거래 사례가 적어 기민한 시세파악이 쉽지 않고 개별성이 크다는 면은 고려되어야 할 부분이다. 과세주체들이 감내하고 신뢰할 수 있는 수준에서 단계적이고 점진적인 가격조정이 필요해 보인다.


공시가격의 급격한 현실화는 단기적으로 조세 형평성, 공시가격의 투명성 및 정확성을 담보할 수 있겠지만, 정책의 예측 가능성과 신뢰도를 깨트려 정책효과를 낮추고 조세저항을 부를 수도 있다.


이번 표준주택 공시가격은 실제 시세변동 분보다 공시가격 변동이 훨씬 더 높았다. 재산세·종부세 등 보유세 뿐만 아니라 재건축부담금 부과액과 같은 각종 부담금에 영향을 주고 지역 건강보험료와 기초생활보장 대상자 및 장애인연금 대상자의 판단 기준으로 활용된다. 담보 및 보상평가의 기준이나 공동주택 분양가격 산정에도 영향을 미치는 등 행정 및 국민생활 전반에 미치는 영향이 크다. 소득이 낮은 소외계층과 고령층의 복지수급자 탈락 문제와 택지개발을 위한 토지 보상가 인상으로 이어질 수 있는 만큼 보다 복합적인 부분에서 충분히 고민해 속도를 조절할 필요가 있다.


특히, 부동산 세제는 종부세율 인상과 보유세 기준이 되는 공정시장가액 비율이 매년 5%씩 인상될 예정이라 공시가격 인상이 조세불복이나, 세금민원 급증으로 이어지지 않도록 보유세를 강화하되 거래세(취득세, 양도소득세)는 낮추거나 정상화하는 노력이 필요하다.

향후 주택시장 전망은?

지난해 9.13 부동산대책 이후 냉각된 시장 분위기가 반영돼 12월 전국 주택 거래량은 5만5,681건으로 전 년 동월에 비해 22.3%나 급감했다. 주택 대량입주와 대출규제에 공시가격 상승에 따른 세금부담이 커질 것이란 우려까지 더해지며 매수심리 위축과 거래 감소추세는 조금 더 이어질 전망이다.


집값이 더 내려갈 것으로 보고 관망하는 수요자가 늘다 보니 매도자들이 급매물로 싸게 내놔도 팔리지 않는 전형적인 매수자 우위의 시장 분위기가 이어지고 있다. 당분간 과세 강화와 집값 조정에 대한 위축심리가 부동산시장 움직임을 제한하고 가격도 하향 조정될 것으로 예상된다.



글. 직방 빅데이터랩


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