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올해부터 주택으로 비과세 받기 더 힘들어진다?

다주택자 뿐 아니라 1주택자에게도 일부 영향을 미칩니다.

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제네시스박의 친절한 부동산 절세 #17


올 초부터 부동산 정책이 쏟아지고 있습니다. 세법개정에 이어 작년 12월 28일에는 조정대상지역 추가 지정 및 일부 지역 해제, 여기에 시행령 개정안 발표와 곧이어 임대주택관리방안 등 정말이지 ‘쉴 새 없이’ 다양한 부동산 정책과 방안이 쏟아지고 있는데요.


전문가들조차 따라가기 벅차다는 의견이 나오고 있을 정도입니다. 하지만 그만큼 집값 안정에 대한 정부의 의지가 강력하다는 것이겠죠. 늘 그렇듯이 본 칼럼에서는 변화하는 정책을 이해하고 앞으로의 흐름을 예측해보며, 불필요한 세금 지출은 줄이고 합리적인 의사결정에 도움이 되는 정보를 드리고자 합니다.

주택으로 비과세 받기가 점점 어려워질 것 같습니다.

출처직방

이번 시행령 개정안에서 가장 눈에 띄는 대목은 ‘앞으로는 주택을 통한 비과세는 최대한 줄이겠다!’는 것입니다. 이는 비단 다주택자 뿐만 아니라 1주택자에게도 일부 영향을 미치기 때문에 앞으로는 이 내용을 잘 살펴 보셔야 하겠습니다.

고가 1주택자는 장기보유특별공제 요건을 강화합니다.

우리 세법에서는 실거래가 9억 원을 초과해서 거래되는 주택을 ‘고가 주택’이라고 합니다. 이렇게 구분을 짓는 이유는, 고가 주택에 대해서는 비과세 혜택을 일부 제한하기 위함입니다. 비록 1세대 1주택 비과세 혹은 다른 비과세 혜택을 받더라도, 9억 원 초과 고가 주택은 예외로 9억 원 초과분에 대해 과세하도록 되어 있습니다.


물론 비과세 대상이 아니라면 일반적인 양도소득세 계산법에 의해 세금을 납부해야 합니다. 비과세 혜택을 제한하기만 하기에는 정부 입장에서 좀 미안했던(?) 것이었을까요? 이에 대해서는 보유 기간 1년에 8%라는 고율의 장기보유특별공제를 적용해주었습니다.


즉, 어떤 사람이 1주택만 있는데 이를 10년 동안 보유하고 있었다고 가정합시다. 세대 기준 다른 주택은 없었기 때문에 비과세 혜택을 받을 수 있습니다만, 나중에 매도하려고 보았더니 9억 원이 넘게 거래되어 ‘고가 주택’에 해당되었다면 비과세는 적용되지 않습니다. 하지만 10년을 보유하고 있었다면 연간 8%, 총 80%라는 고율의 장기보유특별공제가 적용이 됩니다. (10년*8%=80%)


하지만 이는 지금까지의 내용입니다. 앞으로는 이러한 고율의 장기보유특별공제를 받기 위해서는 반드시 해당 주택에서 ‘2년 거주’를 해야 합니다. 해당 요건은 2020년 1월 1일 이후 양도분에 대해 적용되기에 기존 취득일이 언제였는지는 상관이 없습니다. 또한 이는 조정대상지역 거주 요건과는 별개이므로, 고율의 장기보유특별공제를 받으려면 해당 주택에서 거주를 하든지, 아니면 2020년 이전에 양도해야 현행 장기보유특별공제가 가능하니 유의하시기 바랍니다.

고가 주택의 경우, 앞으로는 2년 거주해야 장기보유특별공제가 가능합니다.

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일시적 2주택 비과세의 중복 보유 허용 기간이 단축됩니다.(단, 조정대상지역에서 조정대상지역으로 이동시)

이사, 이직, 취업 등으로 이사를 하면 부득이하게 일시적으로 2주택자가 되는 경우가 있습니다. 기존 집을 먼저 처분하고 그날부터 이사 갈 집을 알아보는 사람은 없겠죠? 이 경우 ‘1후/2보(또는 거주)/3매’를 하면 기존 주택은 비과세 혜택을 받을 수 있음을 이전 칼럼을 통해 살펴보았습니다.

1후, 2보, 3매를 해야 일시적 2주택 비과세를 받을 수 있습니다.

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여기에서 중요한 것은 ‘기존주택을 3년 이내에 매도해야 함’ 입니다. 조정대상지역에 거주 중인 실거주자는 앞으로 매우 유의해야 하겠습니다. 즉, 조정대상지역에서 조정대상지역으로 이사를 하는 경우에는 기존 주택을 3년 이내 매도하는 것이 아닌, 2년 이내에 매도해야 일시적 2주택 비과세를 받을 수 있기 때문입니다.


따라서 본인이 현재 조정대상지역에서 거주하고 있고 앞으로 이사를 갈 지역이 조정대상지역이라면 사전에 꼭 해당 요건을 확인하시고 기존주택을 처분할 계획을 세우셔야 하겠습니다. 타 지역 거주 또는 이사 시에는 기존처럼 3년 이내 매도하시면 됩니다.

2019년 1월 현재 기준 규제지역은 위와 같습니다.

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3주택자 이상의 경우, 이제는 ‘비과세 판단은 양도 당시로 함’이라는 원칙이 통하지 않습니다!

비과세 판단은 매우 신중하고 조심스럽게 접근해야 합니다. 하지만 대원칙 중 하나가 바로 ‘양도 당시' 였는데요. 즉, 기존에 주택을 몇 채나 보유했더라도 이를 모두 처분하고 최종적으로 남은 주택이 1채 또는 2채인 경우 그에 맞게 비과세 혜택을 받을 수 있었습니다. 하지만 이제는 불가능해졌습니다.


즉, 다주택자의 경우에는 다른 주택을 모두 양도하고 최종적으로 1주택만 보유하게 된 날로부터 보유 기간을 기산하게 됩니다. 해당 주택을 언제 취득했는지는 중요하지 않습니다. 만약, 해당 주택이 조정대상지역에 있다면 여기에서 다시 2년을 거주해야 비과세가 가능하겠죠?


위 내용은 2021년 1월 1일 이후 적용됩니다. 물론 2월 중 시행령 개정안이 최종적으로 통과되어야 합니다만 시행령은 대통령령으로 하는 것이기에 특별한 변경사항은 없을 것으로 보입니다.

거주 주택 양도세 비과세 특례 요건도 평생 1회로 제한됩니다!

이건 좀 사실 별도 설명을 드려야 하는 내용인데, 간단하게 말씀드리자면 우리 세법에는 임대주택등록 활성화를 위해 거주하는 주택을 제외하고 나머지 주택을 모두 임대주택으로 등록한다면(더 정확하게는 세법에서 말하는 장기임대주택 요건인 수도권 6억 이하, 그 외 지역 3억 이하를 충족해야 합니다.) 거주 주택을 양도할 때 임대주택(장기임대주택)을 주택수에서 제외해줌으로써 거주 주택 비과세 특례를 인정해주었습니다.


이처럼 주택임대사업자도 이사 등의 사유로 거주 주택을 새로 취득할 수 있으니 거주 주택에서 2년 거주 요건을 갖출 경우, 비과세 혜택을 일부 또는 전부에 대해 받을 수 있었습니다. 하지만 이번 시행령 개정을 통해 ‘최초 거주주택에 대해서만 비과세’하는 것으로 변경되었습니다. 비과세 혜택이 ‘평생 1회’로 제한된 셈입니다.


물론 장기임대주택 의무 임대 기간을 다 채우고 이를 다시 거주 주택으로 전환하면 일부 비과세는 가능하지만, 직전 거주 주택 양도 이후 양도 차익분만 비과세가 가능하므로 그 혜택은 그렇게 크진 않을 것입니다. 이 역시 2월 시행령 개정안이 최종 반영되어야 적용됩니다.


지금까지 다양한 주택 비과세 사례를 살펴보았습니다. 아마 실거주 주택을 취득하려고 하거나, 1주택만 보유하고 계신 분이라면 ‘조정대상지역과 같은 규제지역은 나와는 상관없는 곳’이라고 많이 생각하셨겠지만 이제는 그렇지 않음을 인지하셨을 것입니다.

직방에서는 특정 아파트가 속한 지역이 규제 지역인지 확인할 수 있습니다.

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즉, 1주택자라도 집값이 많이 상승한다면 앞으로는 지역 상관없이 2년 거주해야 하고요. 이사 등으로 일시적 2주택자가 된다면 반드시 조정대상지역 여부를 따져봐야 기존 주택 처분 시기를 알 수 있습니다.


3주택 이상자라면 남은 주택을 모두 처분하고 1주택자가 된 상태에서 다시 2년을 보유해야 합니다.


주택임대사업자라면 거주 주택 양도세 비과세 특례가 평생 1회로 제한되니 사업 진행여부에 대해 잘 고민을 해보셔야겠죠?


좀 복잡하고 어렵죠? 핵심내용만 간단하게 정리해보겠습니다.

다음에도 도움되는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 안타깝지만 세금 제도가 워낙 자주 바뀌고 있기에 불편하시더라도 실거주자 및 다주택자 모두 최신 내용을 잘 체크해야 불필요한 세금지출이 없을 것으로 보입니다. 지금까지 제네시스였습니다.



글. 제네시스박

주식회사 엠제이원 대표

<친절한 제네시스박의 부동산 절세> 저자

<부동산 기사 그래서 어떻게 봐야할까요?> 저자

블로그 ‘친절한 제네시스박의 부동산과 세금’


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