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가장 안전한 부동산 매수 방법, 입지 분석!

강남이 좋다고 해서 모두가 강남에 살 수는 없으니까요.

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빠숑의 입지 분석 레시피 #69.


부동산 관련 의사 결정 시 가장 중요한 것은 무엇일까요? 백번을 질문하셔도 저는 이렇게 대답할 겁니다. 첫째도 입지, 둘째도 입지, 셋째도 입지라고요.


누가 모르냐고요? 하지만 제가 말씀드리는 입지와 여러분들이 생각하시는 입지의 개념이 조금 다른 것 같습니다. 오늘 빠숑의 입지 분석 레시피 칼럼에서는 빠숑이라는 사람이 말씀드리는 입지라는 용어의 의미에 관해 설명하려고 합니다.

좋은 입지란 무엇일까요?

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빠숑님, 저는 강남에 투자할 돈이 없는데요?

많은 분이 이렇게 질문하십니다.


빠숑님, 강남이 대한민국에서 가장 좋은 입지인 걸 이제 잘 알겠습니다. 그런데 문제는 강남을 매수할 돈이 없다는 것이죠. 강남에 투자할 돈이 있으면 왜 부동산 공부를 하겠어요? 소액으로 매수할 수 있는 곳을 추천해 주세요!


이렇게 말씀하시는 분은 지금까지 입지 분석 레시피 칼럼을 잘못 이해하신 겁니다. 강남 입지가 좋다고 설명하는 이유는 강남에 투자하자는 말이 아닙니다. 부동산과 관련해 거의 모든 가치를 설명할 수 있는 지역이 강남이기 때문에 사례로 드는 지역일 뿐입니다.


강남에 투자할 수 있는 분들은 강남에 투자하시면 됩니다. 그 정도 경제적인 여력이 되시는 분은 굳이 다른 지역 찾으실 필요가 없을 테니까요. 강남은 신규 아파트에 당첨되어도 중도금 대출을 받을 수 없는 지역입니다. 현금 자산 여력이 있어야 진입이 가능한 곳이라는 겁니다. 대한민국 5% 이내 정도의 자산 수준이어야 가능한 곳입니다.


95%의 분들은 어차피 강남은 진입조차 어려운 곳인데, 제가 왜 애써 강남을 설명했겠습니까? 강남 이외에 가격과 상품 경쟁력을 고려했을 때 가장 좋은 입지 내 상품을 선택하기 위한 공부를 하자는 것이었죠.

강남이 대한민국 최고 입지긴 하지만, 진입장벽이 높은 것이 사실입니다.

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강남만큼은 아니더라도….

예를 들면 이런 곳은 좋습니다. 강남만큼은 아니더라도 좋은 교통 인프라, 교육 환경이 있는 곳의 좋은 재건축, 재개발 물건은 매수하시면 됩니다. 현재 재건축, 재개발이 원활하게 진행되고 있는 도시 내 웬만한 지역은 다 좋습니다. 고민하실 필요도 없다는 말씀이고요.


물론 비강남권 도시 지역에도 진입하기에도 어려운 분이 많습니다. 또 답답하시겠지요. 강남은 꿈도 꾸지 않는다. 그 주변 지역이라도 좋은데 그 또한 비싸다. 어떻게 해야 하느냐? 저에게 물으십니다.


그런데 말입니다. 많은 분이 똑같은 심정이실 겁니다. 강남 시세를 보면 한숨이 나오고, 준강남 시세를 봐도 우울해지기도 합니다. 그러면 그다음 가능한 입지를 선택하시는 겁니다. 그렇게 자신의 조건에 맞추어 가는 것이죠. 내가 지불할 수 있는 능력이 있는 곳 중에 가장 좋은 곳을 찾는 것이 바로 입지 공부입니다.

직방에서 본 길음뉴타운의 5년간 매매 시세 변동률입니다. 도시 내 재개발 지역도 좋은 대안이 됩니다.

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입지 분석의 3가지 요소

결국, 입지 분석 요소는 크게 세 가지입니다.


첫째, 입지 분석을 하는 가장 큰 이유는 수요를 파악하기 위해서입니다. 어떤 분이 이렇게 질문을 하셨습니다. “입지보다 수요와 공급이 더 중요한 거 아닌가요?”


여기서 입지는 무엇이고, 수요와 공급은 무엇인가요? 입지보다 수요와 공급이 더 중요하다는 것에서 말하는 입지는 비싼 입지보다 싼 입지 중 공급이 없거나 적고, 수요가 많은 입지를 매수하자는 의미일 겁니다. 맞나요?


그래서 그분께 제가 다시 여쭈었습니다. “싼 입지 중 공급이 없거나 적고, 수요가 많은 입지가 어디 있나요?” 순간 당황하시더라고요.


그분이 주저하다가 지방 도시를 하나 말씀해 주셨는데 싼 입지는 맞았습니다. 추가 공급이 없는 것도 맞고요. 그런데 수요는요? 수요가 많나요? 그분의 대답은 “그건 잘 모르겠습니다.”


수요는 그 입지로 이주해 오고 싶은 외지 수요가 많은지를 따져보면 됩니다. 많다고 생각하시나요? 그분의 대답은 마찬가지로 “잘 모르겠습니다.”


그럼 그 지역 옆 B 지역과 비교하면 어떻습니까? 두 지역 중 어디가 더 수요가 많을 것 같습니까? “B 지역이요.” 스스로 잘 알고 계시네요.


수요 공급 분석은 입지가 애매한 경우에만 하면 됩니다. 입지가 좋은 곳은 수요 공급을 따로 분석하실 필요가 전혀 없습니다. 특히 수요 분석은 할 필요가 없습니다. 공급 추이만 따져보고 공급량이 많을 때를 오히려 활용하시기 바랍니다. 공급량이 많다고 피하지 마시라는 말씀입니다.

직방 신축 분양 메뉴를 활용하면 해당 지역 공급 물량을 체크할 수 있습니다. 보라색으로 표시된 단지들이 입주 또는 분양 예정인 단지입니다.

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두 번째, 그렇게 수요를 따져 본 후 가격을 보는 겁니다. 적정 가격인지 판단하는 것이지요. 절대적으로 비싼 가격인지 싼 가격인지가 아니라 적정 가격인지를 따져보는 겁니다.


평당 4천만원이면 무조건 비싼 가격이고, 평당 5백만원이면 무조건 싼 가격인가요? 절대 가격이 높은 것을 따지라는 것이 아닙니다. 가격에 절대적인 기준은 없습니다. 입지에 따라 상품에 따라 시장의 활동이 적정 여부를 판단해 주겠지요. 그 입지의 수요량을 판단했을 때 적정 가격인지를 따져봐야 합니다. 평당 1천만원이라도 어떤 지역에서는 싼 가격이지만 어떤 지역에서는 말도 안 되게 비싼 가격일 수도 있으니까요.

관심 지역에 속한 단지들의 시세 변동률을 통해 시세 추이를 파악할 수 있습니다.

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마지막으로 과연 내가 산 가격에서 시세가 오를까를 따져 봐야 합니다. 무조건 싸게 샀으니까 오를 거라고 생각하는 것이 아니라 시간이 지나면 내가 산 가격보다 더 오를 만한 객관적인 근거가 있어야 합니다.


수요가 계속 증가하면 가격이 오르겠지요. 결국 해당 지역에 거주하고 싶어 하는 사람이 증가하는 지역인지를 보셔야겠지요. 사람이 증가하는 지역이 아니라면, 적어도 인플레이션만큼은 오를 수 있는 입지와 상품인지 따져보셔야 합니다.


이 세 가지가 바로 입지 분석 요소입니다. 입지 공부를 해야 하는 이유가 무엇인지 이해가 되나요? 빠숑의 입지 분석 레시피에서는 계속 입지를 이야기할 겁니다. 제가 설명하는 방법이 일반적인 부동산 투자자층에게는 가장 리스크가 낮고 확률이 높은 부동산 매수 방법이라고 확신하기 때문입니다.



글. 빠숑(김학렬)

더리서치그룹 부동산조사연구소 소장

'서울이 아니어도 오를 곳은 오른다' 저자

블로그 '빠숑의 세상 답사기'


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