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시네케라의 팩트로 보는 부동산 #14.

일반적으로 전·월세 계약 체결은 매매 계약 체결보다는 비교적 쉽습니다. 하지만 쉽다고 방심하다가는 큰일이 날 수 있습니다. 따라서 계약 체결 전에 주요 조건들에 대해서 충분히 생각해 보고 협의를 해야 사고나 실수를 방지할 수 있습니다. 지금부터 전·월세 계약 체결 전에 임대인과 임차인 간에 미리 정해 놓아야 할 것들에 대해서 알아보겠습니다.

가장 먼저 전세면 전세 가격, 월세면 보증금과 임대료를 정해야 합니다. 그리고 월세일 경우는 선불인지 후불인지 또는 지정된 날짜에 납부하는지를 명확히 정하고 이를 계약서에 명시해야 합니다.

전·월세 금액이 정해지면 계약금, 중도금이 있을 경우 중도금, 잔금의 액수와 지급일을 정해야 합니다. 경우에 따라서는 계약 체결일까지 잔금 지급 및 이사일을 확정하지 못할 때도 있는데, 이 경우는 특정 기간에 잔금을 지급한다는 특약을 넣어야 할 것입니다. 또한, 중도금이 지급되기 전에는 계약금을 지불했더라도 계약금을 포기하거나 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있다는 판례가 있습니다. 이 점도 유념하셔야 합니다.

임대차 기간은 통상 2년으로 합니다. 하지만 경우에 따라서는 2년보다 짧을 수도 있고 길 수도 있습니다. 물론 2년 미만의 계약을 체결한 경우, 주택임대차보호법에 따라 임차인은 그 기간을 2년으로 주장할 수 있습니다.

한 예로 학군 수요가 많은 지역에 있는 주택의 경우, 기존 임대차 기간이 10월에 종료될 경우 비수기이기 때문에 신규 임차인을 구하는 데 어려움이 있을 수 있습니다. 이 경우 임대인의 입장에서는 계약 기간을 2년 4개월 정도로 하여 계약 종료 시점을 성수기인 2월로 맞추면 다음 임차인을 구하는 것이 용이합니다.

사람이 집에 거주하다 보면 자연스럽게 보수가 필요해집니다. 특히 벽지의 경우, 그 수명은 더욱더 짧습니다. 이런 경우에 도배 비용은 누가 부담하는지 정해야 할 것입니다. 도배나 인테리어의 경우 그 비용 자체도 중요하지만 임대차 계약 특히, 전세 계약의 경우는 당사자 중 어느 일방은 큰 양보를 해야만 가능하기 때문에 매우 어려운 문제입니다.

통상 임대차 계약은 잔금 지급과 동시에 키를 교환하는데, 임차인이 잔금까지 지급하나 입주하지 않고 도배를 하거나, 임대인이 보증금 중 일부를 덜 받고 키를 내주어야만 도배를 할 수 있습니다. 신혼부부나 자금 여력이 있는 부자들에게는 큰 문제가 되지 않지만, 기존 전세 보증금을 받아서 바로 새로운 집의 임대인에게 그 보증금을 지급하는 일반적인 사람들의 경우는 절대 쉽지 않은 문제입니다. 따라서 이 부분에 대해서 명확히 짚고 넘어가야 할 것입니다.

집주인이 거주하던 집이거나 월세 세입자가 거주하던 집일 경우, 담보 대출이 있는 경우가 종종 있습니다. 만약 이 집에 전세 세입자로 임차할 경우, 기존의 담보 대출을 어떻게 할 것인지도 정해야 합니다. 대출금을 일부만 상환하게 해주고 전세 보증금 자체를 줄이거나, 기타 반대급부를 받을 수도 있고, 대출금을 모두 상환하는 조건으로 임차할 수도 있을 것입니다.

계약 기간에 임대차 조건을 변경하거나, 임대료를 연체할 경우의 위약금 등에 대해서도 임대차 계약서 특약에 세밀하게 명시해야 할 것입니다. 또한 임대인의 계좌번호도 꼭 명시하시기 바랍니다. 특히 임대인이 부부 공동명의로 소유한 경우는 더욱 중요합니다. 그래야 향후 발생할 분쟁 가능성을 최소화할 수 있습니다.

글. 시네케라(민경남)

KN Properties 대표

전직 부동산 펀드매니저

<지금부터 부동산 투자해도 부자가 될 수 있다>

<돈 버는 부동산에는 공식이 있다> 저자

블로그 ‘부동산 전업투자자의 부동산 투자 이야기’