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해안선의 분양브리핑 #10

안녕하세요 해안선입니다. 이번에 다녀온 곳은 2019년 검단신도시에 첫 분양하는 검단신도시 우미린 더 퍼스트 모델하우스입니다.

검단신도시는 옛 김포시 검단면이 인천광역시에 편입된 곳입니다. 인천광역시 서구 (당하동, 마전동, 불로동, 원당동, 대곡동)일대에 조성되는 2기 신도시죠.

검단신도시는 검단 1 신도시와 검단 2 신도시로 개발될 예정이었지만, 2008년 금융위기와 지주들의 지정 해제 요구로 인해 검단 2 신도시는 신도시 개발이 해제되었습니다. 그래서 원래 계획보다 2/3로 축소되었습니다. 하지만 개발 현황을 보면 면적 461,900㎡, 세대수 75,000여 세대, 거주 인원은 18만 명으로 일부 축소되었어도 상당한 규모입니다.

본격적으로 우미린 더 퍼스트를 살펴보기 전에 현재까지 검단신도시의 분양현황을 볼까요?

검단신도시는 현재까지 5,762세대가 분양이 완료되었거나 분양 중이며, 앞으로 약 7만 세대의 분양물량이 대기하고 있습니다. 부담되는 물량이긴 합니다.

인천 검단신도시 AB15-1 블록에 있는 우미린 더퍼스트는 지하 2층~지상 29층, 13개 동, 총 1,268가구로 구성되어 있습니다. △74㎡ A-Type 288세대, △74㎡B-Type 308세대, △84㎡A-Type 584세대, △84㎡B-Type 88세대로 선호도가 높은 중소형 평형으로 구성되어 있습니다.

2024년 개통 예정인 인천지하철 1호선 신설역 역세권에 있으며 최근 공항철도 계양역~마곡나루역이 개통돼 마곡지구 접근성이 크게 개선되었습니다. 또한 원당~태리간 광역도로 사업이 추진 중이며, 현재는 서울로 가기 위해서는 김포 풍무지구를 거쳐 고촌으로 가야 하기 때문에 차 막힘은 감수해야 할 것으로 보입니다.

단지 인근에 들어설 초등학교는 두 곳입니다. 둘 중 한 곳으로 배정될 예정이며, 초, 중, 고등학교가 모두 인근에 있어 도보 통학이 가능합니다. 검단신도시 신규 초등학교 개교 전까지는 아래 창신초, 원당초, 발산초로 분산해 통학 예정입니다.

단지 바로 앞에 중심 상업 시설이 들어설 예정입니다. 또한 인근 공원길을 따라 계양천이 있어 산책이나 운동을 하기에도 좋을 것 같습니다.

정남향으로 배치되는 서쪽 84B 타입 라인과 조망권이 확보된 출입구 전면동 라인이 선호도가 높아 보입니다. 전면동 앞 중심 상업 시설이 들어서는 상가건물이 12층이기 때문에 아파트 높이로는 17층 이상은 돼야 조망권이 확보될 것 같습니다.

74A 타입은 판상형 4Bay 맞통풍 구조로 전체적으로 무난하게 나왔습니다. 거실과 주방 바닥재 폴리싱 타일이 무상으로 제공됩니다.

74B 타입은 판상형 4Bay 구조입니다. 안방에 별도의 드레스룸이 제공됩니다. 74A 타입과 같이 거실과 주방 바닥재 폴리싱 타일이 무상으로 제공됩니다.

84A 타입은 판상형 4Bay 맞통풍 구조로 드레스룸이 넓은 장점이 있으며, 침실 선택형 옵션으로 방이 넓은 침실 3개 구조 또는 팬트리와 알파룸을 갖추는 옵션을 선택할 수 있습니다. 역시 거실과 주방 바닥재 폴리싱 타일이 무상으로 제공됩니다.

84B 타입은 위 84A 타입과 거의 비슷한 구조입니다. 현관 입구에 신발장과 더불어 작은 창고 형태의 공간이 제공됩니다. 마찬가지로 거실과 주방 바닥재 폴리싱 타일이 무상으로 제공됩니다.

분양세대 1,268세대 중 특별 공급 535세대, 일반 공급 729세대, 이주대책 공급 4세대로 지역 배분은 인천 50%, 경기 및 서울 50%이며, 가점제 20%, 추첨제 80%를 적용합니다. 추첨제 비율 80% 안에서 무주택자에게 75%를 우선 공급합니다.

타입별 기준층 기준 분양가는 아래와 같습니다. 중도금 이자 후불제입니다.

인근 시세와 비교해 볼까요?

검단신도시 우미린 더퍼스트는 기존 검단에서 분양했던 분양 단지 중 가장 높은 분양가로 나왔습니다. 검단신도시 최고의 입지로 봤을 때 적당한 분양가라고 생각합니다.

그렇지만 검단신도시의 분위기는 1차 호반 베르디움이 분양되었던 2018년 10월과 차이가 큽니다. 왜 3개월 전 분위기와 다를까요?

첫 번째로 2018년 12월 11일부터 시행되는 9·13 대책의 후속 조치 중 공공택지(검단신도시 포함)에서 건설, 공급되는 주택은 최대 8년간 전매제한에 해당됩니다. 검단신도시 우미린 더퍼스트의 경우 전매제한 3년을 적용받게 되죠. 아파트 입주일이 2022년 1월이고, 분양공고 후 건설 기간이 3년입니다. 등기 전까지 짧은 기간 분양권 거래가 가능합니다.

두 번째로 검단신도시보다 입지가 우수하다 평가받는 3기 신도시 계양 테크노밸리가 확정 발표되면서 검단신도시가 주목을 덜 받게 되었습니다.

세 번째로 검단신도시, 계양 테크노밸리, 김포한강신도시 루원시티 등 인근 분양 및 입주 예정 물량이 10만 세대 이상 대기하고 있기 때문에 분양받기에는 이 또한 큰 부담으로 작용합니다.

네번째로 9·13 부동산 대책으로 각종 규제와 계절적 비수기까지 겹쳐 부동산 시장이 얼어붙은 것도 검단신도시 우미린 더퍼스트에는 악재로 작용할 것으로 예상됩니다.

1월 9일 특별공급을 시작으로 1월 10일 1순위 청약을 진행합니다. 이번 청약에 도전하실 분은 서둘러 준비해야겠습니다.

검단신도시 우미린 더퍼스트는 분양가는 다소 높지만, 검단신도시 내 최고의 입지인 것은 분명합니다. 개인적으로 분양 시기를 잘 조정했다면 좀 더 좋은 반응을 얻을 수 있지 않았을까 싶은데요.

청약에 앞서 분양가와 3기 신도시, 앞으로 공급될 인근 지역의 물량 등 다양한 요소를 고려하는 것이 좋겠습니다.

글. 해안선(황성우)

주식회사 에이치앤에스 대표

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