직방

김인만의 트루 내 집 마련 스토리 #66.

2018년 10월, 서초 우성 1차 재건축 아파트인 ‘래미안 리더스원’ 미계약분 26가구 분양에 2만 3,229명이 몰렸다. 1순위 청약 수 9,671명의 2.4배가 미계약분 분양에 뛰어든 것이다. 이 현상에서 놀라운 점이 두 가지가 있다.

첫 번째로 놀라운 것은 높은 분양가와 대출 규제에도 청약자가 몰렸다는 사실이다.

래미안 리더스원의 분양가는 3.3㎡당 평균 4,489만 원으로 전용면적 84㎡ 분양가가 17억 원 정도다. 대출 규제로 분양가가 9억 원 이상일 경우 중도금 집단대출이 나오지 않기 때문에 10억 원 이상 현금 자금이 되는 사람만 청약할 수 있는 셈이다.

몇 년 전만 해도 분양가가 17억 원이라고 하면 고분양가 논란이 있었겠지만 최근 3년간 서울 집값 급등으로 강남 새 아파트가 3.3㎡당 4,000만 원대라면 시세보다 3~4억 원 정도가 싸니 청약자가 왜 이렇게 몰렸는지 한편으로 이해가 된다.

두 번째로 놀라운 사실은 이런 높은 경쟁률을 뚫고 당첨이 되었으면 절대 포기하지 않을 텐데 26가구나 미계약이 나왔다는 것이다.

자금이 되지 않는 경우도 있었겠지만, 까다로운 청약 규제로 당첨이 취소된 당첨자도 제법 있었다는 것이다. 까다로운 규제가 적용되는 1순위 청약과 달리 잔여분 분양은 자격 제한이 거의 없기 때문에 확실한 시세차익이 보장된다면 자금이 되는 사람들이 미계약분 분양에 몰린 것이다.

아무튼 주택 청약 제도는 너무 복잡하고 어렵다. 새 아파트를 분양 받기 위한 청약제도가 이렇게까지 복잡하고 어려워진 것은 과열된 주택시장을 안정시키기 위해 과도한 규제를 적용하면서 누더기가 되었기 때문이다.

1978년 제정된 ‘주택 공급에 관한 규칙’은 40년간 138회나 개정되었다. 연평균 3.45회를 뜯어고쳤고 최근 2년간 11번(2017년 7번, 2018년 4번)이나 변경되었다. 필자도 이제는 청약 관련 규정을 확인하지 않으면 자신이 없다. 

전문가도 어려운데 일반 청약자들에게는 오죽할까? 2016년 11·3 대책으로 재건축 입주권을 산 것도 당첨으로 간주하는 등 변경된 규정을 숙지하지 못한 선의의 피해자가 속출하고 있다. 지난해 청약 부적격 건수는 2만 1,804건이다. 1순위 당첨자의 10% 정도가 부적격 당첨자가 된 것이다. 부적격 내용을 들여다보면 가점 계산 등 단순 실수가 66.5%나 되지만 재 당첨 제한이나 가구 내 중복 당첨도 33.5%나 된다. 

다른 것도 마찬가지지만 내 집 마련의 첫걸음인 청약 제도는 초등학생도 보면 이해하고 숙지할 수 있는 수준으로 쉽고 간단해야 한다. 

다행히 금융결제원 청약시스템인 아파트투유(www.apt2you.com)에서 본인인증을 하면 재당첨 제한, 특별공급 제한, 부적격 당첨자 제한, 1순위 청약제한, 가점제 당첨제한을 확인할 수 있고 2019년부터 가점확인도 직접 입력하지 않아도 확인할 수 있게 된다.

예전에는 중도금대출은 집값의 60%까지 받을 수 있었지만 2017년 8·2 대책으로 투기과열지구에서는 집값의 40%까지만 중도금대출을 받을 수 있다. 이 사실을 인지하지 못하면 중도금 마련에 어려움을 겪을 수 있다.

재건축 입주권은 청약 시 주택으로 보지 않는다고 생각하지만 2016년 11·3대책으로 이 또한 변경되었다. 재건축 입주권을 보유했던 것도 당첨으로 간주하여 5년간 청약 신청을 하지 못한다.

또 투기과열지구 내 정비사업 일반분양을 받은 경우 5년간 다른 정비사업의 일반분양을 받지 못하도록 재당첨 제한이 되었는데, 8·2 대책으로 규제가 더 강화되었다. 투기과열지구 내 정비사업 일반분양 또는 조합원 분양에 당첨된 ‘세대에 속한 자’는 5년간 투기과열지구 내의 정비사업 일반분양 또는 조합원 분양 재당첨이 제한된다. 하지만 투기과열지구 지정 후 분양을 받은 경우에만 적용되기 때문에 투기과열지구 지정일보다 최초 관리처분계획 인가일이 빠른 경우에는 재당첨 제한 규정 적용에서 제외된다.

이렇게 복잡하고 잦은 변경으로 혼란스러운 주택청약제도가 또 변경되었다. 어떻게 변경되었는지 하나씩 따져보자.

지난해 12월 11일부터 무주택자의 지위가 강화되고 우선 공급 물량 배정도 늘어나는 등 주택청약제도가 실수요자 위주로 재편되었다. 주택공급에 관한 규칙 주요 개정내용을 살펴보면 다음과 같다.

1) 분양권 소유자는 무주택자에서 제외

현재 청약(조합원 관리처분 포함)에 당첨된 경우, 소유권 이전 등기 시부터 유주택자로 간주되고 있으나, 청약제도 개편 이후에는 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제1항 제2호 및 제3호에 따른 부동산 중 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(분양권) 또는 주택의 입주자로 선정된 지위(입주권)를 최초 공급받아 공급계약을 체결하는 날 또는 해당 분양권 등을 매수하여 매매잔금을 완납하는 날(실거래신고서상)부터 주택을 소유하고 있는 것으로 본다.

지금까지는 분양권을 소유했더라도 입주하기 전에 이를 처분한 경우 무주택자 지위와 무주택 기간을 모두 인정받았지만, 이제는 그럴 수 없다. 단, 바뀐 주택 공급에 관한 규칙 시행일(2018년 12월 11일) 이후 계약 또는 취득한 분양권부터 적용된다. 다만 미분양 분양권을 최초 계약한 경우는 예외 적용되어 소유하고 있는 주택으로 산정되지 않는다. 하지만 미분양 분양권을 최초 계약한 자에게서 매수한 경우는 무주택이 아닌 유주택자로 간주한다.

2) 추첨제 공급 시 무주택자 우선 공급

현재 추점제 공급 시 유주택자도 1순위로 청약할 수 있고 주택 소유 여부와 관계없이 동등한 기회를 제공하고 있으나, 제도 개편 이후에는 투기과열지구, 청약과열지역 및 수도권, 광역시 지역에서는 추첨제로 입주자 선정 시, ① 추첨제 대상 주택의 75% 이상을 무주택자에게 우선 공급, ② 잔여 주택은 무주택자와 1주택 실수요자(기존 주택 처분 조건)에게 우선 공급, ③ 이후 남는 주택이 있는 경우 유주택자에게 공급된다.

가점제(84점 만점)는 무주택기간(32점), 부양가족 수(35점), 통장 가입 기간(17점)의 3가지 항목으로 구성되어 있으며, 가점제로 공급한다는 것은 곧 무주택기간 항목에서 우위를 점할 무주택자에게 분양주택을 우선 공급하겠다는 의미다.

또, 추첨제는 가점제 탈락자와 유주택자 포함 추첨제 신청자가 동등한 조건이었다. 하지만 추첨제 대상의 75% 이상을 무주택자에게 우선 공급함으로써 유주택자는 인기 지역 청약에 당첨되기 사실상 힘들어졌다고 봐야 하고 무주택자에게는 그만큼 기회의 문이 더 열렸다고 볼 수 있다.

기존 주택 처분 조건으로 주택을 우선 공급받은 1주택자는 입주 가능일부터 6개월 이내에 처분을 완료해야 하며, 이를 고의로 이행하지 않는 경우 공급계약을 취소하는 한편, 500만 원 이하의 과태료 처분을 받거나 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금 처벌을 받게 된다.

3) 사전 공급신청 접수 허용

미계약분(순위 내 청약 경쟁률이 높았으나 예비입주자까지 계약 후 부적격자 및 계약포기자로 인해 미계약분 발생)이나 미분양분(일반공급 2순위까지 공급신청을 받았으나 공급 주택 수 대비 신청자가 부족하여 미분양분 발생) 주택을 공급하기 위해 등록된 관심고객을 대상으로 선착순 또는 일정시점에 모이도록 하여 추첨의 방법으로 공급함에 따라 여러 불편사항이 발생하였으나 청약시스템을 통해 사전 공급신청을 접수 받을 수 있도록 개선하여 밤샘 줄서기, 대리 줄서기, 공정성 시비 등 불편사항을 해소한다.

4) 세대원의 배우자에 청약자격 부여

민영주택 특별공급 주택은 무주택세대구성원인 세대원만 공급신청이 가능하여 세대주 또는 세대원이 아닌 세대원의 배우자는 신혼부부·다자녀가구 특별공급 등을 신청할 수 없었는데 세대원의 배우자도 세대에 포함되도록 하여 무주택세대구성원에게 공급되는 주택을 청약할 수 있도록 개선되었다.

세대원을 세대주의 배우자 및 직계존비속(부모와 자녀)으로 규정함에 따라 세대주의 사위 또는 며느리는 세대원 자격이 없어 민영주택 특별공급 신청이 불가능했는데 이번 제도 변경을 통해 가능해졌다.

5) 신혼 기간 중 주택 처분 신혼부부 특별공급에서 제외

입주자 모집 공고일 현재 기준으로 무주택세대 구성원이면 신혼부부 특별공급 자격이 부여되었으나, 신혼 기간 중에 주택을 소유한 적이 있으면 신혼부부 특별공급 대상에서 제외하여 실질적 무주택 실수요자에게 공급될 수 있도록 하였다.

다만, 12월 11일 이전에 기존 주택을 처분하고 특별공급을 대기 중이던 신혼부부에 한해 경과규정을 적용 무주택기간이 2년을 경과한 경우 2순위 자격은 부여한다. 참고로 신혼부부 특별공급 1순위는 자녀를 둔 무주택자 신혼부부고, 2순위는 자녀가 없는 신혼부부 대상이다.

6) 주택 소유 직계존속은 부양가족 가점 부여 제외

60세 이상 직계존속이 주택을 소유하고 있더라도 청약자와 3년 동안 세대별 주민등록표상에 같이 등록되어 있으면서 실제 동거하는 경우 부양가족점수가 부여되고 있으나, 주택을 소유한 직계 존속은 부양가족 가점 산정 시 제외하여 소위 ‘금수저’ 자녀가 부모 집에 같이 살면서 부양가족 점수를 받는 불합리를 개선하고 무주택 서민이 더욱 많은 기회를 얻도록 하였다.

7) 전매제한 등 제한사항 공급계약서에 표시 의무화

사업 주체와 주택을 공급받는 자(매수자도 포함)는 계약서 작성 시에 전매행위 제한 기간 및 기존 주택 처분 조건 미이행 시 처분되는 사항을 계약서에 의무적으로 명시하도록 하여 분양권을 매매하려는 자에게 해당 주택에 대한 제한사항 관련 정보를 명확히 제공하도록 하였다.

이처럼 청약제도가 자주 변경되어 복잡해지고 있지만, 한편으로는 무주택자에게 먼저 기회가 돌아가도록 개선되고 있는 측면도 있다. 누구나 이해할 수 있도록 제도가 개선되는 것이 가장 좋겠지만, 당장 이런 복잡한 제도를 숙지하지 못해 선의의 피해자가 되지 않는 것이 일단은 우선이다. 해당 변경 내용에 대해 더 궁금한 점은 국토부 홈페이지 보도자료를 통해 원문을 확인해보자.

글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'7일만에 끝내는 부동산 지식' 저자

네이버 카페 김인만 부동산 연구소