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2019년에 달라지는 부동산 세법, 꼭 챙겨두세요!

바뀌는 세법을 알아야 절세할 수 있습니다.

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No.1 부동산 앱 직방이
집 구하는 모든 분들에게
유용한 정보를 드리기 위해,
국내 최고의 부동산 전문가와 함께
‘부동산, 어떻게 살 것인가?’
시리즈를 기획했습니다.

대기업 재직 중인 부동산 투자자로,
부동산 절세 방법을 블로그로 소개하는
‘친절한 제네시스박’의 칼럼을 통해
꼭 알아야 하지만 어려운 부동산 세금을
함께 정복해 보도록 하겠습니다.
(편집자 주)

제네시스박의 친절한 부동산 절세 #15


세법이 어려운 이유 중 하나는 제도가 계속해서 변하기 때문입니다. 1년에 한 번씩, ‘개정세법’이라고 해서 지속적으로 이를 업데이트 해줘야 하는데요.


2019년 기해년(己亥年) 역시 체크해야 할 내용이 많습니다. 2019년 달라지는 부동산 세법과 제도, 오늘 직방 칼럼으로 완벽하게 정리합니다!

올해 바뀌는 부동산 세법, 체크해보겠습니다!

출처직방

1. 종합부동산세가 크게 상승합니다!


종합부동산세(이하 종부세)는 흔히 ‘부자세'라고 합니다. 모두에게 해당되는 게 아니고, 고가의 부동산을 보유한 일부에 해당되어서 그런 것인데요. 2018년 종부세 과세대상자는 전년도보다 6만 6천 명이 늘어난 46만 6천 명으로 이들이 납부한 세액은 총 2조 1,148억 원이었습니다.


그런데 올해 2019년도에는 종부세 부담이 더 늘어날 것으로 보입니다. 우선 첫 번째로 종부세 과세표준(이하 과표)에 영향을 미치는 공정시장가액비율을 매년 5%P씩 인상하기로 했습니다. 현재는 공정시장가액비율이 80%인데요, 이를 매년 5% 포인트씩 올림으로써 2022년에는 100%로 만들겠다는 것이 정부의 계획입니다. 따라서 보유하고 있는 부동산의 공시지가 합이 6억 원을 초과하면 이에 대해 기존에는 80% 공정시장가액비율을 곱해서 종부세 과표를 구했지만, 앞으로 2022년이 되면 공시지가 합에서 6억 원을 초과하는 금액 자체가 과표가 되므로 세 부담이 더 늘어날 전망입니다.


여기에서 그치지 않습니다. 종부세 세율 역시 인상됩니다. 9.13 부동산 대책에 따라 1주택 또는 조정대상 지역 외 2주택 보유자의 세율은 0.5%~2.7%로, 3주택 이상 또는 조정대상지역 내 2주택 이상 보유자의 세율은 0.6%~3.2%로 올라가는데요.


모든 세금은 과표와 세율 두 가지를 알면 구할 수 있다고 말씀드렸죠? 정부는 이번 세법개정을 통해 보유세 중 하나인 종부세의 과표와 세율 모두를 인상함으로써 다주택자를 크게 압박하는 모양새입니다.


마지막으로, 종부세에는 세 부담 상한이라는 개념이 있는데요. 즉, 기존에 납부한 세금이 100만 원이라고 한다면 다음 연도 공시지가 등이 아무리 올라도 100만 원의 150%인 150만 원을 상한선으로 두어 그 이상 금액을 내지 않았습니다. 그런데 이번에는 이것 역시 확대, 3주택 이상 보유자는 300%, 조정대상지역 2주택 보유자는 200%로 세 부담 상한을 상향 조정했습니다.

직방에서 본 강남구 일대의 아파트 시세입니다. 고가 주택 또는 다주택 보유자의 종합부동산세 부담은 점차 커질 전망입니다.

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2. 주택임대소득 수입금액 2천만 원 이하 비과세가 분리과세로 변경됩니다.



이전 칼럼을 통해 주택을 보유하면서 전세나 월세로 임대를 놓으면 수입금액이 발생하고 이에 대해 과세한다고 설명해드렸습니다. 특히 지금까지는 수입금액을 2천만 원 이하로 유지할 경우, 비과세 혜택을 주었는데요. 앞으로는 이게 분리과세로 변경됩니다.


분리과세란, 개인의 다른 소득 즉, 이자/배당/사업/근로/연금/기타소득 등과 합산되지 않고, 해당 소득에 대해서만 과세를 하고 종결되는 것을 의미합니다. 상대적으로 세 부담을 적게 해주기 위함인데요. 특히 고소득자(고액 연봉자 등)라면 분리과세를 유지하는 것이 세 부담 측면에서 유리할 수밖에 없습니다.


특히, 기존 비과세에서 분리과세가 되면 유의하셔야 하는 게 건강보험료 등 4대 보험의 증가입니다. 즉, 비과세인 경우는 기존에는 피부양자 자격을 유지할 수 있었지만, 주택임대사업자를 낸 상태에서 분리과세 소득이 발생하고 세금을 납부하면 이러한 피부양자 자격은 박탈되고, 지역가입자로 전환됩니다. 정부도 이를 인지해, 이 경우에는 일정 기간 건강보험료를 줄여주기로 했는데요.


앞으로 칼럼에서는 어떻게 하면 2천만 원 이하로 수입금액을 유지할 수 있을지, 그리고 건강보험료 부담은 어떻게 될지에 대해서도 다뤄 보겠습니다.



3. 임대주택등록 여부에 따라, 필요경비율 및 기본공제를 차등 적용합니다!



수입금액 2천만 원 이하, 분리과세의 경우 해당 주택이 임대주택으로 등록되었는지 여부에 따라 필요경비율과 기본공제 금액을 다르게 적용합니다.

임대주택 등록을 했을 때와 하지 않았을 때의 차이입니다.

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따라서 세 부담 측면에서만 본다면, 임대주택으로 등록하는 것이 유리하겠지만, 애초 보유계획이 모두 다를 것이며, 다른 세제 혜택 여부 등도 꼼꼼히 따져 보아야 하기에 신중한 접근이 필요합니다.



4. 간주임대료에서 제외되는 ‘소형주택’ 기준이 강화됩니다!



수입금액 중 하나인 간주임대료는 부부 합산 보유 주택 수가 3채 이상인 경우 계산해야 하는데요. 이때 ‘소형주택’은 간주임대료 계산 대상에서 제외됩니다. 기준에 해당하는 소형주택을 갖고 있다면 절세 측면에서 유리하긴 합니다만, 그 기준이 강화되었으니 올해부터는 유의하시기 바랍니다.

전용 60㎡ 이하이면서 동시에 기준시가가 3억인 주택이 있다면, 작년까지는 간주임대료 계산 시 제외를 하였습니다만 올해부터는 전용 40㎡ 이하, 기준시가 2억 이하로 소형주택의 기준이 강화되어 대상에 포함하여 수입금액을 계산해야 합니다.


그리고 또 하나! 전용면적과 기준시가 요건은 ‘동시' 충족 요건이므로 하나라도 만족을 하지 못한다면 제외가 되지 않음에 유의하시기 바랍니다. (해당 기준은 2021년 12월 31일까지입니다. 즉 계속해서 제외되지는 않습니다)



5. 1가구 1주택 비과세 판단 시, 사실혼 배우자도 포함이 됩니다!



앞서 1가구 1주택 비과세 판단이 생각보다 쉬운 게 아니라고 말씀드린 칼럼이 있습니다. 이제는 이게 더 어려워질 것 같은데요.


올해부터는 사실혼 배우자가 주택을 소유하고 있다면, 해당 주택도 세대 기준 주택 수에 포함되므로 더욱 주의가 필요합니다.


따라서 앞으로는 혼인신고 여부와 무관하게 ‘실질에 의해’ 비과세 여부를 판단하는 경우가 더욱더 많아질 것입니다.



6. 신혼부부 생애최초 주택 취득세 감면



이번에는 신혼부부에게 해당하는 내용을 볼까요? 2019년 올 한해, 생애 최초로 주택을 구입하는 신혼부부에게는 취득세를 50% 감면해줍니다.


취득세 감면은 신규 분양주택은 물론 기존주택을 취득해도 동일하게 받을 수 있는 혜택으로, 혹시 이전에 분양을 받고 중도금을 내는 경우라면 2019년까지 입주를 하거나 소유권 이전을 하면 받을 수 있습니다.


여기에서 신혼부부의 기준은 혼인신고 후 5년 이내이며 재혼도 포함되는데요. 소득은 외벌이인 경우 연 5천만 원 이하, 맞벌이라면 연 7천만 원 이하이어야 합니다.


마지막으로 취득하는 주택의 기준은 전용면적 60㎡ 이하이면서 동시에 수도권 4억 원 이하(수도권 외 3억 원 이하) 주택이어야 하기에 조건이 맞는다면 반드시 챙겨야 하겠죠?

직방에서는 신축 분양단지 청약 일정을 바로 확인할 수 있으니 내 집 마련 계획이 있는 신혼부부들은 참고하면 좋겠죠?

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7. 그 외 개정되는 사항들은?



아래는 간단히 체크하는 정도로 살펴보도록 하죠. 해당하는 내용이 있다면 추가로 살펴보시면 되겠습니다.  


1) 청년우대형 청약통장 가입대상 연령이 확대됩니다.

기존 만 19세~29세에서 만 19세~34세로 확대가 됩니다. 남자의 경우 병역 기간을 별도로 인정하고요. 총급여 3천만 원 이하, 무주택 세대주 청년들만 가입할 수 있습니다. 이를 통해 기존 청약통장 기능과 소득공제 혜택은 유지하면서 10년 동안 최대 연 3.3% 금리와 이자소득 비과세 혜택을 받을 수 있으니 관심 있는 분들은 참고해볼 만 하겠죠?


2) 총체적상환능력비율(DSR)이 모든 금융권에 도입이 됩니다.

DSR을 통해 개인의 모든 대출을 고려하여 상환능력을 따져보아 대출 가능 여부를 판단하는데요. 이제는 모든 금융권에 이러한 지표가 도입이 됩니다. 2018년 은행권 도입에 이어, 올해 2019년 2월에는 상호금융업, 4월 보험업, 5월에는 저축은행과 여신전문금융회사에 순차적으로 확대되니 보다 꼼꼼한 대출 관리가 필요해지는 때입니다.


3) 상가건물임대차 분쟁조정위원회가 설치됩니다.

상가건물임대차에 관한 분쟁을 조정하기 위해 설치되는 위원회로써, 2018년 10월 상가임대차보호법 개정에 따른 것입니다. 임대인과 임차인 간의 분쟁에 있어서 도움이 필요하신 분들은 체크해 두시면 좋겠습니다.


자, 여기까지입니다. 이 외에도 개정세법의 내용은 많이 있습니다만, 부동산 세법 관련해서는 이 정도를 체크해두시면 좋을 것 같습니다. 이상의 내용을 바탕으로 핵심만 짚어보겠습니다!

다음 칼럼에는 이상의 내용을 바탕으로 하나씩 구체적으로 살펴보기로 하겠습니다. 이를 통해 2019년에도, 절세와 투자 모두 성공하는 한 해 되시기 바랍니다! 다들 새해 복 많이 받으시기 바랍니다! 지금까지 제네시스였습니다.



글. 제네시스박

주식회사 엠제이원 대표

<친절한 제네시스박의 부동산 절세> 저자

<부동산 기사 그래서 어떻게 봐야할까요?> 저자

블로그 ‘친절한 제네시스박의 부동산과 세금’


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