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빠숑의 입지 분석 레시피 #67

"2019년에는 어디에 투자해야 하나요?"

지난 3개월간 가장 많이 받았던 질문입니다. 진짜 어디에 투자해야 할까요? 20년째 부동산 시장을 분석해 오고 있는 저도 잘 모르겠습니다. 정확히 말씀드리면 투자할 대상을 모르는 것이 아니라 어떤 목적을 가지고 어느 정도 기대 수익률을 목표로 투자하시는지 잘 모르겠다는 의미입니다.

사실상 저 질문은 “돈이 없어요. 그런데 투자는 하고 싶어요.”라고 묻는 것과 마찬가지입니다. 저한테 돈을 달라는 의미인지, 정말 돈 없이 돈을 버는 그런 노하우가 있다고 생각하시는 건 아닌지 궁금합니다. 아마도 소액으로 투자할 만한 대상 부동산을 찾아달라는 의미겠지요.

참 어렵죠? 부동산 투자하기가 말이죠. 특히 요즘처럼 입지에 따라, 상품에 따라 완전히 다른 방향성을 보일 때 부동산 투자는 더 어려운 것 같습니다.

2013년~2017년까지는 전국 어디에다 투자하셔도 대부분 수익이 나던 시기였습니다. 지난 2018년은 서울을 제외하면 투자하기 어려운 시기였습니다. 2019년에는 서울까지 포함하여 더 어려운 시기가 될 것 같습니다.

그래도 2019년 1월 현재 여전히 눈에 띄는 곳은 서울의 중심지 새 아파트입니다. 하지만 어차피 대부분 부동산 투자자층들의 타깃이 아니었던 물건들이죠. 그냥 가격이 오르는 것만 멀뚱멀뚱 쳐다볼 수밖에 없을 겁니다. 앞으로도 말이죠.

그럼 그 비싼 아파트들을 제외하고 다른 지역 아파트들은 이런 시기에 어떻게 해야 할까요?

최근 몇 년 동안 부동산 전문가들이 참 많았습니다. 불과 3~4년 전까지만 하더라도 부동산 강의는 경매 강의밖에 없었습니다. 최근에는 경매 이외에도 다양한 부동산 강의가 많아졌습니다. 부동산 관련 차트 강의, 빅데이터 강의가 특히 많아졌고요. 심지어는 갭투자 찍어주기 강의도 생겼습니다. 2000년대 중반에 한참 유행했던 재개발 강의도 요즘 많이 진행되고 있습니다. 분양권 강의도 활발하지요.

요즘처럼 다양한 주제로 부동산을 강의하는 시기는 대한민국 역사상 최초인 것 같습니다. 부동산에 관심이 많은 사람에게는 참으로 행복한 일입니다. 여러 가지 다양한 투자 방법을 함께 나눌 기회가 많아졌으니까요.

그런데 말입니다. 그래서인지, 더 혼란스럽기도 합니다. 이 강의를 들으면 이 투자 방법이 맞는 거 같고, 저 강의를 들으면 저 투자 방법이 적당한 것 같습니다. 강의를 들을 때마다 그냥 새롭습니다. 심지어는 유사한 내용을 다른 강사가 하는데도 새로운 강의인 것 같습니다.

자, 그렇다면 어떻게 의사결정을 해야 할까요? 어렵습니다. 리스크가 거의 없는 실제로 거주할 집을 구하는 문제도 보통 문제가 아닌데 리스크를 고려하여 투자하는 경우는 정말 어렵습니다.

그래서 단가가 낮은 다세대 빌라만 하는 것이 맞는지, 온 국민이 다 알고 있는 아파트 갭투자만 하는 것이 좋은지, 요즘 뜨고 있는 상가에 집중하는 것이 맞는지, 꼬마빌딩이라도 빌딩을 해야 하는 것이 좋은지 쉽게 판단이 서지 않습니다.

다른 질문을 드려보겠습니다. 투자 대상을 선정하는데 정답이 있다고 생각하십니까? 강의하시는 분들이 추천해 주는 방법으로 하면 그분과 똑같이 될 수 있다고 생각하십니까? 당연히 따라 할 수는 있습니다. 문제는 단순하게 따라만 해서는 절대 전문가들과 똑같이 할 수 없다는 겁니다. 전문가들은 지금까지 해 온 시행착오가 있습니다. 그 시행착오들 덕분에 지금 강의할 수 있는 콘텐츠가 생긴 것이고요.

아파트 갭투자는 가장 쉬운 투자 방법입니다. 그런데, 더 쉬운 방법도 있습니다. 다세대 빌라 갭투자입니다. 왜 다세대 빌라 갭투자는 하지 않으시나요? 아무도 추천하지 않기 때문입니다. 왜 하지 않을까요?

더 놀라운 사실을 말씀드릴까요? 상가도 갭투자 할 수 있습니다. 갭투자라고 하는 것은 시세 상승이 목적일 텐데 상가의 시세가 상승할 것이 눈에 보이는 지역은 갭투자가 가능하겠지요. 그런데 아무도 상가 갭투자는 이야기하지 않습니다. 왜 하지 않을까요?

아마도 저나 다른 전문가들이 다세대, 빌라, 그리고 상가의 갭투자를 홍보하기 시작하면 다세대, 빌라, 상가도 가격이 어느 정도는 오를 겁니다. 수익 창출이 불가능한 방법이 아닙니다. 도전해 볼 만한 방법입니다.

투자는 돈이 조금만 들어가야 한다고 생각하시는 분들이 많습니다. 일단 돈이 없는데 투자를 해야 하는 경우 그렇지요. 당연히 투자금을 최소화해서 리스크를 줄이는 것은 좋은 방향의 고민입니다. 그렇다고 싼 물건을 매수하자는 의미가 당연히 아닙니다. 적정한 물건을 상대적으로 적은 투자 금액으로 매수하는 것이 목적이 되어야겠지요.

가장 좋은 방법은 경·공매입니다. 싸게 사는 것보다 더 좋은 투자 방법은 없다고 생각합니다. 경·공매도 싸게 하는 것이 목적이고, 미래 가치를 보고 투자하는 것도 결국 쌀 때 사서 비싸지면 판다는 의미니까요.

그런데, 그냥 현시세대로 사는 것도 하나의 투자 방법입니다. 시세 상승이, 혹은 임대 수익이 확실하게 보장된 지역은 그냥 현 시세대로 사도 좋은 투자 방법입니다. 이 경우는 지금 시세보다 싸게 사는 것이 아니라 살 수 있는 물건 확보가 더 중요하니까요.

이처럼 투자 방법에 대해서는 얼마든지 말씀드릴 수 있습니다. 부동산 투자의 방법은 다양합니다. 하지만 어떤 방법이 맞는지, 어떤 방법이 정답인지는 단정적으로 말할 수 없습니다.

부동산 투자를 한 가지 방법으로 단정 지어 이야기하는 사람이 있다면 세상 사람들이 모두 자기와 같다고 생각하는 사람입니다. 하지만 하느님께서 그렇게 만들지 않으셨습니다. 보편타당한 인간의 삶에 대한 진리는 있지만, 취향까지 성향까지 생활 방식까지 같을 수는 없습니다. 언어도 다르고, 체력도 다르고, 몸무게도 다르고, 외모도 다릅니다. 같은 방법으로 똑같은 성과가 날 수 없습니다.

여러분만의 방법을 찾으셔야 합니다. 가장 중요한 것은 해 보시는 것이고요. 여러분만의 노하우를 만들어 가셔야 합니다. 하지만, 이 모든 투자 방법을 하나씩 테스트해 보더라도 우리가 투자하는 대상이 무엇인지는 알고 투자해야겠지요.

우리가 투자하려는 것은 무엇입니까? 부동산입니다. 부동산은 무엇이 가장 중요합니까? 입지입니다. 입지가 왜 중요합니까? 적정 시세를 알 수 있기 때문입니다. 적정 시세를 왜 알아야 합니까? 그래 매수해야 하는 가격인지 여부를 판단할 수 있으니까요. 매수할 수 있는 가격이 뭡니까? 가격이 더 오를 수 있는지를 판단할 수 있는 가격이죠. 어떻게 알 수 있나요? 그래서, 입지 공부를 하는 겁니다.

이전 칼럼에서도 말씀드렸지만, 입지 공부는 가장 좋은 입지를 찾자는 것이 아닙니다. 아무리 말도 안 되는 입지라도 수요가 있다면 그 수요가 적다 하더라도 시세라는 것이 형성됩니다. 그 말도 안 되는 입지는 얼마 정도가 적정한지를 파악하는 것이 바로 입지 공부입니다.

따라서, 부동산 투자를 하거나 부동산을 공부하려면 당연히 입지 공부가 필요하겠지요. 제가 1년이 넘는 기간 동안 직방과 함께 써 온 ‘빠숑의 입지 분석 레시피’ 칼럼을 꼼꼼하게 복기해 보세요. 입지 분석에 대한 내용이 대부분입니다. 부동산과 관련해 의사 결정이 필요할 때, 조금이라도 도움이 되었으면 하는 마음에서 써 온 칼럼입니다. 빠숑이라는 사람 역시 그렇게 입지 공부를 해 오고 있습니다. 2019년도 빠숑의 입지 분석 레시피 칼럼과 함께하시죠!

글. 빠숑(김학렬)

더리서치그룹 부동산조사연구소 소장

'서울이 아니어도 오를 곳은 오른다' 저자

블로그 '빠숑의 세상 답사기'