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금리 인상이 부동산과 무슨 관련이 있나요?

부동산은 알아야 할 것이 너무 많네요.
직방 작성일자2018.12.28. | 3,417  view
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김인만 소장의
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처음 내 집 마련을 하는 모든 분이
꼭 알아야 할 정보를
알기 쉽게 전하도록 하겠습니다.
(편집자 주)

김인만의 트루 내 집 마련 스토리 #65.


지난 11월 30일, 한국은행이 0.25%P 기준금리 인상을 단행했다. 2017년 11월 1.5%의 기준금리가 된 후 딱 1년 만에 1.75%가 되었다. 금리는 물가, 부동산, 주식, 채권 등 경제 다방면에 영향을 주는 매우 중요한 변수이기 때문에 각국 중앙은행의 기준금리 결정에 눈과 귀가 쏠리게 된다. 금리가 부동산, 더 나아가 경제에 미치는 영향에 대해 알아보도록 하자.

한국은행 기준금리가 0.25%P 인상되었다.

source : 직방
기준금리란?

기준금리(Base rate)는 한 나라의 금리를 대표하는 정책금리로, 금융기관과 환매조건부증권(RP) 매매, 예금, 대출 등 각종 금리의 기준이 된다. 각국의 중앙은행은 국내외 경제 상황에 맞춰서 기준금리를 조정한다. 우리나라는 한국은행의 금융통화위원회(이하, 금통위), 미국은 연방준비제도이사회(이하 FRB), EU는 유럽중앙은행(이하 ECB)가 기준금리를 결정한다.


기준금리가 직접 우리가 체감하는 대출 금리와 예금 금리가 되지는 않는다. 하지만 그 기준이 되면서 영향을 준다. 이번 기준금리 0.25%P 인상이 발표되자마자 1금융권에서는 예금 금리를 0.1~0.3%P 정도 올리겠다고 했다.


참고로 기준금리를 0.25%P 단위로 올리고 내리는 것은 특별히 정해진 법이 있는 것은 아니다. 미국 역사상 가장 위대한 중앙은행장이라 평가받는 앨런 그린스펀 전 FRB 의장(1987~2006년)이 1990년대에 경제에 큰 충격을 주지 않으면서 경기를 조절할 수 있는 통화정책 수단에 대한 고민 끝에 0.25%P 단위로 기준금리를 변동하는 통화정책을 구사한데서 유래한 것이다. 이를 그린스펀의 ‘아기 걸음마’라고 하며 관행이 된 것이다.


실제 유럽 ECB의 경우에는 0.1%P를 조정한 사례도 있고 IMF 금융위기나 글로벌 금융위기 당시 큰 폭의 금리변동이 있었다. 아무튼 현재 한국은행이 금리 변동에 따른 경제적 영향을 파악하는 수학적 모델이 0.25%P 단위의 변경에 맞춰져 있다 보니 당분간 이렇게 사용될 것 같다.

우리나라와 미국의 기준금리

우리나라의 기준금리는 이번에 0.25%P 인상되어 1.75%가 되었다. 2009년 3%였던 우리나라의 기준금리는 글로벌 금융위기 당시 2%로 낮추었다가 2011년부터 점진적으로 올려 3.25%까지 올랐다. 하지만 부동산 및 내수경제 침체를 탈출하기 위하여 다시 저금리 정책을 펼치면서 2016년 1.25%까지 내려갔다.


작년 2017년 11월 0.25%P를 올려 1.5%가 되면서 금리정책을 전환했지만 낮은 경제 및 물가수치 때문에 올릴 타이밍을 잡지 못하다가, 1년 만에 겨우 0.25%P를 올려 1.75%가 되었다. 여전히 낮은 저금리 상황이지만 그래도 미국 기준금리와 차이를 다시 0.5%P까지 줄였다는데 위안을 삼을 수는 있을 것 같다.

한국은행 기준금리는 이렇게 변해왔다.

source : 직방
한국은행이 1년 만에
기준금리를 올린 이유는 무엇일까?

한국은행의 경제전망보고서(2018년 10월)에 따르면 소비자물가상승률은 2018년 1.6%, 2019년 1.7%로 전망되었고, 경제성장률은 2018년과 2019년 2.7%로 예상된다.


저물가, 저성장 기조가 지속될 가능성이 높다는 것인데 통상적으로 경제가 좋을 때, 물가가 오를 때 금리 인상을 하면서 경기조절을 하는 것을 고려하면 이번 기준금리 인상은 다소 이례적이라 할 수 있다. 이주열 한국은행 총재가 현재 통화정책 기조에 대해 ‘완화적’이라는 견해를 밝힘으로써 향후 통화정책의 기조변경까지는 아닌 것으로 해석된다.


사실상 이번 기준금리 인상은 주도적이라기보다는 거의 등 떠밀려 올린 인상이다. 정치권 안팎에서 서울 집값 안정을 위하여 기준금리를 인상해야 한다는 압력을 높였고, 미국의 기준금리가 지속해서 상승하면서 우리나라의 기준금리와 0.75%P까지 벌어지자 어쩔 수 없이 기준금리를 올릴 수밖에 없는 상황이 되었다.


2008년 글로벌 금융위기로 제로금리로 내려간 미국의 기준금리는 상당 수준 회복한 경제 상황에 힘입어 2015년 12월 기준금리 인상으로 제로금리를 탈출한 후, 2016년 12월, 2017년 총 세 번, 올해 2018년까지 기준금리를 꾸준히 인상해 2~2.5%가 되었다. 여기에 그치지 않고 12월 추가인상 가능성을 예고했고, 내년에도 세 차례 정도 인상 가능성이 있어서 내년 말에는 3~3.5% 정도까지 미국 기준금리가 올라갈 가능성이 있다.

미국은 기준금리를 꾸준히 올리고 있다.

source : 직방

이번 한국은행의 기준금리 인상은 미국의 기준금리 인상 추이에 발맞추기 위함이다. 아직은 우려할 만큼의 급격한 자본 유출 가능성은 작지만 미국과의 기준금리 차이가 1%P 이상 벌어지게 되면 자본 유출 가능성이 커진다.


미국과의 기준금리 격차가 벌어지면서 강 달러, 약 원화 상황이 지속되면 한국 시장에 투자해 높은 이익을 얻어도 원화 가치가 떨어져 돈이 되지 않는다는 판단을 한 외국인 투자자들이 자금을 회수할 가능성이 커진다.


실제 한국 주식시장이 불안했던 2018년 10월 당시에 외국인 순매도 현상이 강하게 일어났다. 이렇게 되면 국내 기업들은 자금난이 심각해지고 높은 금리로 대출에 의존하기도 부담스러운 상황이 되기 때문에 한국은행 입장에서는 경제적으로는 기준금리를 올릴 상황이 아님에도 선제 대응 차원에서 기준금리를 올렸다. 어려운 경제 상황을 고려하면 지금 올리지 못하면 당분간 올릴 타이밍을 잡기 더 어렵다는 위기감도 작용했을 것이다.

앞으로 어떻게 될까?

한국은행에서는 경제성장률과 물가상승률이 목표에 가까운 수준이라고 하지만 사실 내년 경제 상황은 생산, 투자, 고용, 소비, 수출 모든 분야에서 매우 부정적이기 때문에 당분간 추가 기준금리 인상 가능성은 작다.


금리가 오르면 경제가 좋다는 방증이기도 하면서 시중의 유동자금을 회수하는 효과가 있어 물가 안정과 경기 과열에는 도움을 주지만 물가, 부동산, 주식, 채권 경기에 역행하고 원화 가치 상승, 달러 대비 환율이 하락하면서 내수경제와 수출에 부정적인 영향을 줄 수 있다.


최악의 경우는 미국이 기준금리를 더 올리는 것이다. 미국이야 경제회복에 대한 자신감이지만 우리는 오히려 내려도 시원찮을 상황에서 미국과의 차이를 메우기 위하여 어쩔 수 없이 기준금리를 올려야 하는 상황에 놓인다.


최근 제롬 파월 FRB 의장의 속도 조절 예상 발언이 다소 위안이 되기는 하지만 여전히 미국의 견실한 성장세와 실물경제 지표를 고려하면, 점진적인 인상 가능성이 높기 때문에 우리도 더 이상 벼랑 끝으로 몰리기 전에 어서 경제회복에 모든 역량을 집중해야 할 것이다.


최근 가계 주택담보대출 수요는 대출 규제와 부동산 시장 불확실성 증가로 감소 추세를 보이는 반면, 신용 대출 등 일반대출 수요는 증가하는 추세여서 기준금리 상승은 생활자금용 신용 대출을 많이 받는 저소득층에 더 큰 부담을 줄 수 있다.

부동산과는 무슨 관련이 있을까?

금리와 반비례 관계인 부동산 시장 역시 셈법이 복잡해진다. 이번 금리 인상은 예상했던 부분이라 큰 타격은 아니라고 하지만, 심리적 부담이 늘어난 것은 사실이고 안 그래도 어려운 지방 아파트 시장의 침체를 더 가속화할 수 있다.

직방에서 본 최근 3개월 전국 아파트 매매 시세 상승률. 수도권과 지방의 온도 차가 보인다.

source : 직방

아파트보다 보증금이 낮아서 대출 비중이 높은 상가, 빌딩 역시 금리 인상 영향을 피하기 어렵다. 대출 규제가 강화되는 상황에서 대출금리까지 오르면 수요 감소가 불가피하기 때문이다. 대출금리뿐만 아니라 예금금리까지 오르면 임대수익이 목적인 상가, 오피스텔 등 수익형 부동산 시장도 부정적인 영향을 받는다.


세금 내고 임차인 관리하면서 고생하느니 속 편하게 은행에 넣어두자는 수요가 늘어날 수 있기 때문이다. 아직까지야 예금금리보다는 임대수익률이 더 높아서 큰 타격을 받지는 않겠지만 어떻게든 긍정적인 영향은 아닌 만큼 입지, 수요, 가격, 수익률 등보다 꼼꼼한 분석을 통한 옥석을 가리는 투자가 필요한 시점이다.



글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'7일만에 끝내는 부동산 지식' 저자

네이버 카페 김인만 부동산 연구소


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