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제네시스박의 친절한 부동산 절세 #14

지난 칼럼에서는 1가구 1주택 비과세 혜택에 대해 살펴보았습니다. 납세자 입장에서는 매우 좋은 혜택입니다만, 생각보다 이러한 혜택을 받으려면 따져보아야 할 요건이 많다는 것을 확인하셨을 텐데요. 우리 주변에서 쉽게 찾아볼 수 있는 위 사례의 ‘직장인 A’가 여러분이라면, 어떻게 하시겠습니까?

살아가면서 이사를 해야 하는 경우는 많습니다. 위 사례처럼 근무지가 바뀌는 경우도 있고, 기존 집이 낡아서 새 아파트로 이사를 하거나, 아니면 평수를 더 넓혀서 가는 경우 등 여러 가지 이유가 있을 것입니다. 편의상 기존 주택을 1번 주택, 새로 이사하려는 집을 2번 주택이라고 한다면, 2번 주택은 언제 구해야 할까요?

가령, 1번 집에서 2018년 12월 31일까지 살다가 2019년 1월 1일부터 2번 집에서 거주를 해야 한다고 가정해봅시다. 이때 우리는 사례에서 나온 것처럼 2019년 1월 1일이 되기 몇 개월 이전부터(통상 2~3개월), 부동산 중개사무소에 들러 이사할 집을 미리 알아보아야 합니다. (편의상 1번, 2번 주택 모두 자가 주택이라고 가정합니다)

그렇다면 기존 1번 주택은 어떻게 해야 할까요? 보통은 1번 주택을 매도하면서 2번 주택으로 이사합니다. 하지만 주택을 매수, 매도한다는 것이 본인 의지대로 쉽게 되지 않을 때가 있습니다. 즉, 2번 주택은 일정에 맞춰 매수했는데(사례의 경우 용인), 1번 주택은 원하는 일정대로 매도가 되지 않은 것이죠(사례의 경우 서울). 이때, 여러분이 직장인 A라면 이런 생각을 할 수도 있지 않을까요?

‘1번 주택을 팔아야 비과세 혜택이 되는데 팔리지 않네. 그렇다고 2번 주택을 매수하지 않고 계속해서 서울에서 출퇴근을 할 수도 없고…. 근무지가 바뀌어서 이사해야 하는데 비과세 혜택 때문에 이사를 하지 말아야 하나?’

사례에서는 ‘근무지 변경’이라는 사유를 예로 들었습니다만, 새집으로 이사를 하거나 학군을 바꾸고 싶어서 혹은 형편이 되질 않아 집 크기를 줄인다든지 어쩔 수 없는 경우가 많을 것입니다. 그런데 비과세 혜택을 받기 위해 이러한 ‘거주이전의 자유'를 행하지 못한다면 안 될 것입니다.

따라서 우리 세법에서는 이렇게 ‘일시적’으로 2주택이 된 경우에 기존처럼 비과세 혜택을 주기 위해 대체 주택(사례에서는 2번 주택)을 취득하고 나서 3년 이내에 기존주택(사례에서는 1번 주택)을 양도하면 1세대 1주택과 같이 비과세 혜택을 주고 있는데, 이게 바로 ‘일시적 2주택 비과세 특례’ 입니다.

‘일시적 2주택 비과세’ 취지는 이해하셨을 것입니다. 이제 몇 가지만 더 추가하면 되는데요. 이전 칼럼에서 살펴보았듯이, 1세대 1주택 비과세의 경우 2년 보유(조정대상지역, 8.2 대책 이후 취득분은 2년 거주)를 해야 함은 물론입니다.

따라서 사례의 1번 주택(서울)은 최소 2년은 반드시 보유해야 하며, 혹시 ‘17년 8월 2일 이후 취득하였다면 2년 거주 요건이 붙습니다. 이건 어찌 보면 새로운 게 아니라, 비과세 혜택을 받기 위한 기본 요건이라고 이해하는 게 더 쉽습니다.

여기에 한 가지만 더 이해하면 되는데요. 그건 바로 1번 주택을 취득하고 나서 ‘최소 1년 이상이 지난 후에’ 2번 주택을 취득해야 한다는 것입니다. 이유는 이러한 제도를 악용, 단기 차익을 얻는 경우를 막기 위함입니다.

자, 그렇다면 이상의 내용을 정리해볼까요?

1) 기존 주택(1번 주택)을 취득한 지 1년이 지난 후에 대체 주택(2번 주택)을 취득하세요.

2) 기존 주택(1번 주택)은 최소 2년 이상은 보유(또는 거주)해야 합니다.

3) 마지막으로 대체 주택(2번 주택)을 취득하고 3년 이내에 기존 주택(1번 주택)을 매도한다면 기존 주택(1번 주택)은 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

예전에 강의를 마치고 한 수강생분께서 이런 말씀을 하셨습니다. 본인은 1세대 1주택 비과세만 알고 있었다며, 이러한 일시적 2주택 비과세 특례를 알았다면 합법적으로 절세도 하고 더 나은 주거환경을 가졌을 것이라며 아쉬워하시더라고요.

앞에서도 말씀드렸지만, 일시적 2주택 비과세 특례는 헌법에서 보장하는 ‘거주이전의 자유’를 보장하기 위한 수단 중 하나입니다. 이렇게 중요한 내용을 쉽고 간단하게 외울 방법이 없을까요? 저는 이렇게 제안해 봅니다.

위 그림을 잘 봐주시기 바랍니다. 지금까지의 내용과 연관 지어 보시면 이해가 쉬우실 텐데요.

1) A 주택을 취득한 지 1년이 지나고 B 주택을 취득 (1후)

2) A 주택은 최소 2년 이상 보유 (2보)

3) B 주택을 취득한 지 3년 이내에 A 주택을 매도한 경우 (3매)

자, 이상의 3가지 요건을 갖춘다면 A 주택은 일시적 2주택 비과세 특례를 받을 수 있고요. 주의하실 부분은 당연히 ‘세대 기준’으로 다른 주택은 없어야 합니다. 양도세 비과세 판단은 양도 당시로 하는 것이며, 세대 기준 주택 수를 따지기에 그렇습니다.

또 하나, 만약 A 주택이 ‘17년 8월 2일 이후, 조정대상지역에서 취득하였다면 2년 보유가 아닌 ‘2년 거주’를 해야 합니다. 위 사례에서는 ‘17년 6월로 되어있죠? 따라서 2년 보유만 하면 됩니다만, 상황에 맞게 활용할 수 있어야 하겠습니다.

어떠신가요? ‘1후/2보(또는 2거)/3매’. 어렵지 않죠? 반드시 알아두셔야 하는데요, 사실 이 제도를 잘 숙지해야 하는 이유는 이를 활용할 수 있는 방법이 비단 여기에서 끝나지 않기 때문에 그렇습니다.

오늘 살펴본 ‘일시적 2주택 비과세 특례’와 추후 별도 포스팅으로 살펴볼 ‘거주 주택 양도세 비과세 특례’를 결합하면 가장 좋은 절세법이 나올 수 있습니다.

그리고 이를 잘 활용한다면 실거주 혜택은 그대로 누리면서 부동산을 통한 자산의 축적도 일정 부분 가능할 것입니다. 물론 몇 번의 이사 등 다소간의 불편은 감수해야겠죠?

자, 오늘 배운 내용을 정리해보겠습니다!

어떠신가요? 잘 이해가 되셨으면 좋겠습니다. 이를 활용할 수 있는 방법이 무궁무진하기 때문입니다.

다음에는 2019년도에 새롭게 바뀌는 ‘개정세법’ 중 부동산 부문에 대해 살펴보겠습니다. 세법이 어려운 이유는 늘 변경되기 때문이기도 한데요. 이해하기 쉽도록 다음 칼럼을 통해 일목요연하게 정리해 보겠습니다.

지금까지 제네시스였습니다! 감사합니다.

글. 제네시스박

주식회사 엠제이원 대표

<친절한 제네시스박의 부동산 절세> 저자

<부동산 기사 그래서 어떻게 봐야할까요?> 저자

블로그 ‘친절한 제네시스박의 부동산과 세금’