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김인만의 트루 내 집 마련 스토리 #64

강한 수요 억제 규제만으로 급등하는 서울 집값을 잡기 어렵다고 판단한 정부는 9.21대책을 통해 서울과 1기 신도시 사이에 330만㎡(100만 평) 규모의 대규모 택지지구, 이른바 3기 신도시 4~5곳을 조성해서 20만 호 정도의 주택을 공급하겠다고 밝혔다.

9.21대책 발표 당시 3기 신도시에 대한 구체적인 언급이 빠졌는데 지난 12월 19일, 드디어 3기 신도시의 윤곽이 나왔다. 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양과 과천이다. 3기 신도시, 과연 분양받을 만한지 서울 집값 안정에 도움은 될지 알아보자.

정부가 확정 발표한 3기 신도시는 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양, 과천이다. 당초 유력한 신도시 후보로 거론되었던 광명은 빠졌고 다소 생뚱맞게 인천 계양이 포함되었다.

이번 발표된 3기 신도시 4곳 중 가장 인기가 높고 경쟁률이 높을 것으로 기대가 되는 곳은 단연 과천이다. 과천은 행정구역 상으로는 경기도지만, 서울 강남권이라 해도 무방할 정도로 탁월한 입지를 자랑한다. 가점이 높은 무주택 청약자의 1순위는 과천이 될 것이다. 하지만 아쉬운 점은 신도시라고 하기에는 작다는 것이다. 155만㎡ 면적에 7천 호가 공급될 계획이라고 하니 초미니 신도시라 할 수 있겠다. 그래도 강남권 7천 호가 어딘가, 기회가 된다면 반드시 청약해야 할 곳이 과천이다.

과천 다음으로는 하남 교산이다. 선정 전에는 하남 감북지구가 거론되었지만 결과적으로는 교산이 선택되었다. 하남 미사지구 아래에 있는 하남 교산은 입지적으로는 그나마 해볼 만한 곳이다. 649만㎡ 면적에 3만 2천 호가 공급될 계획인데 말 그대로 무난한 입지, 무난한 규모의 신도시다. 3기 신도시를 기다리는 청약자라면 하남 교산 역시 노려볼 만하다.

그다음은 남양주 왕숙이다. 다산신도시 위쪽에 위치한 남양주 왕숙은 1,134만㎡ 면적에 6만 6천 호의 대규모 신도시다. 일산 신도시(1,574만㎡)보다는 작지만 평촌, 판교, 광교 신도시 등 어지간한 신도시보다는 큰 규모이다. 다소 걱정되는 것은 남양주에 이런 대규모 주택을 공급하는 것이 과연 서울 수요 분산에 얼마나 도움이 될까 하는 점이다. 이미 개발이 완료된 다산신도시뿐만 아니라 남양주는 별내, 진접을 비롯하여 크고 작은 주거 단지들이 많이 분포되어 있다. 아무리 대규모 주택을 공급할 땅을 쉽게 찾을 수 있는 곳이라 하더라도 너무 쉽게 답을 찾으려고 한 것은 아닐까 하는 생각을 지울 수가 없다.

인천 계양도 다소 의외다. 335㎡ 면적에 1만 7천 호 규모로 개발될 예정인데 신도시급이라고 하기에는 다소 아쉬운 미니 신도시다. 인천은 지금도 주택 공급이 충분하고 서울 수요 분산에 전혀 효과가 없는 곳이 인천이다. 주택 공급 숫자 목표인 20만 호를 맞추기 위하여 정한 것이 아닐까 싶을 정도로 의외다.

서울의 수요 분산이 목적인 만큼 지역 안배도 중요하다. 지도만 보면 동, 서, 남의 균형을 맞춘 것으로 보인다. 하지만 조금 더 세밀히 살펴보면 동쪽 남양주 왕숙과 하남 교산에 10만 호 가까운 대규모 공급물량을 쏟아부은 반면, 수요가 많은 남쪽에는 과천 7천 호만 공급된다. 서쪽은 1만 7천 호지만 입지가 서울 수요 분산에 효과가 없는 인천이다.

당초 거론되었던 광명이 빠지면서 인천으로 구색을 맞추긴 했는데 서울 수요 분산 효과는 미약하고 오히려 인천 집값에 악영향을 미치는 것이 아닐지 우려된다. 20만 호 목표 달성을 위해 향후 신도시 추가 발표가 있을 것이다. 이번에 발표된 곳을 제외하고 광명과 김포 고촌, 고양 화전동과 장항동 일대, 성남 등도 꾸준히 후보지로 거론되고 있다.

3기 신도시를 바라보는 시각에는 기대와 우려가 공존한다. 서울 집값 안정을 위하여 꾸준한 주택 공급이 필요한 것은 사실이지만, 서울 수요자가 원하는 주택은 경기도가 아닌 서울이다. 정작 집이 필요한 서울은 재건축, 재개발사업이 아니면 신규주택을 공급할 땅이 없고, 재건축, 재개발을 촉진하자니 집값 자극 우려 때문에 결국 정부는 경기도 그린벨트를 풀어 대규모 주택 공급을 하는 방법을 택했다.

필자 개인적으로는 미래세대를 위해 이제 자연을 파괴하면서 대규모 아파트를 짓는 기존의 주택 공급은 그만하고 이미 주거지로 개발된 지역을 다시 정비하여 주거 환경 개선과 주택 공급을 병행하는 어려운 숙제를 풀어야 한다고 생각한다.

아무튼 정부는 서울 집값을 잡기 위한 3기 신도시 카드를 꺼내 들었고, 비로소 시작되었다. 노태우 정부 시절 개발한 1기 신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 신도시)의 단지 노후화 문제는 풀어야 할 또 하나의 숙제이지만 그래도 1기 신도시 정책이 서울 수도권 집값 안정에 도움이 된 것은 분명한 사실이다.

하지만 2기 신도시는 성공이라고 하기에는 다소 아쉬움이 있다. 경제적 자립성을 갖춘 자족도시를 목표로 개발했다고 하지만 판교, 위례, 광교 신도시를 제외하고는 1기 신도시보다 입지적으로 뒤떨어져 있고, 지하철 등 교통망이 갖춰지지 않아 서울 주택 수요를 분산하는 데는 실패했다.

이번 3기 신도시 발표에는 수도권 광역교통개선방안을 차질 없이 이행한다는 내용이 포함되었다.

광역급행철도인 GTX 라인을 고려한 입지 선정이라는 것인데 기존 2기 신도시 교통망에도 영향을 주는 GTX는 3기 신도시의 성패를 가를 중요한 승부수가 될 것 같다.

파주 운정과 화성 동탄 신도시를 연결하는 광역급행철도 GTX-A 노선은 연내 착공이 추진 중이며 2023년 개통 예정이다. 물론 다른 지하철도 그렇듯이 계획보다 늦어질 수는 있지만 그래도 첫 삽을 뜨면 절반은 성공한 것인 만큼 2기와 3기 신도시 교통망 개선에 큰 도움이 될 것으로 기대된다.

경기 양주 덕정과 수원을 잇는 GTX-C 노선은 예비 타당성조사를 통과해 사업이 확정되었으며, 송도와 남양주 마석을 연결하는 GTX-B 노선은 예비 타당성 중간 검토에서 사업성이 부족한 것으로 나와서 인천시가 예비 타당성 조사 면제를 국가 균형 발전위원회에 신청했다. 결국 시간이 문제지 어떻게든 추진될 것이다.

3기 신도시의 성패도 결국은 교통망에 달려있다. 3기 신도시를 연결하는 지하철 노선도 빨리 확정해서 제대로 된 서울 수요 분산 역할을 수행할 수 있었으면 좋겠다.

무주택자라면 3기 신도시 분양을 적극적으로 추천드리고 싶다. 특히 과천은 자격만 된다면 무조건, 하남은 할 수 있다면 해봐도 좋은 곳이다. 수만 세대의 신도시 분양은 한꺼번에 분양을 할 수 없기 때문에 시범 단지, 1차, 2차 등 순차적으로 분양을 한다.

시범 단지는 신도시 중 가장 좋은 입지에 가장 먼저 싸게 분양을 하는 아파트다. 특별한 경우가 아니면 분양 가격이 내려가는 경우는 드물다. 시간이 지날수록 땅값이 오르고 인건비도 오르고 건축자재도 오른다. 당연히 분양가도 시간이 지날수록 오를 수밖에 없고, 또 먼저 분양한 아파트가 프리미엄이 붙으면 다음에 분양하는 아파트는 프리미엄이 반영된 분양가를 책정한다.

그래서 신도시 시범 단지 분양의 기회는 가능하다면 꼭 잡아보라고 말하고 싶다. 지금까지 신도시 시범 단지 분양을 받아 실패한 분들은 별로 없었다. 비교적 최근에 분양한 2기 신도시인 남양주 다산신도시와 화성 동탄 2신도시 시범 단지 아파트 모두 분양가 대비 높은 상승을 기록하였다.

정부의 청약 정책도 무주택자 위주로 재편되기 때문에 무주택자라면 적극 도전을 해보는 것이 좋겠다. 지금 집이 있는 분들도 실망할 필요는 없다. 실제 분양 시작은 2021~2022년 정도는 되어야 할 것이기에 그 사이 무주택 조건을 만들고 가점을 정비할 시간이 있기 때문이다.

3기 신도시가 공급될 지역 인근 주거 단지 주민에게는 이번 발표가 호재일까, 악재일까?

예전에는 주변에 신도시가 개발이 되면 호재라고 했다. 신도시 개발이 되면 부족했던 인프라가 개선되고 신도시 아파트 가격이 오르면서 덩달아 주변 아파트 가격도 올랐기 때문이다. 하지만 2기 신도시부터 그런 공식이 깨졌다. 오히려 대규모 새 아파트 물량이 쏟아지면서 주변 지역에는 악재로 작용하고 있다.

그래서 3기 신도시 후보지 이야기가 나올 때마다 주민과 지자체가 반대하는 모습을 봐왔다. 하지만 3기 신도시를 개발하면서 지하철 등 교통망이 신설되면 문제는 달라진다. 없던 지하철이 생기면 호재가 될 수 있기 때문이다.

마지막으로, 서울 집값에는 어떤 영향을 미칠까?

3기 신도시가 발표되긴 했지만, 실제 분양을 시작하려면 아직 2~3년의 시간이 남았다. 시범 단지 분양을 시작으로 입주가 완료되려면 5년 이상의 시간이 필요하다. 아직 발표되지 않은 나머지 신도시(광명, 고양, 김포, 안산, 성남 등이 거론)까지 고려하면 3기 신도시는 10년이 지나야 완성이 되는 장기 프로젝트다. 당장 서울 집값 안정에는 직접적인 큰 도움이 되지는 않을 것이다.

하지만 새 아파트가 꾸준히 공급된다는 일관성 있는 시그널을 준다면 수요자의 심리가 안정되면서 서울 집값 안정에 간접적인 도움은 될 수 있을 것 같다.

글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'7일만에 끝내는 부동산 지식' 저자

네이버 카페 김인만 부동산 연구소