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강남 접근성 좋은 실거주지 2곳, 어떻게 선택할까?

강남 접근성을 고려하는 사람을 위한 현실적인 조언입니다.

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운영 중인 파워블로거,
더리서치그룹 부동산조사연구소
김학렬 소장과 함께
‘빠숑의 입지 분석 레시피’를
연재합니다.

논리적인 시각을 바탕으로
부동산 입지를 보는 시야를
넓혀드릴 칼럼과 함께
매주 수요일에 찾아가겠습니다.
(편집자 주)

빠숑의 입지 분석 레시피 #65



강남에 실거주용 아파트를 찾는 분 중에 위례신도시와 개포동 중 어떤 곳이 실거주하기에 더 좋을지 질문하는 분이 많습니다. 개포동과 위례신도시. 두 곳 모두 새 아파트가 들어서고 있고, 강남권으로 출퇴근하시는 분이라면 관심을 가질 만한 입지입니다. 바로 본론으로 들어가 두 지역을 비교해보겠습니다.

개포동에 입주할 예정인 디에이치 아너힐즈의 조감도입니다.

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개포동 vs 위례신도시

아시다시피 위례신도시에는 이미 많은 단지가 입주했고, 북위례는 현재 개발 중입니다. 2019년부터는 강남구 개포동에도 재건축 아파트가 순차적으로 입주할 예정이고, 추가로 분양할 예정입니다. 두 지역 모두 강남에 몰려 있는 실거주 수요층을 분산하는 역할을 하게 될 것입니다.

래미안 블레스티지 주변 개포동 일대 아파트 단지들의 매매 평당가입니다.

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경제적인 조건을 고려할 필요가 없는 세대에서는 위례와 개포를 비교하는 것이 의미가 없습니다. 개포의 시세가 위례의 시세 대비 2배 가까이 높으니까요.


곧 입주하게 될 개포 주공 2단지를 재건축한 래미안 블레스티지와 개포 주공 3단지를 재건축한 디에이치 아너힐즈의 시세가 개포동의 향후 기준이 될 것입니다. 좀 더 넓게 개포지구를 확대하면 일원동 현대아파트를 재건축한 래미안 루체하임도 포함해서 살펴볼 필요가 있습니다.


위례신도시는 말 그대로 신도시입니다. 기존 입지 가치만 놓고 보면 ‘0’부터 시작한 곳이죠. 이미 입지 가치가 있었던 개포지구의 재건축과는 시작점 자체가 달랐기 때문에 비교할 필요가 없었던 것입니다. 물론 위례신도시가 개포지구를 역전할 가능성은 높지 않지만, 지금의 입지 조건보다 훨씬 더 좋은 입지로 업그레이드되고 있는 것도 팩트입니다. 결국 현재 생활편의시설 이용은 편리하지 않지만, 점점 더 생활하기 좋은 강남권 지역이 되리라는 것은 충분히 예상해 볼 수 있다는 것이죠.


예를 들어 위례신사선과 위례 트램선의 개발 확정은 호재가 실질적인 지역 가치로 바뀌는 대표적인 사례가 될 것입니다.

위례신도시 트램과 ‘트랜짓 몰’ 조감도입니다.

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개포지구는 지금 조건으로도 충분히 입지 평가를 할 수 있지만, 위례신도시는 미래가치를 평가하는 것이 더 의미 있습니다.

위례신도시, 입주 고민된다면?

위례신도시는 송파구와 성남 사이에 있습니다. 인구 10만 명 이상이 거주할 신도시고요. 서울 접근성으로만 따지면 1기 2기 신도시 중에서는 가장 좋습니다. 특히 강남권 접근성은 가장 좋은 신도시입니다. 이것이 위례신도시의 가장 큰 장점이죠.


분양 시세 대비 시세가 많이 상승했습니다. 미래가치가 선반영된 것이라고도 볼 수 있죠. 그래서 위례신도시에 관심 있는 분이 가장 궁금해하는 것이 ‘지금 들어가도 괜찮냐’는 것입니다. 시세가 조정되거나 오르지 않으면 어떻게 하냐는 것이겠죠.

장지동 일대의 위례신도시 단지들의 최근 3개월 매매 시세 변동률입니다.

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위례신도시 입주 여부는 다음 3가지 기준으로 직접 판단해 보시기 바랍니다.


첫째, 실거주 목적으로 위례신도시 입주를 검토하고 계신 분이라면 걱정할 필요가 없다고 말씀드리고 싶습니다. 서울 접근성, 특히 강남 접근성이 매우 우수하고, 생활편의시설, 교육환경, 자연환경 모두 양호합니다. 기존 강남권의 교육환경 수준을 고스란히 기대하지만 않는다면 실거주 지역으로 꽤 높은 점수를 줄 수 있는 곳이라는 의미입니다.


둘째, 다른 지역과 비교를 하고 계신 분이라면 경제적인 수준에 따라 다릅니다. 그건 스스로 결정해야 합니다.


예를 들면, 압구정, 반포, 개포 재건축을 선택해도 되는 분은 굳이 위례를 선택할 이유가 없습니다. 그냥 그곳으로 가면 됩니다. 하지만, 미사강변도시, 위례신도시 정도와의 비교라면 검토해 볼 필요가 있습니다. 두 지역 모두 강남권에서 자가 거주하고 싶고, 새 아파트에 살고 싶은 분이 관심을 가질 만한 곳이죠.


가장 중요한 것은 결국 서울 접근성입니다. 특히 서울의 어떤 곳으로 출퇴근하는지가 가장 중요한 요소가 되겠지요. 만약 5호선 라인이 더 편리하면 하남 미사강변도시를 추천하고요. 8호선, 9호선 라인이 더 편리하면 위례신도시가 낫겠죠.


셋째, 만약 실거주가 아닌 투자 목적이라면 단기 투자로는 그다지 매력적인 지역은 아닙니다. 물론 위례신도시의 경우 최소 1억 이상의 프리미엄이 형성되었던 지역입니다. 하지만, 이건 1순위 당첨자들의 몫입니다. 추가 프리미엄을 주고 입주를 하시면 경우라면 단기적인 시세 차익을 기대하시는 것은 어렵습니다. 장기적 관점으로 접근하시는 것이 좋습니다.

위례신도시, 결국 입지를 봐야 합니다!

마지막으로, 실거주든 투자든 위례신도시를 꼭 선택하시겠다는 분께는 이렇게 제안하고 싶습니다. 이왕이면 위례신도시 중에서도 입지가 가장 좋아질 단지를 선택하시는 것이 좋다고요.


그럼, 어떤 단지가 가장 입지가 좋아질 것 같냐고요?


현재 기준으로 위례신도시에서 가장 불편한 점이 대중교통 이용 측면입니다. 결국 향후에 대중교통 이용이 가장 편리해질 곳이 가장 입지가 좋아지는 곳이겠지요.


기존 도로망 이외에, 8호선 복정역과 5호선 마천역 사이에 트램이라는 새로운 교통수단의 노선이 생길 것입니다. 또한 위례신도시에서 강남구 신사동을 잇는 새로운 전철 노선도 착공을 앞두고 있습니다. 이 2개 노선이 겹치는 부분이 가장 좋은 곳이라 판단됩니다.


위례신도시는 송파구, 하남시, 성남시가 모두 포함되어 있습니다. 같은 신도시지만, 송파구 지역이 가격이 더 높아질 가능성이 높고요. 이어서 성남시, 하남시 등의 순서가 될 가능성이 있습니다. 여기에는 여러 가지 이유가 있지만, 학군 프리미엄이 다르다는 이유가 크겠죠.

송파구와 하남시 일대 북위례에 조성되는 단지들이 분양을 앞두고 있습니다.

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또한 아파트에만 관심을 두지 마시고, 주택 용지의 활용도 고려해 볼 필요가 있습니다. 트랜짓몰이라는 상권과 휴먼링이라는 녹색 산책로 주변의 단독주택지라면 신축하시는 것도 나쁘지 않을 거라는 판단이 듭니다.


오늘 위례신도시 이야기는 여기까지입니다. 저 같은 전문가 의견은 그저 참고만 하시고요. 반드시 본인의 생활 반경을 따져서 꼼꼼하게 검토하시기 바랍니다.



글. 빠숑(김학렬)

더리서치그룹 부동산조사연구소 소장

'서울이 아니어도 오를 곳은 오른다' 저자

블로그 '빠숑의 세상 답사기'


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