직방

새벽하늘의 부동산 아울렛 #40

“전세권을 설정하면 어떤 점이 더 좋은가요? 꼭 전세권을 설정할 필요가 있을까요?”

전세 계약을 할 때 한 번쯤 들어보고 한 번쯤 고민해보는 것이 전세권 설정이다. 전세권이란 쉽게 말해 ‘나는 임차인이며 보증금은 얼마입니다.’라는 표시를 전세로 들어가는 집 등기사항전부증명서에 기록하는 것이다.

등기부에 기록되면 누구나 알 수 있는 강력한 권리(이것을 ‘물권’이라 한다.)가 되기 때문에 계약한 집주인 외 그 어떤 사람에게도 그 권리를 주장할 수 있게 된다. 하지만 굳이 전세권을 설정하지 않아도 된다는 말을 여기저기서 들어봤을 것이다. 과연 맞는 말일까?

대한민국 민법은 임차인의 권리를 촘촘하게 지켜주지 않는다. 그래서 민법상으로는 임차인이 자신의 권리를 주장할 수 있는 사람은 오직 계약한 집주인뿐이다. 다른 사람에게까지 임차인임을 주장하려면 전세권 설정을 해야 하는데 집주인이 그것을 해주는 경우는 거의 없었다.

만약 집주인이 집을 다른 사람에게 팔기라도 하면 임차인은 더 이상 새로운 집주인에게 자신의 권리를 주장하지 못하고 쫓겨나는 신세가 된다. 그래서 여기저기 힘없는 임차인의 피해가 속출하자 국가에서는 임차인을 보호하기 위해 1981년 주택임대차보호법이란 특별법을 제정한다.

이때부터 임차인은 굳이 전세권을 설정하지 않아도 주택을 인도받으면서 전입신고만 하면 그다음 날부터 전세권과 비슷한 권리를 가질 수 있게 되었다. 즉, 전세권을 설정하지 않아도 제3자에게 여전히 임차인임을 주장할 수 있게 된 것이다.

제3자에게 임차인임을 주장할 수 있다는 말은 집주인이 바뀌게 되어도 이미 계약한 기간 동안은 임대차가 보장되고, 만기가 되면 보증금을 받기 전까지는 집을 비워주지 않아도 되는 권리를 갖게 되는 것이다. 이것을 ‘대항력’이라 한다.

그렇다면 전세권과 대항력은 어떤 차이가 있을까? 일단 전세권은 집주인의 승인을 받아 등기 비용을 치르면서 등기해야만 임차인의 지위가 보장되는데 대항력은 앞서 설명한 대로 주택을 인도받으면서 전입신고만 하면 그것만으로 임차인의 지위가 보장된다.

그렇기 때문에 일반적인 임차인이라면 전세권 설정을 굳이 하지 않아도 이사하면서 전입신고만 제대로 하면 집주인이 바뀌어도 여전히 임차인의 지위를 보장받을 수 있다.

그런데 전세로 들어간 집이 경매로 넘어간다면 어떤 차이점이 있을까? 우선 대항력만으로는 경매 절차에서 임차인이 보증금을 배당받을 수 없다. 배당받기 위해서는 ‘확정일자’를 임대차계약서에 받아두어야 한다.

하지만 전세권은 그 자체만으로 배당을 받을 수 있다. 그런데 단독주택과 같이 토지와 건물 등기부가 별도로 구성되어있는 경우 전세권을 설정할 때 흔히 범하는 실수는 건물에만 전세권을 설정한다는 것이다. 만약 그럴 경우 경매가 진행되면 그 임차인은 배당 재원에서 건물분에만 해당하는 금액만을 배당받게 된다.

건물과 토지의 모든 재원에서 배당받기 위해서는 토지에도 전세권설정을 해야 한다. 하지만 주택을 인도받고 전입신고 및 확정일자를 받아두었다면 전세권 설정 없이도 배당요구만 제때 하면 토지, 건물 모든 재원에서 배당을 받을 수 있다. 이 점을 모르고 건물에만 전세권을 설정한다면 더 안전하다고 여기는 전세권 설정이 오히려 독이 될 수도 있는 것이다.

그리고 경매가 진행될 경우 전세권이든 대항력이든 등기사항전부증명서상 가장 우선순위에 있어야 그 지위가 비교적 안전하다. 그 앞에 근저당이든 가압류든 다른 권리가 있다면 임차인의 지위는 보증금을 다 받든, 못 받든 소멸한다. 이 점에서는 전세권이나 대항력이나 같다.

그런데 중요한 것은 가장 앞선 전세권의 경우 배당요구를 하게 되면 보증금을 다 받든, 받지 못하든 그 전세권은 무조건 소멸하는 데 반해 대항력은 보증금을 전부 돌려받기 전까지는 그 임차권이 소멸하지 않는다는 것이다.

즉, 보증금을 다 배당받지 못했다면 낙찰받은 사람에게 남은 보증금을 돌려받기 전까지는 집을 비워주지 않아도 된다. 이 또한 대항력이 전세권보다 오히려 더 강력한 보호 수단이 된다. 결론적으로 대항력과 확정일자를 받아둔다면 전세권보다 강한 권리가 되므로 굳이 전세권을 설정할 필요가 없다는 말은 사실이다.

하지만 전세권이 대항력보다 좋은 점도 있다. 우선 전세권은 물권이기 때문에 만약 임대차계약이 만기가 되었지만, 보증금을 돌려주지 않을 경우 별다른 절차 없이 바로 경매신청이 가능하다. 하지만 대항력의 경우엔 보증금반환청구소송(지급명령이란 간단한 절차로도 가능하다)을 하여 판결문을 받아야 경매신청을 할 수 있다.

또 한 가지는 전세권의 경우 별도로 집주인의 허락을 받지 않고 임차인 마음대로 그 집을 다른 사람에게 임대를 할 수 있다. 예컨대 어떤 집을 빌려 셰어하우스로 꾸며 다시 다른 사람들에게 임대를 한다고 할 경우 일반적으로는 그 사항에 대해 집주인의 동의를 구해야 하고 만약 집주인이 동의하지 않은 상태에서 진행한다면 집주인이 이를 이유로 계약해지를 할 수 있지만, 전세권을 설정했다면 그럴 필요가 없다.

지금까지의 내용을 정리하자면 전세권이란 굳이 설정할 필요가 없다는 것을 알 수 있다. 하지만 다음의 경우는 반드시 전세권을 설정해야만 임차인의 권리를 인정받을 수 있다.

첫째, 전입신고를 하지 못하는 경우

오피스텔의 경우 가끔 집주인이 전입신고를 하지 않는 조건으로 계약을 요구하는 경우가 있다. 하지만 전입신고를 하지 않으면 대항력이란 권리가 생기지 않는다. 쉽게 말해 주택임대차보호법에서 보장해주는 그 어떤 보호도 받을 수 없는 것이다. 예컨대 집주인이 바뀌면 새로운 집주인에게는 아무런 권리 주장도 할 수 없으며(만기가 되지 않았어도 나가라고 하면 나가야 한다.), 만약 경매라도 진행되는 날이면 보증금에 대한 배당순위도 가장 늦은 순위가 되어 못 받을 가능성이 매우 높으며, 보증금을 다 받든, 못 받든 새로운 낙찰자에게 무조건 집을 비워주어야 한다. 따라서 전입신고를 하지 못할 상황이라면 반드시 전세권 설정을 해야 한다.

둘째, 회사 명의로 계약할 경우

주택임대차보호법에서 보호해주는 대상은 ‘사람’이다. 즉, 임차인이 사람이 아닌 법인(회사) 라면 보호를 받을 수 없다. 그런데 2014년 1월1일부터 법인도 대항력을 인정해주기로 법이 개정되었는데 모든 법인이 아닌, 중소기업만 이에 해당한다. 중소기업의 경우 그 직원이 주택을 인도받으며 전입신고를 하면 그것을 기준으로 대항력을 부여해준다. 따라서 중소기업이 아닌 중견기업, 대기업이라면 회사 명의로 임대차계약을 할 때 반드시 전세권을 설정해야 임차인의 지위를 보장받을 수 있다.

결론적으로 전입신고를 하지 못하는 경우와 중소기업이 아닌 회사 명의로 계약할 경우, 그리고 자유롭게 전대(다시 다른 사람에게 집을 임대하는 행위)할 목적이 아닌 이상 굳이 집주인에게 아쉬운 소리 하면서 비용을 들여 전세권 설정을 할 필요는 없다는 사실. 잘 정리해 두면 불안함을 줄일 수 있을 것이다.

글. 새벽하늘 김태훈

<나는 부동산 경매로 슈퍼직장인이 되었다> 저자

새벽하늘의 경매이야기(블로그)

다꿈스쿨 멘토