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제네시스박의 친절한 부동산 절세 #11

지난 11월 30일, 한국은행은 기준금리를 1.5%에서 1.75%로 인상하였습니다. ‘기준금리’란, 한국은행과 다른 금융기관 간 거래에 있어서 기준이 되는 금리로 일종의 운용 목표치라고 할 수 있는데요. 실제 자금 시장에서 거래되는 금리는 기본적으로 자금의 수요자와 공급자 및 다른 여러 가지 요인에 의해 결정됩니다.

그럼에도 불구하고, ‘물가안정’을 가장 중요시 생각하는 한국은행 금융통화위원회에서 1년 만에 기준금리를 인상함에 따라 경제 전반에 걸쳐 영향을 미칠 것으로 생각됩니다. 당장 시중 은행은 정기 예금·적금은 물론, 대출 이자도 일제히 ‘릴레이 인상’할 뜻을 밝혔습니다. 그렇다면 이러한 기준금리 인상이 부동산 시장에 미치는 영향은 무엇일까요?

지난 칼럼에서 주택임대업을 운영할 경우 ‘수입금액’ 계산을 정확하게 해야 한다고 말씀드렸습니다. 수입금액이 2천만 원을 초과하면 전액 종합과세, 그렇지 않으면 분리과세가 되기에 그렇습니다. 특히 종합과세가 될 경우 다른 소득(이자/배당/사업/근로/연금/기타소득 등)과 합산되는데요.

이렇게 다른 소득이 많아지면 당연히 세 부담은 그만큼 더 늘어날 수밖에 없습니다. 즉, 똑같은 임대소득이 있다고 하더라도 저소득자보다 고소득자의 세 부담이 늘어납니다. 기준금리가 인상되면 수입금액 중 하나인 ‘간주임대료’ 역시 늘어날 가능성이 높기 때문입니다.

지난 칼럼에서 살펴본 ‘간주임대료’ 계산식을 다시 한번 볼까요?

이중 ‘1.8%’는 은행 1년 만기 정기예금 이자율 평균 등을 고려하여 기획재정부령으로 정하는데요. 현재 2018년도는 이자율이 1.8%입니다만, 내년도 2019년도에는 상승할 수도 있겠습니다. 이럴 경우 간주임대료는 더 올라갈 것이고, 주택임대사업자의 세 부담은 상승하겠죠? 참고로 2017년도 이자율은 1.6%였습니다.

주택을 임대하면서 발생하는 수입금액은 주택 수에 따라 다릅니다. 여기에서 중요한 건, 주택 수 기준이 ‘부부 합산’이라는 것입니다. ‘세대 기준 주택 수’로 계산하는 양도소득세와 차이가 있으니 유의 바랍니다.

자, 위 표를 다시 보여드릴게요. 반드시 숙지해야 하는 내용입니다. 왼쪽에 있는 ‘주택 수’는 ‘부부 합산 주택 수’라는 걸 다시 한번 말씀드리고요. 이제 사례를 통해 수입금액을 계산해 보겠습니다.

(사례 1) 부부 합산 2주택이며 월세 200만 원을 받는 경우

가장 먼저 주택 수를 확인해야 합니다. 부부 합산 2주택이므로 위 표에 따라 ‘월세’만 체크하면 되겠습니다. 월세가 200만 원이라면, 특별한 경우를 제외하고 1월부터 12월까지 받는다고 가정하고 1년으로 환산하면 2,400만 원(=200만 원 * 12개월)이 됩니다. 간주임대료는 신경 쓰지 않아도 됩니다.

따라서 수입금액은 2,400만 원이고 2,000만 원 초과이므로 ‘전액’ 종합과세입니다. 가끔 초과분(이 경우 400만 원)만 종합과세 대상이라고 잘못 알고 있는 경우가 있는데요. 전체 금액에 대해 종합과세 된다는 것을 유의해야겠습니다. 사례 1을 정리하면 다음과 같습니다.

어떠신가요? 이해되시나요? 다음 사례 가보겠습니다.

(사례 2) 부부 합산 2주택이며 월세 200만 원. 단 공동명의 (5:5 지분)

위 사례 1과 같지만 공동명의라는 점이 차이점입니다. 수입금액 역시 명의별로 계산하므로 이를 지분별로 나눠줘야 하는데요. 1년분 월세 2,400만 원(=200만 원 * 12개월)을 지분별로 나누면 각각 1,200만 원(=2,400만 원 * 0.5)이 됩니다. 따라서 2,000만 원 이하 비과세가 됩니다. 단, 2019년도분부터는 분리과세입니다.

(사례 3) 부부 합산 3주택, 1채는 월세 100만 원, 2채는 전세, 전체 보증금 합계액은 10억 원

 자, 3주택이므로 월세 및 간주임대료 모두 계산을 해야 합니다. 간주임대료 계산 시 유의할 점은 1) 소형주택은 간주임대료 계산 시 보증금을 제외할 것, 2) 그 외 주택은 월세든 전세든 보증금을 모두 더할 것입니다. 이 중 ‘소형주택'이란, ‘전용면적 60㎡ 이하면서 동시에 기준시가가 3억 원 이하인 주택’입니다.

이 조건은 두 가지를 모두 만족해야 하며, 내년부터는 ‘전용면적 40㎡이면서 동시에 기준시가가 2억 원 이하인 주택’으로 변경되니 유의 바랍니다. 그리고 또 한 가지, 간주임대료 계산 시 월세 보증금을 더하지 않고 전세 보증금만 더하는 경우가 있는데요. 그러시면 안 됩니다. 조문을 보면 ‘보증금 등…’으로 표시되어 있습니다. 따라서 월세든 전세든 보증금은 모두 더해야 합니다. 그렇다면 이제 계산을 해볼까요?

자, 그런데 말이죠! 위 사례 3에서 내년도 간주임대료에 적용되는 이자율이 2.0%라고 가정해 보겠습니다. 그렇다면 간주임대료는 어떻게 되나요?

간주임대료가 기존 756만 원에서 840만 원으로 상승한 게 보이죠? 재미있는 건 그다음입니다. 이제 총 수입금액을 구해봅시다. 다른 조건은 같다고 가정하면,

재미있는 결과가 나왔습니다. 다른 조건은 모두 동일하나, 간주임대료에 적용되는 이자율이 상승한 결과 수입금액이 2천만 원을 초과, 종합과세 대상이 되었습니다. 다른 조건이 모두 동일하므로 분리과세로 세 부담이 종결될 것이라고 생각하고 넘어갈 수 있을 텐데요. 만약 이자율이 상승하게 되면 이렇게 종합과세가 될 수도 있는 것입니다. 따라서 본인의 수입금액을 정확하게 계산하는 것이 절세의 지름길이 될 것입니다.

참고로, 위 사례에서 원래는 ‘적수 계산’이라고 해서 이자율이 오른 시점부터 일할 계산을 해야 하는데요. 편의상 이는 생략하였음을 말씀드립니다.

기준금리 인상은 은행의 정기 예금·적금 금리만 올리지는 않을 것입니다. 사회 전반에 걸쳐 그 영향이 미칠 수 있는데요, 당장 위에서 살펴본 주택임대사업자의 수입금액 상승 그리고 그로 인한 세 부담 증가를 예상해 볼 수 있습니다.

그렇다면 그로 인해 증가하는 임대소득세 부담에 대해 임대인은 어떻게 대응을 할까요? 최저임금이 인상되니 자주 가는 동네 커피숍의 커피값이 오르는 것처럼, 아마도 전·월세 부담이 더 올라갈 수 있을 것입니다. 당초 정부가 임대인에게 부담을 지우려고 한 세 부담이 자칫 임차인에게 튈 수도 있는데요. 이런 걸 ‘조세 부담의 전가’라고 합니다. 그만큼 사회현상은 매우 복잡하고 다양한 요인에 의해 진행됨을 말씀드리고 싶네요.

그렇다면 오늘의 내용을 정리해 볼까요?

다시 말씀드리지만, 개인별 수입금액 2천만 원 이하로 유지하시는 것이 절세의 지름길입니다!

오늘 분량이 좀 많았죠? 최대한 자세히 풀어드리고 사례까지 넣다 보니 좀 양이 많아졌습니다만, 그만큼 기준금리 인상이 미치는 영향은 크며, 향후 주택 임대소득세가 또 하나의 ‘보유세’가 될 전망이니, 잘 관리 하셔야 할 것입니다.

다음 시간에도 도움 되는 정보로 찾아뵙겠습니다. 제네시스였습니다!

글. 제네시스박(박민수)

주식회사 엠제이원 대표

<친절한 제네시스박의 부동산 절세> 저자

<부동산 기사 그래서 어떻게 봐야할까요?> 저자

블로그 ‘친절한 제네시스박의 부동산과 세금’