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9·13 부동산 대책이 서울 아파트 시장에 미친 영향은?

대책 전과 후 실거래가를 분석해봤습니다.
직방 작성일자2018.12.10. | 2,374  view
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  • 9.13 대책, 서울시 아파트 매매시장 변곡점으로 작동
  • 동남권의 소형, 중소형 중심으로 거래가격이 낮아져

서울 아파트 시장, 대책 전과 후 어떻게 달라졌을까요?

source : 직방

정부는 주택시장 가격안정을 위해 2017년 6.19, 8.2, 10.24 대책 등 지속적으로 부동산 수요 억제책을 발표했지만, 집값 안정이 단기에 그치면서 2018년 8월 주택가격 상승세가 연중 최고점을 기록했다. 급기야 정부는 종합부동산세 인상, 다주택자 규제, 청약 규제, 임대사업자 혜택 축소 등 이전 보다 강력한 9.13 대책을 발표했다.


직방 빅데이터랩에서는 9.13 대책 이후 서울시 주택시장의 권역별 아파트 매매 실거래가 평균 추세분석을 통해 거래시장의 변화를 살펴보고자 한다. 2030 Seoul Plan(서울시 도시기본계획)을 기초로 서울을 5대 권역으로 구분하고, 주택규모는 소형, 중소형, 중대형으로 분류하여 서울시 아파트 거래시장의 달라진 흐름을 분석했다.

서울시 5대 생활권역은 위 기준으로 분류했습니다.

source : 직방
서울시 권역별로 보는
아파트 매매 실거래가 평균 추세

대책의 영향일까요? 8월과 9월에 가격이 어떻게 바뀌었는지 주목해주세요.

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서울시 권역별 아파트 매매 실거래가 평균 추세는 7~8월과 비교하여 동남권, 도심권, 서북권, 서남권에서 9월~10월 상대적으로 낮은 가격대의 거래가 이루어졌다.


동남권은 8월에 12억 2,717만원, 10월에 10억 3,540만원, 도심권은 8월에 11억 4,789만원, 10월에 8억 9,941만원으로 9.13 대책 이전 보다 낮은 가격을 형성했다.


이러한 결과는 9.13 대책으로 인하여 아파트 매매가격 하락을 염려하는 매도자들이 8월 보다 낮은 가격으로 거래를 시도하고 있는 것으로 판단된다.

서울시 권역별
소형 아파트 매매 실거래가 평균 추세

소형아파트는 모든 권역에서 8월에 비해 가격이 낮아졌습니다.

source : 직방

서울시 권역별 소형 아파트 매매 실거래가 평균 추세는 모든 권역에서 8월과 비교하여 거래가격이 낮아졌다.


동남권은 8월에 8억 1,303만원, 10월에 6억 2,375만원, 도심권은 8월에 5억 5,201만원, 10월에 5억 1,748만원으로 나타났다.

서울시 권역별
중소형 아파트 매매 실거래가 평균 추세

중소형 아파트는 가격이 낮아진 도심권을 제외하고 모든 권역이 유사했습니다.

source : 직방

서울시 권역별 중소형 아파트 매매 실거래가 평균 추세는 소형 아파트와 비교하여 도심권을 제외하고, 모든 권역이 유사했다.


동남권은 8월에 11억원, 10월에 9억 1,803만원, 도심권은 8월에 8억 7,782만원, 10월에 6억 2,907만원으로 아파트 매매 평균 추세가 낮아졌다.

서울시 권역별
중대형 아파트 매매 실거래가 평균 추세

중대형은 어떨까요? 도심권은 오히려 가격이 올라갔다가 다시 내려갔고, 나머지 권역에서는 변화가 없었습니다.

source : 직방

서울시 권역별 중대형 아파트 매매 실거래가 평균 추세는 9.13 대책 이후, 소형과 중소형의 가격형성과 달리 도심권을 제외한 모든 권역에서 거래가격 변화가 거의 없었다.


도심권은 7월과 9월에 고가 아파트가 일부 거래되었기 때문에 높은 가격을 형성했지만, 8월과 10월을 비교하면, 매매가격의 변화는 없었다.

강남 4구 아파트 규모별
실거래가 평균 추세는 어떨까?

강남 4구라 불리는 동남권은 좀 더 자세히 보겠습니다.

source : 직방

서울시 동남권(강남 4구) 아파트 규모별 매매 실거래가 평균 추세는 소형 및 중소형을 중심으로 9.13 대책 이후, 거래가격이 낮아지고 있다.


소형은 서초구에서 9월, 강동구에서 10월에 거래시장의 흐름이 바뀌었다. 하지만 강남구 중대형은 다른 평형과 비교하여 가격변화가 거의 없는 것으로 나타났다. 이는 실제로 종부세 납부기준이 2019년 6월 보유분까지 계산되기 때문에 아직까지 주택시장을 관망하고 있는 것으로 예상된다.

9.13 대책 이전과 이후, 어떻게 변했나?

지금까지 9.13 대책 이전과 이후를 기준으로 서울시 권역별 아파트 매매시장을 정리하였다.


주요 포인트는 9.13 대책 이후, 동남권은 소형과 중소형을 중심으로 타 권역과 비교하여 다른 양상으로 변화하고 있다는 것이다. 이러한 결과는 동남권이 그 동안 다른 지역과 비교하여 가장 많이 주택가격이 상승하였고, 대규모 단지, 고가주택 비중이 높기 때문에 9.13 정책에 따른 파급효과가 먼저 나타난 것으로 판단된다.


그리고 현재 역대 최고치를 기록하고 있는 증여건수(1월~10월 거래)는 종부세 부담 및 공시가격 인상에 대한 반응으로 동남권 주택시장의 변화와 함께 움직이는 지표라 판단된다.


하지만 9.13 대책 이후, 실거래가격 조사기간이 짧기 때문에 현재의 흐름이 앞으로 이어진다고 단언할 수는 없다. 다만, 2019년은 대출금리 인상, 종부세 인상, 주택담보대출 규제로 인한 유동성 악화, 비규제지역의 풍선효과 등 2018년 하반기 주택시장의 주요 화두가 2019년 상반기까지 이어질 것으로 예상된다. 따라서 규제의 단기적인 효과가 반복되기 보다는 시장 안정이 장기화될 가능성이 높아 보인다.



글. 직방 빅데이터랩


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