직방

위에 나온 사례, 어떠신가요? 직장을 다니면서 부동산으로 노후를 대비하는 분들이시라면 아마 모두 한 번쯤은 생각해 본 고민거리죠?

이번 시간에는 직장과 임대사업을 병행할 경우, 부담해야 하는 세금은 얼마나 되는지, 그리고 절세측면에서 어떤 게 유리한지 살펴보겠습니다.

‘소득 있는 곳에 과세한다.’ 다들 공감하시죠? 현행 소득세법은 개인의 소득을 8개로 나눠서 과세하는데요. 이자/배당/사업/근로/연금/기타 그리고 양도/퇴직소득이 바로 그것입니다.

이 중, 앞에 있는 여섯 가지 소득(이자/배당/사업/근로/연금/기타)은 합산해서 세금을 부과하는데요. 이를 ‘종합과세’라고 합니다. 그리고 나머지 두 가지 소득 즉, 양도/퇴직에 대해서는 별도로 관리하는데요. 이를 ‘분류과세’라고 합니다.

주택을 임대해서 소득이 발생한다면, 이 소득은 8가지 소득 중 ‘사업소득’에 해당하는데요. 이렇게 소득을 구분하는 것이 바로 절세의 첫걸음입니다!

앞서 종합과세 대상이 되면 각각의 소득을 모두 합산한다고 했습니다(경우에 따라서는 분리과세로 종결되는 경우도 있지만, 여기에서는 그에 대한 내용은 생략합니다). 소득이 합산되면 그 값이 커질 것이고, 이로 인한 세금 부담은 늘어날 것입니다.

왜 그러냐고요? 이전 칼럼에서 우리는 모든 세금은 ‘과세표준’과 ‘세율’, 이 두 가지만 알면 구할 수 있다고 배웠습니다. 마찬가지로 종합소득세로 인해 부담해야 하는 세금을 구하려면 종합소득세 과표와 세율을 알아야 하는데요. 당연히 종합과세 대상 소득을 합산하면 그 값은 커질 것이고, 그 결과 종합소득 과세표준 역시 커지게 될 것입니다. 그리고 그에 적용되는 세율 역시 높은 세율을 적용받을 수밖에 없겠죠? 따라서 종합과세가 적용되는 순간, 1) 적용되는 과표가 늘어나고, 2) 그에 적용되는 세율이 높아져서 세금 부담이 커질 가능성이 커지게 되는 것입니다.

종합과세가 되면 다른 소득과 합산되므로 이를 유의해야 합니다. 그렇다면 직장인이 임대사업을 하면 어떻게 될까요? 우선 직장에서 급여를 받기 때문에 이는 근로소득으로 구분이 됩니다. 여기에 임대소득은 사업소득으로 분류되는데요.

중요한 건 임대소득에서 발생하는 ‘수입금액’이 연간 2천만 원을 초과할 경우 타 소득과 합산되는 종합과세 대상이 된다는 것입니다. 그리고 합산되는 금액은 2천만 원 초과분이 아닌, 해당 금액 전체가 합산됩니다. 따라서 세금 부담이 올라갈 가능성이 매우 높습니다.

여기 근로소득이 3천만 원인 신입사원과 7천만 원인 팀장님이 있다고 가정해 보겠습니다.

이 두 분이 똑같은 곳에 부동산 투자를 해서 임대소득 수입금액이 1년 동안 2천 4백만 원(월세 2백만 원*12개월 가정) 발생한다고 한다면, 부담해야 하는 세금은 어떻게 다를까요?

왜 이런 결과가 나온 것일까요? 가장 중요한 건 임대소득에서 발생한 ‘수입금액’이 연간 2천만 원을 초과했기 때문입니다. 이렇게 되면 종합과세 대상이 되어 다른 소득과 합산됩니다. 따라서 똑같은 월세 수입이 있다고 하더라도 이게 종합과세가 되며 다른 소득과 합산, 개인에 따라 세금 부담이 달라지는 것입니다.

여기에서 짚고 넘어가야 할 것, 하나! 위 사례에서 신입사원은 근로소득이 3천만 원이므로 15% 세율 적용, 그리고 임대소득이 합산될 경우 24%라고 하였는데요. 이 세율 수치는 어디에서 나온 것일까요? 네, 잘 기억하고 계시는군요! 바로 지난 시간에 살펴본 ‘누진공제 활용법’ 칼럼에서 설명해 드린 바로 그 내용입니다!

물론 위에서 나온 수치가 정확한 과표는 아니라 약간의 차이는 있을 수 있으나, 더 중요한 건 적용 원리이니 꼭 이해하시고 자신의 상황에 맞게 세율표를 적용하실 수 있으면 좋겠습니다.

어찌 보면 가장 중요한 내용입니다. 특히 연간 수입금액이 2천만 원 이하라고 할지라도, 내년부터는 비과세가 아닌 분리과세가 적용되므로 꼭 알아두셔야 하는데요. 보유 주택 수에 따라 수입금액 계산법이 다릅니다.

위 표를 잘 봐주시기 바랍니다. 아무래도 구체적인 계산법은 다음 포스팅 때 말씀드려야 할 것 같은데 보유하고 있는 주택 수에 따라 세금 계산법이 다릅니다. 이때 주의할 점은 주택 수 계산은 ‘부부합산’ 기준이라는 것입니다. 양도소득세는 ‘세대 기준’으로 보유주택 수를 계산하지만, 주택임대소득 수입금액은 ‘부부합산’임을 구분하시기 바랍니다.

간단하게 집이 1채라고 하면 월세와 간주임대료에 대해 과세하지 않습니다. 1주택은 실거주로 사용할 가능성이 높기 때문입니다. 역으로, 집이 1채인데 본인은 다른 곳에 전세나 월세로 거주하면서 해당 집을 월세로 내놓았다고 합시다. 그렇다면 이 경우는 비과세입니다. 단, 공시지가 9억이 넘는 고가주택이고 월세를 받는다면 이에 대해서는 과세가 됩니다. 예외의 예외가 연속되죠?

2주택이라면 월세에 대해서만 과세합니다. 3주택 이상이라면 월세는 물론이고, 간주임대료에 대해서도 과세합니다. 간주임대료는 말 그대로 임대한 것으로 보아(간주) 수입금액을 산정하는 것으로 그 계산식은 다음과 같습니다.

산식의 의미는, 임차를 놓고 있는 주택의 모든 보증금을 더합니다. 따라서 전세는 물론 월세까지 더해야 합니다.

그리고 3억 원을 차감하는데요. 3억 원까지는 비과세임을 의미합니다. 다시 여기에 60%를 곱하는데 그 이유는, 40% 정도는 개인적으로 쓰고 남은 60%를 정기 예금 등에 넣은 것으로 과세당국은 보겠다는 것입니다.

그리고 마지막으로 현행 정기 예금이자율에 버금가는 이자율 1.8%를 곱하는데요. 이는 기준금리 등에 따라 변동 가능성이 있으니 그때그때 확인해야 합니다.

자, 오늘 내용을 정리하겠습니다. 내용도 많고 좀 어려우셨죠? 이런 경우에는 체계를 잘 잡아야 하는데요. 다음과 같은 흐름으로 정리하시면 좋습니다.

그렇다면 직장인이면서 부동산 투자를 통해 노후대비를 하려고 하는 여러분, 어떻게 정리해야 할까요?

다음 시간에는 구체적인 수입금액 계산방법을 사례를 통해 알아봅니다. 그리고 이 경우 직장인의 세금 부담은 얼마나 늘어나는지와 함께 건강보험료 등 4대 보험은 증가하지 않는지에 대해서도 살펴보도록 하죠.

직장인분들의 많은 관심 바랍니다. 제네시스였습니다.

글. 제네시스박(박민수)

주식회사 엠제이원 대표

<친절한 제네시스박의 부동산 절세> 저자

<부동산 기사 그래서 어떻게 봐야할까요?> 저자

블로그 ‘친절한 제네시스박의 부동산과 세금’