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빠숑의 입지 분석 레시피 #63

아내의 절친 동생에게 연락이 왔습니다. 소유하고 있는 오피스텔의 매도 여부에 대한 자문 건이었습니다.

신규로 분양받아 자가로 거주하던 오피스텔을, 결혼하게 되면서 다른 지역에 신혼집을 마련하게 되어 전세로 임대하게 되었는데, 이를 매도해야 하는지에 대한 의견을 구하는 내용이었습니다.

결론은 매도하는 것이 좋겠다고 조언했습니다. 매도를 추천한 건 다음과 같은 이유에서였습니다.

오피스텔의 매수 목적은 임대여야 합니다. 임대도 월세 수익을 목적으로 해야 합니다. 만약, 시세 차익을 목적으로 오피스텔을 투자하는 경우라면 단타 투자에 능해야 합니다. 매수, 매도 타이밍에 대한 감각이 있어야 한다는 의미입니다.

보통 사람들에게는 이 방법을 추천할 수가 없습니다. 주식 투자의 데이트레이더처럼 투자 위험에 대한 헷지가 자유자재로 가능한 투자층에게 유효한 투자라고 생각하기 때문입니다. 주식은 금액이 적고 매도와 매수가 쉽지만, 부동산은 그렇지 않습니다. 그래서 부동산 투자는 장기적이어야 합니다. 그리고 보수적이어야 합니다.

따라서 오피스텔 투자는 되도록 월세 목적 투자가 되어야 합니다. 만약 시세 차익이 생긴다고 하더라도 그건 내가 잘해서가 아니라 운이 좋았다고 생각하는 것이 좋습니다. 이러한 월세 투자 방법이 오피스텔 투자의 리스크를 낮추는 가장 안정적인 방법입니다.

오피스텔에 전세 세입자를 들이는 경우가 있습니다. 오피스텔은 대출 등의 문제로 단기적으로 월세 투자가 어려울 때만, 전세로 임대를 맞추어야 합니다. 전세로 맞춘 경우도 가능한 한 빨리 월세로 세팅을 다시 해야 합니다.

만약, 월세로 세팅할 여력이 되지 않거나 전세 레버리지 투자를 할 계획이었다면 차라리 아파트에 투자하는 것이 더 효과적입니다.

제게 자문한 지인의 경우는 처음부터 전세로 임대를 세팅했습니다. 그 전세금으로 본인의 실거주할 신혼집의 전세 자금에 보탰습니다. 현재 신혼집의 전세금이 더 크기 때문에 전세자금 대출까지 받았습니다. 그 이자가 다소 부담되는 것 같았습니다.

오피스텔을 전세로 세팅하는 경우는 재산세가 아파트보다 많이 발생하기 때문에 실익이 거의 없습니다. 시세가 오르지 않는다면 손실이 발생하는 것이지요. 월세 수입이 없다면 정말 부담이 되는 투자가 된 것이지요.

만약 시세 상승을 기대하고 오피스텔을 투자했다면 입지가 좋고 경쟁 상품이 없어야 합니다. 그런데 지인의 오피스텔 소재 입지에는 이 오피스텔보다 더 좋은 입지에 신규 오피스텔이 1년 이내 입주할 계획이 있었다는 겁니다.

여기서 잠깐, 좋은 오피스텔을 선별하는 세 가지 기준이 있는데 알고 계시나요?

1. 오피스텔은 무조건 입지 좋은 것이 이깁니다.

2. 오피스텔의 최고 입지는 역세권입니다.

3. 게다가 오피스텔은 새 오피스텔이 무조건 경쟁력이 높습니다.

이 세 가지 면에서 모두 신규로 입주할 오피스텔에 비해 지인의 오피스텔은 경쟁력이 떨어졌습니다. 당연히 새 오피스텔 입주 시점이 되면 결국 소유 오피스텔의 임대 수익률이 낮아질 겁니다. 향후 월세 세팅도 어려워질 것입니다. 경쟁력이 낮기 때문이지요.

이런 걱정 때문에 매도하겠다는 의견을 중개업소에 먼저 내비쳤다고 합니다. 그런데, 부동산 중개사무소 실장님이 매도를 반대했다는 겁니다. 그 이유는 신규 오피스텔이 입주하면 기존 오피스텔보다 비싸게 분양했기 때문에 그 가격을 따라 올라갈 수 있어 기존 오피스텔 가격이 오히려 오른다는 것이었습니다.

물론 가격이 오를 수도 있습니다. 그렇지만, 만약에 오피스텔 가격이 갑자기 오른다고 한다면 옆의 오피스텔 분양가가 더 높기 때문이 아니라 해당 입지의 수요가 증가해서 오르는 것일 겁니다.

하지만 그럴 만한 입지는 아니었습니다. 오피스텔 수요라는 것이 아파트처럼 신규 아파트가 입주함으로써 유인 수요가 생기는 것이 아니기 때문입니다. 오피스텔은 오피스텔촌이 형성된다고 시너지가 나는 구조가 아닙니다. 아파트와 그 점이 완전히 다릅니다.

부동산 실장님은 아파트 단지와 같은 상품이라고 판단을 한 것 같습니다. 아니면, 이건 정말 확률이 낮은 추정이긴 한데, 전세로 세팅할 오피스텔이기 때문에 계속 그 물건을 계속 전담하여 중개하고 싶었을 수도 있습니다.

오피스텔은 통상적으로 월세로 세팅합니다. 전세물건이 매우 드물죠. 부동산 실장님들은 월세보다 전세를 좋아하십니다. 당연한 일이겠죠. 부동산 중개 수수료가 2~3배 차이가 나니까요. 그래서, 전세로 계속 세를 주고 있는 이 매물을 지속적으로 관리하고 싶었을 수도 있습니다.

마지막으로 다시 물었습니다. 앞으로도 월세로 임대를 할 계획이 없냐고 말이죠. 없으면 매도하라고 했습니다. 그 돈으로 기존 대출을 갚아도 좋고 타 부동산에 투자해도 좋을 것 같다고 이야기했습니다. 그렇게 하겠다고 하네요.

다행히 이 오피스텔은 분양가보다 3천만 원 정도 시세가 올랐습니다. 그동안 그 지역 내에서는 독점적인 위상을 가지고 있었거든요. 이 경우는 매우 해피한 케이스지요. 취·등록세와 재산세를 고려하더라도 2년 미만 투자한 상품으로는 양호한 성과니까요. 투자를 잘하신 겁니다.

정리해보겠습니다. 오피스텔 투자는 월세 수익이 목적이어야 합니다. 월세 수익이 목적이라면 공실이 나면 안 되고요. 그래서 오피스텔 수요가 많은 지역이어야 합니다. 그렇게 하기 위해서는 일자리가 많은 지역이거나 일자리로 가는 역세권이 가장 좋은 입지겠죠.

오피스텔은 아파트와 접근 방법이 다릅니다. 아파트와 입지 분석 조건도 다릅니다. 매수와 매도 타이밍도 다릅니다. 특히 아파트 단지가 밀집된 곳의 오피스텔은 더 보수적으로 보셔야 합니다. 이와 더불어 오피스텔의 목적이 시세 차익이면 성공 확률이 너무 낮다는 말씀으로 오늘 칼럼을 마무리하겠습니다.

글. 빠숑(김학렬)

더리서치그룹 부동산조사연구소 소장

'서울이 아니어도 오를 곳은 오른다' 저자

블로그 '빠숑의 세상 답사기'