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네?! 우리 빌라가 위반 건축물이라고요?

위반 건축물, 계약 전에 미리 알 수는 없을까?
직방 작성일자2018.12.04. | 5,779 읽음
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새벽하늘의 부동산 아울렛 #39

“네?! 위반건축물이라고요?!”

출처 : 직방

A 씨는 얼마 전 서울에 다세대주택(빌라)을 실거주 목적으로 매입하였다. 아파트는 가격이 너무 많이 올라버렸고 이대로 가만히 있다가는 영영 서울에 집을 사지 못할 것 같다는 불안감에 눈높이를 낮춰 다세대주택을 매입한 것이다.


그런데 얼마 후 해당 구청에서 위반 건축물로 적발되었다는 황당한 안내를 받았다. 분명 공인중개사를 통해 집을 매입할 때만 해도 아무 이상이 없는 것으로 알고 있었는데, 날벼락 같은 소식을 접하게 된 것이다.

직방을 활용하면 빌라 매매 매물과 최근 실거래가를 지도 위에서 확인할 수 있다.

출처 : 직방

빌라나 다가구는 아파트보다 위반 건축물이 비교적 많은 편이다. 그래서 전세로 들어가거나 매입할 때 위반 사항을 잘 모르고 거래할 경우 큰 낭패를 볼 수도 있다. 그리고 위반내용의 경중에 따라 천국과 지옥을 오갈 수도있다. 이번 칼럼에서는 다세대(빌라) 거래 시 어떻게 위반사항을 미리 체크할 수 있는지, 그리고 어떤 위반사항이 정말 위험한 것인지를 정리해보도록 한다.

위반건축물이란?

땅의 가치는 역시나 입지가 가장 중요하다. 그런데 땅마다 어떤 종류의 건축물을 어떤 규모로 지을 수 있는지가 법으로 정해져 있다. 그래서 이 여부에 따라서도 땅의 가치는 크게 달라진다. 그렇기 때문에 건물을 지을 때는 법이 허용하는 범위 내에서 건축허가를 받고 그것에 맞게 건축하여 승인을 받아야 한다.


만약 허가받은 대로 건축하지 않는다면? 당연히 건축 승인이 되지 않는다. 따라서 애당초 그 내용을 위반하여 건축하는 경우는 많지 않다. 처음엔 제대로 건축하여 사용승인을 받고 그 이후에 변경하는 경우가 많다. 이처럼 법이 허용한 범위를 벗어나는 건축물을 위반건축물이라 한다.


그리고 이와 같은 위반사항이 관청에 적발되면 아래와 같이 건축물대장에 ‘위반건축물’이란 꼬리표가 붙게 되며 일정 기한까지 원상복구하라는 시정명령이 나온다.

집합건축물대장에 위반건축물이라는 표시가 되어있다.

출처 : 직방

만약 시정을 하지 않는다면, ‘이행강제금’이란 페널티가 부과된다. 따라서 부동산을 거래할 때 이와 같은 위반건축물 여부를 반드시 확인하지 않으면 향후 피해가 커질 수 있는 것이다.

공인중개사에게 꼭 요청하세요!

공인중개사를 통하면 안전하지 않을까? 원칙적으로 부동산 중개를 할 때 공인중개사는 건축물대장을 확인해 건축물 위반사항에 대해서도 검토하여 매수인에게 안내해야 하며, 중개대상물 확인∙설명서에도 이 내용을 기재해야 한다.


하지만 필자가 여러 건의 부동산거래를 하면서 공인중개사가 건축물대장까지 일일이 확인하는 경우는 많지 않았다. 물론 문제가 생기면 중개 책임을 져야 하겠지만 상호 협의가 되지 않는다면 법률적인 절차를 거쳐 그 손해에 대한 보상받을 받아야 하며 그 절차 또한 매우 피곤하기에 처음부터 철저히 확인하는 것이 가장 중요하다.


따라서 최소한 건축물대장 정도는 직접 확인하거나 중개사를 통해 확인해야 한다. 그런데 만약 위반사항이 있어도 적발되지 않은 상태라면 어떨까? 건축물대장에 나타나 있지 않으니 그 내용을 알기가 쉽지 않을 것이다. 하지만 위반사항의 상당 부분을 차지하는 것들에 대해서 간단히 체크해 볼 방법이 있다.

위반건축물의 유형은?

위반건축물의 유형은 정말 다양할 것인데 그중 대다수를 차지하는 내용은 다음 두 가지가 있다.


첫째, 베란다를 확장하는 것이다. 베란다를 확장하는 것이 불법이란 말인가? 우리 집도 베란다가 확장되어있는데 위반건축물이 아니라고 하던데? 이런 의문을 해소하기 위해서는 용어의 차이를 알고 있어야 한다. 아래 그림을 보자.

공간이 건물 밖으로 돌출되어 있으면? 발코니! 아래층과 위층의 면적이 다른 공간은? 베란다!

출처 : 직방

건물의 왼쪽처럼 아래층과 위층의 면적이 달라 생기는 공간을 베란다라 하고, 오른쪽처럼 거실 등의 공간을 건물 밖으로 돌출시켜 만든 공간을 발코니라 한다. 그런데 중요한 것은 베란다를 확장하는 것은 불법이며 발코니를 확장하는 것은 합법이다.


따라서 매입하는 빌라의 공간이 확장되어 있다면, 그 확장된 공간이 베란다인지 발코니인지를 확인하면 위반건축물 여부를 판단할 수 있다. 만약 확장되어 있는 바닥이 아래집 지붕에 해당된다면 건축물대장에 기재되어 있지 않다해도 위반건축물이다.


둘째는 용도를 무단으로 변경하는 것이다. 아래 문서는 한 다세대 건물(빌라) 한 호의 건축물대장이다.

이 건물은 무엇을 위반했을까?

출처 : 직방

그런데 특이한 것은 용도가 다세대가 아닌 제2종근린생활시설(사무소)로 되어있다. 하지만 내부를 봤을 때 일반적인 빌라와 마찬가지로 방, 욕실, 거실, 주방 등의 주거용 구조로 되어있다면 무단으로 용도를 변경한 것이다. 즉, 위반건축물인 것이다. 그 위반사항이 다행히(?) 적발되어서 건축물대장에 위반건축물이란 표시가 되어있다면 그나마 식별하기 수월하겠지만, 만약 적발되지 않았다면 건축물대장상의 용도까지 꼼꼼히 검토하지 않는 한 위반건축물 여부를 알기는 쉽지 않을 것이다.


그런데 여기서 중요한 것이 있다. 같은 위반건축물이라 해도 첫 번째 경우에 해당되는 베란다 확장에 대한 위반사항은 그 면적과 경∙중에 따라 달라지는데 통상 2~4회 정도의 이행강제금이 부과되고 그다음부터는 더 부과되지 않는다. 그리고 때로는 불법 위반건축물 양성화 기간을 두어 그 기간에 위반사항을 신고하면 심의를 거쳐 합법으로 처리해주는 조치를 하기도 한다. 이렇게 되면 오히려 불법적인 면적이 합법으로 바뀌면서 건축물대장, 등기사항전부증명서 등의 공부상 면적도 그만큼 늘어나는 효과를 볼 수도 있다.


하지만 두 번째 경우의 불법 용도변경은 이와 같은 양성화 대상에 아예 해당하지 않는다. 결국 불법 개조된 주거용 시설을 철거하여 근린생활시설로 원상복구해야 하는 것이다. 원상복구하지 않으면 이행강제금 부과도 몇 회로 끝나는 것이 아닌, 원상복구가 될 때까지 계속해서 부과된다. 그런데 더 중요한 건 이와 같은 지역은 근린생활시설로서의수요가 거의 없다는 것이다. 그런 이유로 무단 용도변경을 한 것이다. 따라서 원상복구를 한다고 하여도 근린생활시설로는 임대할 수도 매도할 수도 없는 경우가 대다수다.


결론적으로 거래하는 부동산이 다세대(빌라)나 다가구일 경우에는 반드시 이처럼 위반건축물 여부를 체크해야만 손해를 보지 않는 것이다. 큰돈이 오가는 부동산 거래에 있어 최소한 손해를 보지 않기 위해서는 반드시 이와 같은 기본적인 내용이라도 공부를 하고 접근해야 할 것이다.



글. 새벽하늘 김태훈

<나는 부동산 경매로 슈퍼직장인이 되었다> 저자

새벽하늘의 경매이야기(블로그)

다꿈스쿨 멘토


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