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절세를 위해 꼭 알아야 할 '세율'의 비밀

조회수 2018. 11. 29. 10:25 수정
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과세표준에 세율을 단순히 곱하는 게 아니었네요.
No.1 부동산 앱 직방이
집 구하는 모든 분들에게
유용한 정보를 드리기 위해,
국내 최고의 부동산 전문가와 함께
‘부동산, 어떻게 살 것인가?’
시리즈를 기획했습니다.

대기업 재직 중인 부동산 투자자로,
부동산 절세 방법을 블로그로 소개하며
지금은 부동산 세금 분야 인기 강사가 된,
‘친절한 제네시스박’의 칼럼을 통해
꼭 알아야 하지만 어려운 부동산 세금을
함께 정복해 보도록 하겠습니다.
(편집자 주)

제네시스박의 친절한 부동산 절세 #11


모든 세금은 ‘과세표준’‘세율’, 이 두 가지만 알면 구할 수 있다고 지난 칼럼에서 말씀드렸습니다. 지금까지 ‘과세표준’에 집중해서 알아보았다면 오늘 이 시간에는 ‘세율’에 대해서 살펴보도록 하겠습니다. 특히 최종 부담해야 할 세금액을 결정하는 변수인 만큼 이에 대한 적용 원리를 잘 이해하시는 게 매우 중요합니다.

출처: 직방
‘세율’, 얼마나 알고 계신가요?
세율, 그냥 곱해주는 게 아니었나요?

생각보다 많은 분께서 오해하시는 것 중 하나, 가령 과표가 3천만 원이고 이에 적용되는 세율이 15%라면 부담해야 할 세금을 450만 원으로 잘못 알고 계시는 경우가 많다는 것입니다.


즉, 과표 3천만 원*세율 15%=450만 원, 이렇게 계산을 하시는데요. 그렇지 않습니다. 현행 소득세 세율은 다음과 같습니다. 이를 기본세율 또는 누진세율이라고 합니다.

출처: 직방
‘속산표’에서 왜 저 금액을 빼는 걸까요?

위 표에서 과표가 3,000만 원인 경우, 적용되는 세율은 분명 15%가 맞습니다. 하지만 앞서 말씀드린 것처럼 단순히 3,000만 원*15%를 하면 맞지 않습니다.


그 오른쪽을 보시면 ‘속산표’라고 나와 있는데요, 3,000만 원*15%-108만 원=342만 원, 이렇게 해야 정확한 계산이 됩니다. 이 중 108만 원은 ‘누진공제’라고 하는데요. 왜 이러한 금액을 빼는지 이해를 하셔야 합니다.

각각의 구간에 따라
적용되는 세율이 달라서 그렇습니다!

다시 위 표를 봐주시기 바랍니다. 역시 과표가 3,000만 원인 경우를 예로 들어 보겠습니다. 표를 천천히 보시면 과표가 1,200만 원까지라면 적용되는 세율이 6%이고, 1,200만 원부터 4,600만 원까지는 15%의 세율이 적용됨을 알 수 있습니다.


즉, 과표가 3,000만 원이라면 이 중 1,200만 원까지는 6%의 세율을 곱해야 하고, 1,200만 원이 초과하는 부분 즉 1,800만 원(=3,000만 원-1,200만 원)에 대해서는 15%의 세율을 곱해야 합니다. 이를 식으로 나타내면 다음과 같습니다.

이해되시나요? 그런데 매번 이렇게 계산을 한다면 매우 불편할 것입니다. 따라서 위 표에서 가장 오른쪽에 있는 ‘속산표’처럼 미리 계산을 다 해두어 편리하게 사용할 수 있도록 준비를 해 둔 것입니다. 즉, 아래와 같습니다.

따라서 앞으로는 양도세 및 종합소득세 과표를 구했다면 곧바로 속산표(또는 누진공제)를 활용하시되, 기본 적용 원리는 이해하시면 되겠습니다. 이를 그림으로 표현하면 다음과 같습니다.

출처: 직방
누진공제, 이렇게 이해하시면 됩니다.
기본세율(또는 누진세율) 적용은
자산마다 다릅니다!

위에서 살펴본 세율은 기본세율 또는 누진세율이라고 합니다. 하지만 모든 경우에 기본세율(누진세율)이 적용되는 것은 아닙니다. 양도세로 한정해서 살펴보면,

출처: 직방
자산이나 기간에 따라 세율은 다르게 적용됩니다.

어떻습니까? 보유하는 자산, 그리고 보유 기간에 따라 적용되는 세율이 다르죠? 특히 많은 분이 주택 역시 2년 이상 보유해야 기본세율 적용이라고 알고 계시는데요. 그건 분양권이기 때문에 둘의 구분이 필요합니다.

출처: 직방
직방에서는 신축 분양 아파트의 다양한 분양 정보를 확인할 수 있습니다.
이제, 양도세 중과가
얼마나 무서운지 살펴봅시다!

지금까지 내용을 잘 이해하셨다면, 올해 4월부터 적용되고 있는 ‘양도세 중과’가 얼마나 무서운지 살펴봅시다. 중과란 말 그대로, 세금을 매우 무겁게 과세한다는 의미로 세 부담이 커짐을 예상할 수 있는데요. 양도세 중과에 해당되면, 장기보유특별공제를 받을 수 없고 기본세율에 가산세율이 붙습니다.


이 경우, 세부담이 얼마나 늘어날까요? 기본세율에 10%, 20%가 가산되니까 부담해야 할 세금도 10%, 20% 늘어나는 데 그칠까요? 절대 그렇지 않습니다! 단순한 경우로, 과표가 3,000만 원이라면 위에서는 세금이 342만 원이 나왔는데요, 2주택 중과인 경우라면, 아래와 같습니다.

세 부담이 거의 두 배에 달함을 알 수 있습니다. 하지만 아직 끝이 아닙니다. 3주택 중과를 볼까요?

어떻습니까? 세 부담이 아주 커지죠? 중요한 건 세율이 적용되는 원리입니다. 기본세율에 10%P, 20%P 가산된다는 의미가 어떤 것인지를 이해하시고 누진공제가 어떻게 작동되는지를 꼭 이해하시기 바랍니다.


왜냐하면 이걸 이해해야 앞으로 다룰 다음 주제에 대해서도 이해가 가능하기 때문입니다. 즉 누진공제를 알면,


1. 양도세 중과를 구체적으로 계산해보고 세부담이 어느 정도인지 알 수 있다.

2. 직장인이 주택임대사업자를 할 경우 얼마나 세 부담이 되는지 이해할 수 있다.

3. 똑같은 임대소득이 발생해도 왜 신입사원과 부장님의 세 부담이 다른지 이해할 수 있다.


오늘은 세율이 적용되는 기본원리와 함께 주택, 분양권 등의 세율에 대해서도 살펴보았습니다. 조금 양이 많고 어려우셨나요? 다음 핵심 내용으로 깔끔하게 정리해보겠습니다.

특히 오늘 말씀드린 내용은 앞으로도 계속해서 적용해야 할 내용이므로, 반드시 잘 숙지하시기 바랍니다.


거듭 말씀드리지만, 오늘 내용을 이해해야 양도세 절세는 물론 주택임대사업자 활용법까지 익히실 수 있답니다. 그럼 다음에도 더 좋은 내용으로 찾아뵙겠습니다. 제네시스였습니다!



글. 제네시스박(박민수)

주식회사 엠제이원 대표

<친절한 제네시스박의 부동산 절세> 저자

<부동산 기사 그래서 어떻게 봐야할까요?> 저자

블로그 ‘친절한 제네시스박의 부동산과 세금’


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