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새벽하늘의 부동산 아울렛 #38

9·13부동산 대책 이후 서울 아파트 시장의 분위기는 확실히 진정된 듯하다. 워낙 강력한 정책이었기 때문에 어찌 보면 당연한 결과다. 수요 억제와 더불어 종합부동산세 세율 인상, 그리고 추가로 발표한 공급 대책까지 이어지면서 서울 아파트값은 상승세가 꺾였을 뿐 아니라 하락 조짐마저 보인다.

앞으로는 어떻게 될까? 서울 아파트값은 이대로 계속 보합, 하락할까? 아니면 다시 반등하는 시기가 오게 될까?

과거 사례를 살펴보면 어느 정도 미래를 예상해볼 수 있다. 먼저 서울 아파트 매수 심리를 보여주는 매수 우위 지수를 살펴보자.

위 그래프에서 D 지점은 9·13부동산 대책 직후다. 매수심리가 급락한 이후 아직도 계속 줄어들고 있는 모습이다. C 지점인 8·2부동산 대책이 나온 시점보다 오히려 심리적인 하락 폭은 더 크다. 그런데 과거에도 이와 비슷한 현상이 있었다. 바로 A 지점과 B 지점이다. 이때는 무슨 일이 있었을까?

A 지점은 참여정부 시절인 2003년 10·29 부동산 대책이었다. 당시에 양도세 강화에 중점을 두었는데 지금 정부의 8·2 부동산 대책과 비슷하다고 보면 된다. 이후 B 지점에서 또 한 번 엄청난 심리적 하락이 있었다. 이때가 2006년 11·15 부동산 대책이 발표된 시점이었고 주요 내용은 대출 규제였다.

과거에도 그랬고 지금도 마찬가지로 양도세를 강화하는 정책보다 대출을 규제하는 정책이 심리적으로는 더 큰 효과가 있다는 것이 검증되었다. 그렇다면 이런 매수심리 지수가 아파트 가격에는 어떻게 반영되었는지 살펴보자.

과거 A, B 지점에서는 매수심리가 하락한 직후 매매 가격은 소폭 하락하거나 최소한 보합세로 돌아섰다. 그런데 현재의 C 구간에서는 보합세로 돌아서긴 했지만, 그 기간이 너무나도 짧았다. 이와 같은 현상은 과거에 대한 학습효과일 가능성이 크다. 그렇다면 현재의 D 구간 이후 서울 아파트 매매가격은 어떻게 움직일까? 지금까지의 역사를 참고한다면 잠깐의 보합을 유지하다가 다시금 상승세로 전환될 소지가 다분해 보인다.

그런데 주목해야 할 것이 있다. 과거 B 구간 이후 서울은 보합을 유지하다 다시 반등했지만, 그 상승 폭은 그다지 크지 않았다. 결국 얼마 후 하락하기 시작하며 기나긴 침체기를 맞이했다.

그렇다면 현재 상황도 과거의 틀을 크게 벗어나지 않을 것이란 추측이 가능하다. 단, 아직 남은 상승 폭과 그 상승이 끝나고 하락세로 접어드는 그 타이밍을 모를 뿐이다. 그 시기가 1년이 될지, 아니면 5년이 될지는 시장의 상황을 예의주시할 수밖에 없다.

어느 지역이 많이 올랐는지, 아니면 오를 여지가 있는지 알 수 있는 방법 중 하나는 역설적이게도 정부가 지정한 ‘투기지역’을 살펴보는 것이다. 즉, 어느 지역이 언제 투기지역으로 지정되었는지를 보면 대략적인 분위기를 파악할 수 있다.

참고로 현재의 투기지역은 서울시 강남구, 서초구, 송파구, 강동구, 용산구, 성동구, 노원구, 마포구, 양천구, 영등포구, 강서구, 동대문구, 동작구, 종로구, 중구, 그리고 세종시다. 아직 지방 중에서는 세종시가 유일하다.

노원구와 양천구 정도는 고개를 약간 갸우뚱할 수도 있겠지만 나머지 지역들은 대번에 고개를 끄떡일 만한 지역이다. 그만큼 상승 폭이 컸다.

그렇다면 과거에는 어땠을까? 서울 부동산 시장은 1997년 외환위기의 충격을 추스르고 1998년부터 상승세로 접어들었다. 그러다 2001년부터 그 상승 폭이 커지면서 급기야 2003년 4월 30일 강남구가 처음으로 투기지역으로 지정되었다.

그리고 이후부터 강북구, 강동구, 강서구 순으로 시작해서 2006년 11월 24일 관악구를 끝으로 서울 25개 구 전부가 투기지역으로 지정되었다. 현재 서울 중에서 가격 및 상승률이 가장 하위권에 있는 도봉구, 중랑구, 금천구도 예전에는 전부 투기지역이었다.

그런데 비단 서울뿐만이 아니었다. 전국 6대 광역시도 시차를 두고 전부 투기지역으로 지정된 이력이 있다. 수도권도 예외는 아니다. 수도권 상당수가 마찬가지로 투기지역으로 지정되었다. 상당수라고 한다면 과연 어느 정도일까?

혹시 동두천이란 도시를 알고 있는가? 동두천은 현재 경기도 중에서 가격 위치가 최하위에서 두 번째인 도시이다. 하지만 동두천시는 과거 2006년 12월 3일 투기지역으로 지정되는 쾌거(?)를 이루었다. 어떻게 그런 성과(?)를 이뤘는지는 아래 그래프를 보면 쉽게 알 수 있을 것이다.

그렇다면 앞으로 서울과 수도권은 어떤 양상으로 흘러갈까? 반드시 과거의 패턴대로 미래가 반복되리란 보장은 없다. 그리고 미래는 아무도 정확히 예측할 수 없다. 지금 만약 당신이 무주택자이며, 수도권에 실거주 목적으로 집을 살지 고민하고 있다면 현명한 판단을 하는데 이 글이 도움이 되었으면 한다.

글. 새벽하늘 김태훈

<나는 부동산 경매로 슈퍼직장인이 되었다> 저자

새벽하늘의 경매이야기(블로그)

다꿈스쿨 멘토