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아임해피의 뉴스 속 아파트 돋보기 #45. 

최근 서울 전세가율이 낮아지고 있다는 기사가 자주 보입니다. 전세가율이 낮아진다는 건 좋은 징조일까요? 아니면 그 반대일까요? 오늘은 전세가율이 무엇인지, 어떻게 해석해야 하는지에 대해 말씀드리겠습니다.

전세가율은 매매 가격에 대비한 전세 가격의 비율을 의미합니다.

전세가율이 높은 지역은 일반적으로 실수요층이 탄탄하고, 집값 하락 위험이 적은 곳이라고 봐도 됩니다. 내 집 마련을 고려하는 분이라면 전세가율이 높은 집을 선택하는 것도 하나의 방법이죠. 집값이 하락할 위험이 적으니까요.

하지만 어떤 측면에서는 전세가율이 높은 집은 집값 상승 가능성이 별로 없다고 보기도 합니다. 매매 가격과 전세 가격의 갭을 이용해 투자하는 ‘갭투자’가 유행하던 때에는 이 전세가율이 투자 시 참고해야 할 중요한 지표로 여겨졌습니다.

지난 12일 자에 나온 ‘거품이 낮춘 서울 전세가율… 5년 만에 최저’라는 제목의 기사인데요. 아래 기사의 일부를 먼저 살펴볼까요?

“12일 KB부동산 주택가격동향에 따르면 10월 서울의 아파트 전세가율은 60.3%였다. 전국 시도별 전세가율 가운데 세종시(48.0%) 다음으로 낮은 수치이자 지난 2013년 9월(60.1%) 이후 최저치다.

전세가율 급락은 집값 오름세가 가파른 지역일수록 두드러졌다. 특히 강남권은 2013년 8월(56.6%) 이후 가장 낮은 수치인 57.1%의 전세가율을 기록했다.”

국민은행이 발표한 월간 주택 가격 통계에 따르면 9월 서울 아파트 중위가격은 무려 8억 2,975만 원입니다. 처음으로 8억 원대에 진입한 것이죠. 중위가격은 중앙가격이라고도 하며 주택 매매 가격을 순서대로 나열했을 때 중간에 있는 가격을 말합니다.

서울 전세가율이 60.3%라면 평균 전세 중위가격은 매매 중위가격의 60.3%인 약 5억 원 정도 된다고 볼 수 있을까요? 이처럼 전세가율이 낮아졌지만, 여전히 전셋값은 높습니다. 기사에서는 서울 전세가율이 2013년 4월 이래로 가장 낮은 수치를 보이는 이유가 전세 가격이 안정되어서가 아니라 매매 가격이 가파르게 올랐기 때문이라고 분석하고 있습니다.

그런데 어떤 기사에서는 전세가율 급락이 대세 하락의 전조 징후라고 보는 경우도 있습니다. 이처럼 같은 현상을 보고도 다른 해석이 나오는 것은 왜일까요? 전세가율의 진짜 의미는 무엇일까요?

전세가율이 하락하는 경우는 크게 두 가지가 있습니다.

1. 전세 수요보다 매매 수요가 많아지면 매매 가격이 상승해 전세가율이 떨어지게 됩니다.

위 그림은 잠실엘스의 실거래가 그래프인데요. 주황색 선이 매매, 초록색 선이 전세를 의미합니다.

그래프를 보면 잠실엘스는 전세가율이 점점 떨어지면서 전세거래량(아래 초록색 막대 그래프)도 동시에 줄어들고 있습니다. 이런 경우는 전세 수요가 매매 수요로 전환된 경우입니다.

2. 주변 입주 물량이 늘어나면 일시적으로 전세 가격이 떨어져 전세가율이 낮아질 수 있습니다.

파주에 있는 한울마을 교하 벽산 아파트의 그래프를 보면 전세 가격이 일시적으로 낮아지면서 전세가율이 낮아진 것을 확인할 수 있습니다.

최근 해당 단지 인근에는 두 개의 대단지 아파트가 준공되었습니다. 산내마을 9단지 힐스테이트 운정(2018.07 준공, 2,998세대)과 산내마을 10단지 운정 센트럴 푸르지오(2018.07 준공, 1,956세대)가 바로 그 두 단지입니다.

즉, 5천 세대가 한꺼번에 입주하면서 주변 전세가가 떨어진 것입니다. 이런 경우에는 이 현상이 일시적인지 지속적인지를 체크해봐야 합니다.

반대로 전세가율이 상승하는 경우도 있겠지요. 마찬가지로 크게 두 가지 경우가 있습니다.

1. 매매보다 전세 수요가 많아지면 전세가율이 상승합니다.

위 그림은 수원의 ‘매탄 위브 하늘채’의 실거래가 그래프입니다. 그래프를 보면 알 수 있듯이 이 아파트는 2016년부터 일정한 전세가율을 유지하고 있고, 전세 거래량도 매년 비슷합니다.

이런 단지는 전세로 살기 좋은 단지라고 봐도 됩니다. 주변의 입주 물량이 많아도 전세 가격이 방어된다면, 전세 수요자는 잠재적인 매매 수요자라고 볼 수 있습니다.

2. 전세 물량이 없어 높은 전세 가격을 주고라도 거주하는 경우에 전세가율은 상승합니다.

2015년, 2016년 서울에서 이런 현상이 일어났었습니다. 전세 가격이 높아도 전세 구하는 사람이 많았죠. 이런 상황을 두고 일시적으로 ‘갭이 붙었다’라고 표현하기도 하는데요.

갭투자 수요가 진입할 수 있는 황금타이밍이기도 했습니다. 그래서 저 당시 서울과 수도권에서 갭투자 붐이 일어났던 것이죠.

전세가율이 낮아지는 원인이 매매 가격 상승이라면 여전히 전세 가격이 부담되고 매매 수요로 전환되기도 어렵습니다. 투자자 입장에서는 전세 가격과 매매 가격의 차이만큼 투자금이 많이 들어 수익률이 낮아지므로 투자 수요도 줄어들게 됩니다.

반대로, 전세가율이 높다면 전세 세입자는 전세 가격에서 비교적 적은 비용을 추가하면 매매로 전환할 수 있고, 투자자는 적은 돈으로 투자할 수 있습니다.

전세가율은 이처럼 그 지역의 수요, 공급과 입지 가치에 따라 다르게 해석해야 합니다. 전세가율이 낮아진다고 해도, 이것이 매매 가격의 상승 때문인지, 공급 물량이 늘어났기 때문인지를 봐야 하는 것이죠.

많은 분이 전세냐, 매매냐를 놓고 고민하실 겁니다. 그런 분에게는 전세 거주 비용과 비교했을 때 매매 거주 비용이 많이 들거나, 장기 거주를 생각할 경우 매매하는 것이 좋다고 말씀드리고 싶네요. 투자를 고민하고 있다면, 투자금에 따른 수익률은 얼마나 될지, 가격이 오르고 있는 단지라도 앞으로 상승 여력이 남아 있을지 꼼꼼히 따져봐야 할 것입니다.

글. 아임해피

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<아임해피의 똑똑한 부동산 투자> 저자