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더 이상 서울의 변방이 아닌, '서울시 강동구'

빠숑의 입지 분석 레시피 #60. 강동구가 최근 주목받고 있습니다.

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김학렬 소장과 함께
‘빠숑의 입지 분석 레시피’를
연재합니다.

논리적인 시각을 바탕으로
부동산 입지를 보는 시야를
넓혀드릴 칼럼과 함께
매주 수요일에 찾아가겠습니다.
(편집자 주)

강동구 암사동 유적지의 빗살무늬 토기

출처위키피디아 Kang Byeong Kee, CC BY-SA 3.0

강동구의 암사동 유적지에는 신석기 시대 유물인 빗살무늬 토기가 있습니다. 7,000년 전부터 사람이 살기 시작했다는 증거로 강동구의 오래된 역사를 증명합니다.


강동구에는 기원전부터 마한이라는 초기 국가 형태가 나타났으며, 기원전 18년에는 고구려에서 남하한 온조가 지금의 위례하남성에 터를 잡고 백제를 건국하기에 이릅니다. 서기 475년 고구려 장수왕이 백제의 개로왕을 죽이고 점령하기 전까지, 무려 500년 동안 한 나라의 도읍지였습니다. 하지만 강동구는 이러한 역사에 비해 오랫동안 주목받지 못했습니다.

백제의 역사가 깃들어 있는 강동구

부동산의 역사는 결국 사람의 역사입니다. 많은 사람이 살았고, 오갔던 강동구는 입지 자체로는 최고의 내공을 가진 곳입니다. 그런데 왜 지금은 그 위상이 강남구나 바로 인근의 송파구에도 미치지 못하는 걸까요?

직방에서 본 강동구 아파트 평균 평당가입니다. 인근 강남구나 송파구에 한참 미치지 못하는 모습입니다.

출처직방

우선 강남구보다 개발 시점이 좀 늦었다는 점을 이유로 들 수 있습니다. 강남구는 1975년 성동구에서 분리가 되었고, 강동구는 1979년 강남구에서 분리되면서 발전되기 시작했으니까요. 송파구는 강동구와 같은 뿌리이기 때문에 논외로 하겠습니다.


사실 강동구가 다른 지역보다 뒤늦게 개발된 이유는 역사에서 찾을 수 있습니다. 역사 속으로 사라질 뻔했던 나라, 백제와 운명을 함께했기 때문입니다.


백제는 아주 강한 나라였습니다. 일본을 실질적으로 지배했다는 설도 있고요. 그 강한 고구려도 백제와의 전쟁에서 패해 왕이 죽기도 했습니다. 백제를 두려워하던 신라는 늘 고구려에 자신을 지켜달라며 조공을 바쳤지요.


그런 백제의 패망 이후, 신라는 그들의 문명을 완전히 불태워 버렸습니다. 위례성도, 웅진(공주)과 사비(부여) 지역도 깡그리 매몰시켰습니다. 그 때문에 안타깝게도 백제의 뛰어난 문화와 문화재가 현재는 거의 남아 있지 않습니다. 백제의 중심지는 사람이 살지 않는 폐허가 되었고, 몇백 년 후에야 겨우 논이나 밭으로 활용될 뿐 역사 속의 도시가 되어버렸습니다.


부동산은 곧 사람이라고 했듯이, 아무리 명당이라도 사람 없이는 의미가 없습니다. 그래서 화려한 과거와 최고의 입지 조건을 갖추었음에도 불구하고 거의 주목받지 못했던 겁니다.

직방 이용자들이 강동구에서 많이 조회한 단지는 어디일까요? 고덕 래미안 힐스테이트를 비롯한 재건축 단지들이 눈에 띄네요.

출처직방

그랬던 강동구가 최근 연일 화제입니다. 1979년 이후 대단지 아파트 개발과 더불어 많은 사람이 이주해 오면서, 이 땅에 숨어 있던 명당의 기운들이 다시 발동하기 시작한 것입니다.


가히 1,000세대가 살 만한 좋은 입지의 천호동부터 강일동, 명일동, 고덕동, 둔촌동에 개발될 아파트 단지들은 단일 지자체로는 사상 최대의 규모입니다. 이 개발로 인해 동시에 22,000세대가 이주를 해야 하니, 서울 및 수도권 부동산 시장에 아주 큰 영향을 주고 있는 것입니다. 강동구의 위력은 이 정도로 막강합니다. 숨은 내공이 대단한 지역이죠.

다시 주목받고 있는 강동구

강동구는 본래 경기도 광주시와 하남시 영역이었습니다. 해방 이후 서울 행정구역을 정비하면서 성동구에 포함되었고, 강남 개발 이후에는 강남구에 편입되었다가 다시 강동구로 분리됐습니다. 분리 후에는 또다시 송파구를 분리해 주게 됩니다. 그 때문에 송파구와 유사한 입지적 특징을 지니고 있고, 하남시와 강북의 성동구, 광진구 그리고 강남의 성격도 일부 가지고 있습니다.


강남구에서 강동구로 분리된 초기에는 송파구와 위상이 유사했지만, 송파구의 잠실 개발이 본격화된 이후로 격차가 벌어지기 시작했습니다. 송파구에 롯데월드가 개장되고 난 이후로는 완전히 다른 위상이 되었지요. 결국 그 후로는 송파구를 뒤따라가기만 하는 양상이었습니다.


최근에야 비로소 여러 업무 시설 및 상업 시설의 개발과 대규모 재건축 단지들이 등장하면서 강남권에 영향을 주는 지역이 된 것입니다.


지금까지의 강동구는 강남권의 대체 주거지 역할을 해왔습니다. 거의 베드타운이었다고 볼 수 있을 정도지요. 고덕동과 둔촌동에 규모가 큰 아파트 단지가 형성된 이유이기도 합니다.


현재는 고덕동, 둔촌동, 상일동이 중심 주거지입니다. 이곳의 주거 시설은 1980년대 초반에 지은 아파트가 대부분이라서 재건축 물량이 매우 많이 몰려 있습니다. 이미 그 규모나 위상으로 보면 강남구를 위협할 정도로 매우 큽니다. 대부분 대형 시공사들이 참여하고 있으며, 그만큼 서울 내 다른 지역과 비교하여도 인기가 많습니다.

강동구 둔촌동의 둔촌주공아파트는 80년대 초반에 지어진 대단지입니다. 재건축에 대한 기대로 높은 시세를 형성하고 있습니다.

출처직방

신규 주거지로는 암사동과 강일동이 주목받고 있으며, 개발이 제한된 청정 지역과 미개발지에 새로 개발하고 있는 만큼 개발지 주변 환경이 아주 깨끗한 것이 특징입니다.


강동구의 주거 시설은 거의 전 지역이 재건축 혹은 신규 개발 중이기 때문에 5년 후에는 지금과 다른 위상을 가지게 될 것입니다.


특히, 강남구와 송파구의 대체지 역할이 크기 때문에 강남권 진출을 희망하는 분들의 관심을 많이 받을 겁니다. 지금도 주변에서 지속해서 인구가 유입되고 있으니, 재건축 단지들이 완공되고 입주하는 시점에는 더욱더 많아지겠지요.

강동구, 상권의 변화는?

다음으로 강동구의 상업 시설과 업무 시설을 살펴보겠습니다. 강동구 상권은 전철역 위주로 살펴봐야 하며, 크게 두 가지 상권으로 구분됩니다.


먼저, 대단지 배후 세대를 바탕으로 고정적인 수요가 있는 상권입니다.


대표적으로 고덕역 상권과 명일역 상권이 이에 해당합니다. 지하철 5호선 고덕역, 명일역을 중심으로 하는 수만 세대의 아파트 단지를 배후로 두고 있으며, 인근에 학교가 많아 학생을 대상으로 하는 판매 시설이 발달해 있습니다.

고덕역, 명일역 주변에는 1,000세대 이상 대단지가 즐비합니다.

출처직방

마찬가지로 둔촌역 일대도 두터운 배후 수요를 바탕으로 형성된 전형적인 근린생활시설 상권입니다. 이들 상권은 배후 단지들의 현재 상태와 향후 재건축 후 개발 방향을 중심으로 상상하시면 될 것 같습니다.


두 번째는 집객 시설로 유동 인구를 끌어들여야 하는 광역 상권입니다.


그중 강동구 대장 상권인 천호역 상권은 과거부터 유흥가와 재래시장을 중심으로 형성된 곳입니다. 이후 5호선과 8호선이 개통되며 상권이 더욱 커지게 되었지요.


해당 지역은 강동구 거주민보다는 송파구, 광진구, 성남시, 구리시, 하남시, 남양주 등의 다른 지역 유동 인구의 이용이 더 활발한 것이 특징입니다. 그 중심에는 강동구 유일의 백화점인 현대백화점이 있지요.


그러나 그 외에는 유흥가와 의류 판매점 등 중소 판매 시설이 대부분이며, 수요 대비 공급이 과다하지만 임대료가 지속적으로 상승하여 성내동 쪽으로 상권이 이동 및 확장되고 있습니다.


한편 길동역 인근에는 길동사거리 방면으로 강동구 유일의 종합병원인 강동성심병원을 비롯한 집객 시설이 있습니다. 집객 시설이 있다는 것은 다른 상업 시설에도 좋은 영향을 주지요. 이 길동역에서 굽은다리역까지는 천호역 주변만큼이나 화려한 상권입니다.

강동역 주변 단지들의 최근 3개월 시세 변동률입니다. 래미안강동팰리스 입주 이후 주변 상권이 활기를 띠는 모습입니다.

출처직방

2017년 입주한 래미안강동팰리스의 입주 이후 변화가 생긴 강동역 상권도 있습니다. 지역 입주민의 수준이 변하면 상권도 변하기 때문입니다. 유동 인구 상권은 다른 지역에 강력한 집객 시설이 새로 들어설 경우 이탈할 가능성을 늘 염두에 두어야 합니다.


특히 천호역은 5호선과 8호선 주변에 어떤 시설이 들어올지 분석이 필요합니다. 8호선으로 연결되는 잠실역에 입주한 123층 롯데월드타워도 그렇고, 5호선 연장선 하남시에 들어온 스타필드 하남점과의 경쟁 관계도 살펴보아야겠습니다. 결국 이런 시설들로 인해 반사 이익을 보느냐, 유동 인구가 유출되느냐를 늘 생각해봐야 한다는 것입니다.

서울의 변방에서 중심으로 이동하는 강동구

강동구는 이제 완전한 서울의 중심지입니다. 2010년 이전까지만 해도 강동구는 서울의 변두리 지역이었습니다. 강남권에 인접해 있음에도 불구하고 그저 지역 관공서밖에 없기도 했고, 농촌 지역도 많았으니까요. 하남과 광주, 남양주로 넘어가려면 반드시 거쳐야 하는 지역이고 전철역도 종점이었습니다.


하지만 이제는 틀림없는 서울의 중심지이며, 앞으로 이 중심지 역할은 점점 더 커질 것입니다. 주변 경기도 도시들이 발전하고 인구가 증가함으로써, 강동구를 중심으로 하는 새로운 부동산 역학 구도가 형성되었기 때문이지요.


강동구 북쪽의 구리시와 남양주시는 이제 신도시입니다. 동쪽의 하남시는 미사강변도시 개발을 바탕으로 명품 신도시 반열에 올라섰고요. 남쪽의 광주시는 분당에 근접하는 위상을 만들어가고 있습니다.


이처럼 대단한 신도시들로 배후수요지로 가지고 있는 강동구는 강남권의 위상을 가진 곳이 되었습니다. 앞으로 이들 주변 지역의 부동산 위상이 높아질수록 강동구는 저절로 더 높은 위상을 가지게 될 것입니다.

지난 3년간 강동구에서 하남시로 8,464세대가 이동했고, 광주시로는 1,069세대가 이동했습니다.

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부동산은 중심지가 대부분 더 가치가 높습니다. 시세가 오른다는 것은 수요가 많은 곳이 되었다는 의미입니다. 재산이 많은 사람이 많이 살게 될 테니, 이것저것 돈도 많이 쓰게 되겠지요. 당연히 상권은 더욱 활성화될 것입니다.


이점이 바로 지금도 강남구가 지속적으로 발전하고 높아져만 가는 이유입니다. 선순환 효과로 인해 중심지는 더욱 중심지가 될 수밖에 없으니까요.


마찬가지로 변두리를 탈피하여 중심지가 된 강동구가 더 발전할 수밖에 없는 이유이기도 하지요. 강동구의 5년 후, 10년 후 미래를 보고 싶은 이유도 바로 여기에 있습니다.



글. 빠숑(김학렬)

더리서치그룹 부동산조사연구소 소장

'서울이 아니어도 오를 곳은 오른다' 저자

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