직방

지난 9월에 무려 26,279명이 주택임대사업자 등록을 했습니다. 이 수치는 8월 등록자인 8,528명보다 3배나 많은 수치임과 동시에, 4월 양도세 중과가 시행을 앞두고 임대등록자가 몰리면서 기록한 35,006명 이후 두 번째로 많은 숫자입니다.

왜 이렇게 많은 사람이 주택임대사업자 등록을 하는 것일까요? 물론 임대주택으로 등록하고 세제 혜택을 받기 위한 이유도 있겠지만, 더 큰 이유는 ‘혹시 더 이상 임대주택으로 인한 세제 혜택을 못 받는 건 아닐까?’ 하는 ‘불안감' 때문일 것입니다.

실제 9월 초 김현미 국토부장관은 ‘임대주택 세제 혜택이 과한 측면이 있다.’는 내용의 발언을 했고, 뒤이어 정부는 ‘9·13 부동산 대책'을 통해 1주택자가 조정대상지역에 내에 있는 주택을 신규 취득하는 경우에는 임대주택 세제 혜택을 제한하기로 하였습니다. 이에 대해서는 지난 칼럼에서 자세히 다뤘습니다.

하지만 그렇다고 무조건 임대주택등록만이 해결책은 아닐 것입니다. 이번 시간에는 2018년 이내에 임대주택 등록할 경우 받을 수 있는 혜택 중, 많은 분이 헷갈리는 항목에 대해 살펴보겠습니다.

준공공 임대주택(장기일반민간임대주택으로 명칭이 바뀌었습니다만, 기존 등록한 분들까지 고려해 준공공 임대주택으로 표현합니다. 저자 주)은 세제 혜택이 매우 큽니다. 그중 가장 큰 혜택이 바로 '준공공 양도세 100% 감면' 인데요. 이 혜택을 받기 위해서는 올해 말까지 준공공 임대주택으로 등록을 해야 합니다.

하지만 양도세 감면 혜택을 받기 위한 조건이 있습니다. 전용면적이 85㎡ 이하여야 하며, 이제는 등록 당시 기준시가가 6억 원 이하(수도권 외는 3억 원 이하, 단 9·13 대책 이후 등록분)여야 합니다. 무엇보다 취득 후 3개월 이내 등록을 해야 하는데, 이 조건을 충족하지 못하면 ‘준공공 양도세 100% 감면' 혜택은 받을 수 없죠.

그렇지 않습니다. 앞서 말씀드린 ‘준공공 양도세 100% 감면' 혜택은 올해가 지나면 사라지지만, 그 외 혜택은 계속되기 때문입니다.

즉, 신규이면서 공동주택, 그리고 전용면적 60㎡ 이하인 경우 취득세 감면을 받을 수 있습니다. 또한 2호 이상 등록 시 재산세 감면도 가능합니다. 감면액은 면적에 따라 다릅니다. 여기에 종부세 합산배제, 그리고 양도세 감면도 가능합니다. 물론, '9·13 부동산 대책' 이후 조정대상지역에서 신규 취득한 주택은 혜택을 제한합니다.

따라서 대책 이전에 취득한 물건이고, 취득 후 3개월이 지난 주택이라 하더라도 요건만 갖추었다면 내년에 임대주택으로 등록을 하더라도 ‘준공공 양도세 100% 감면'만 못 받을 뿐이지, 다른 혜택은 받을 수 있는 것입니다.

세법해석의 원칙 중 하나로 ‘엄격해석의 원칙' 이라는 게 있는데요, 그만큼 국민의 재산권과 직결되는 법이기 때문에 객관적이고 공정하게 해석하고 적용해야 함을 의미합니다. 그런 만큼 용어 하나에 따라서도 결과는 큰 차이가 날 수 있는데요. 많은 분이 혼동하시는 것 중 하나가 바로 ‘비과세와 감면' 입니다.

앞서 준공공 양도세 100% ‘감면'이라고 말씀을 드렸는데요. 이걸 비과세라고 생각하시는 분들이 매우 많은 것 같습니다. 하지만 이 둘은 분명 다릅니다.

우선, 비과세는 말 그대로 ‘과세하지 아니한다'라는 의미로 과세당국이 과세권을 포기한 경우입니다. 굉장히 예외적인 경우인데요, 세금 부과를 포기한 것이므로 세금 자체가 발생하지 않은 것이고, 따라서 세금 신고를 할 필요도 없습니다. 대표적인 사례가 1가구 1주택 비과세, 일시적 2주택 비과세와 같은 것들입니다.

반면, 감면은 '감해주고 면해준다'는 의미로, 부과해야 할 세금을 줄여주는 것입니다. 가령 A라는 사람이 내야 할 세금이 100인데, 이를 20으로 줄여주는 것이 감면입니다(당연히 비과세는 세금을 걷지 않으니 ‘0’ 이겠죠?). 세금이 줄어들긴 했지만 분명 세금 자체는 있기 때문에 이에 대해서 정확한 세금계산을 함은 물론, 해당 세금도 당연히 내야 합니다.

이제 비과세와 감면의 차이를 아시겠죠? 이렇게 길게 설명해 드린 이유는, 앞서 설명한 준공공 혜택 중 하나인 ‘준공공 양도세 100% 감면’이 있어서입니다. 이제는 준공공 양도세 100% 비과세라고 혼동하지 마시기 바랍니다. 이건 비과세가 아닌 감면제도이며, 준공공에서 발생하는 양도소득세를 ‘줄여주는' 제도입니다.

따라서 올해 말까지 모든 조건을 갖춰서 준공공으로 등록을 한다고 하더라도, 양도소득세가 하나도 안 나오는 것이 아니라, 일부는 부담해야 함을 꼭 인지하시기 바랍니다.

이런저런 사정이 있기에 몇몇 분은 내년 이후 준공공으로 등록을 해야 하는 경우가 있을 것입니다. 이러한 경우에도 세제 혜택은 가능한데요.

이를 충족하기 위한 몇 가지 조건을 확인해보자면,

1) 우선, 9·13 대책 이전에 취득한 주택이어야 합니다.

2) 9·13 대책 이후 취득한 주택이라면 조정대상지역 외에 위치한 주택이어야 합니다.

3) 그 외, 면적요건(전용 면적 85㎡ 이하)과 가액요건(등록 당시 기준시가 6억 원 이하)을 갖춰야 합니다.

이 조건을 만족할 경우, 양도 단계에서 양도세 감면이 가능한데요. 이는 매우 높은 장기보유특별공제를 적용받기 때문에 그렇습니다.

현행 주택의 장기보유특별공제는 10년을 보유할 경우 양도차익의 30%를 감해줍니다. 그런데 준공공 임대주택인 경우, 10년 의무임대 기간을 충족하면 장기보유특별공제 70%를 해줍니다(8년 50%). 그리고 정부는 임대주택등록 활성화를 위해 10년이 아닌, 8년 의무임대 준수 시 장기보유특별공제를 50%에서 70%로 상향할 계획입니다.

즉, 모든 요건을 갖추었다고 가정하고 올해까지 등록하면 ‘준공공 양도세 100% 감면'이라는 혜택을 받을 수 있지만, 내년 이후에 등록하더라도 고율의 장기보유특별공제 혜택이 가능하므로 너무 서두르실 필요는 없다는 것입니다.

이쯤 되면 이런 의문이 드실 것입니다. ‘아니, 그렇다면 준공공 양도세 100% 감면을 받아야 할까, 아니면 사정이 있어서 내년 이후 임대주택 등록을 해야 하는데 장기보유특별공제 70%가 좋은 것일까?’ 하는 의문이 드실 것입니다. 당연합니다. 당연히 이런 고민을 하셔야 하고요. 우선 결론부터 말씀드리겠습니다.

준공공 양도세 100% 감면이 물론 더 좋습니다. 하지만 장기보유특별공제 70% 혜택도 매우 큽니다.

누군가가 저에게, ‘올해까지 꼭 준공공으로 등록해야 할까요?’라고 물어본다면 저는 위와 같이 말씀드리겠습니다.

그렇다면 얼마나 차이가 나는지 구체적으로 살펴보면 더 좋겠죠? 이 부분에 대해 살펴보려면 양도소득세 기본 계산과정을 알아야 할 것 같네요. 앞서 말씀드린 것처럼 ‘준공공 양도세 100% 감면'은 비과세가 아닙니다. 양도소득세 계산이 되어야 얼마를 감면받을 수 있는지 알 수 있기 때문입니다. 이에 대해서는 다음 시간에 살펴보기로 하겠습니다.

지금까지 내용을 정리해볼까요?

글. 제네시스박(박민수)

주식회사 엠제이원 대표

<친절한 제네시스박의 부동산 절세> 저자

<부동산 기사 그래서 어떻게 봐야할까요?> 저자

블로그 ‘친절한 제네시스박의 부동산과 세금’