직방

9·13 부동산 대책 이후 서울 아파트 시장은 소강상태를 보인다. 하지만 일부 경기도와 지방은 오히려 급등하고 있기 때문에 여전히 실수요자는 집을 살 것인지, 아니면 전세로 들어갈 것인지를 심각히 고민하지 않을 수 없다.

결국 집값 상승에 대한 기대수익을 포기하고 최소한 손해 볼 일은 없을 것이라 믿고 있는 전세를 선택하는 경우도 많다. 하지만 전세라는 제도는 우리가 알고 있는 것보다 훨씬 위험한 요소가 많다.지난 칼럼에서 이와 관련된 가장 기본적인 부분을 설명했는데 이번엔 그 외에 추가로 꼭 알고 있어야 하는 내용을 정리해보도록 한다. 

임차인이란 집주인에게 돈을 빌려주고 그 대가로 집주인의 집을 사용, 수익하는 일종의 채권자다. 하지만 단순 채권자가 아닌, 의식주 중 주에 해당하는 주거를 담보로 하는 임차인이기 때문에 우리나라 법에서는 주거 안정을 위해 임차인에게 일반 채권자보다 훨씬 강한 지위를 부여해 보호하고 있다.

그중 하나가 바로 ‘대항력’이라는 것인데 ‘대항력’은 임대차계약을 한 당사자인 집주인뿐만 아니라 그 누구에게도 임차인이라 주장할 수 있는 힘이다. 더 쉽게 말하자면 집주인이 바뀌어도, 또는 그 어떤 누구에게도 자신의 보증금을 다 돌려받기 전까지는 집을 비워주지 않아도 될 권리인 것이다.

그런데 경매나 공매가 진행되면 얘기가 좀 달라진다. 임차인이 입주하면서 전입신고를 하기 전에 근저당, 가압류 등과 같은 다른 권리가 있었다면 임차인의 권리는 낙찰과 함께 모두 사라지게 된다. 즉, 보증금을 다 받든, 받지 못하든 새로운 낙찰자에게 집을 비워주어야 한다. 하지만 입주하면서 전입신고를 할 때 등기부상에 아무런 권리가 없는 상태라면 이 임차인은 자신의 보증금을 전부 받기 전까지는 그 누구에게도 집을 비워주지 않아도 될 권리를 가지게 된다. 이런 임차인을 ‘대항력 있는 임차인’이라 한다.

여기까지는 전세를 중개하는 공인중개사도, 그리고 전세로 들어가는 당사자도 상식적으로 알고 있는 내용이다. 그래서 입주하며 전입신고를 하기 전까지 등기부에 아무런 권리가 없다면 나중에 전세금을 돌려받는 데 문제가 없을 것이라 알고 있다. 하지만 과연 그럴까?

우리가 어떤 집에 전세로 들어가는 이유는 집값 하락에 대한 리스크를 회피하기 위한 목적도 있지만, 그 지역에 장기간 머물지 않을 가능성이 높아서 선택하는 경우도 있다. 또는 그 지역, 그 부동산이 굳이 매입할 만큼 매력적이지 않기 때문일 수도 있다.

따라서 임대차기간이 만료되어 다른 곳으로 이사를 해야 하는 상황에서 계획에 차질 없이 전세금을 돌려받을 수 있어야 한다. 즉, 보증금을 돌려받기 전까지 집을 비워주지 않아도 되는 권리만으로는 안전하지 않다는 것이다. 아래 사례를 살펴보도록 하자.

조선업 경기침체로 집값이 하염없이 추락 중인 거제시에서 한 아파트의 경매가 진행되었고 결국 9,300만 원 남짓에 낙찰되었다. 그런데 이 아파트에는 아래와 같이 임차인이 있었다.

임차인 이**의 전세보증금은 무려 1억 8천만 원이다. 하지만 다행히도 이 임차인이 입주하면서 전입신고를 한 2014년 11월 24일에는 등기부상에 아무런 권리가 없었기 때문에 대항력을 가지고 있다. 즉, 보증금 1억 8,000만 원을 전부 돌려받기 전까지는 낙찰자에게 집을 비워주지 않아도 된다. 게다가 확정일자도 받아두었기 때문에 경매 절차에서 배당도 받을 수 있다.

하지만 낙찰된 금액이 9,300만 원 남짓이기 때문에 경매 진행 비용 200여만 원 정도를 제외한 9,100여만 원 정도밖에는 배당받을 수 없다. 물론 나머지 보증금은 낙찰받은 사람에게 받으면 된다. 하지만 지금 낙찰자의 상황은 어떨까?

낙찰자는 낙찰된 금액 9,300여만 원에 추가로 임차인에게 8,900여만 원 정도를 지급해야 한다. 결국 1억 8,200여만 원에 위 아파트를 매입하게 되는 것이다.

그런데 이 아파트의 현재 시세는 1억 5천만 원 정도밖에 되지 않는다. 쉽게 말해 이 사건의 낙찰자는 그냥 현지 공인중개사무소를 통해 이와 비슷한 아파트를 1억 5천만 원에 살 수 있는데 일반적인 매매보다 복잡한 부동산 경매를 통해 이보다 3,200여만 원이나 비싸게 매입하는 격이 되는 것이다. 입찰 당시에는 아마도 이런 내용을 몰랐을 것이다. 하지만 잔금을 납부하기 전까지 이런 사실을 알게 된다면 어떨까? (이상하게도 낙찰 후에 이런 문제를 알아보는 사람들이 많다)

이런 상황에서 낙찰자의 선택은 두 가지이다.

첫째, 시세보다 3,200여만 원을 더 비싸게 사는 것임에도 잔금을 납부한다.

둘째, 입찰할 때 제출한 보증금 930여만 원을 포기하고 잔금을 납부하지 않는다.

여러분들이라면 어떤 결정을 할 것인가? 결국 이 사건은 낙찰자가 잔금을 내지 않을 가능성이 매우 크다.

그렇다면 이 사건의 임차인은 또다시 경매가 진행되고, 또 낙찰되어 보증금 전액을 배당 및 낙찰자에게 받아야 하는데 애석하게도 이 아파트의 현재 시세는 1억 5천만 원이다. 즉, 정상적으로는 낙찰이 될 수 없는 물건인 것이다. 결국 임차인은 집을 비워주지 않아도 되지만 보증금은 돌려받을 수 없다. 보증금을 돌려받으려면 이 아파트가 다시 1억 8천만 원 이상의 가격으로 올라야만 한다.

이와 같은 현상은 해당 지역의 시장 분위기가 매우 좋은 시기에 임대차계약을 한 경우 많이 발생한다. 즉, 매매가격이 오르고 올라 거의 최고점에 다다랐을 시기는 매매뿐만이 아니라 전세로 들어가는 것도 이처럼 위험해질 수 있는 것이다.

아래 그래프를 보면 이 사건에서 임차인이 임대차계약을 체결한 2014년 11월은 거제시의 최고점 직전이었음을 알 수 있다.

이처럼 매매시세가 계속 떨어지게 되면 임차인도 위험해질 수밖에 없는 것이다. 하지만 시세가 떨어지지 않는다고 해도 위험해질 수 있는 변수가 몇 가지 더 있다.

먼저 집주인의 체납된 세금이다. 경매가 진행되어 낙찰되면 채권자들에게 배당이 시행되는데 이때 소유자에게 체납된 세금의 배당순서는 당해세(해당 부동산에 부과된 세금으로 재산세)의 경우 무조건 근저당, 임차인 우선변제권보다 우선순위이며 일반 세금은 법정기일(고지서 발송일, 신고일)이다. 내용이 어려울 수 있는데 간단히 말하자면 임대차계약 시 이미 집주인의 체납된 세금이 있다면 경매나 공매 진행 시 그 임차인보다 배당순위가 빠르다는 것이다.

이렇게 되면 그 금액에 따라 위 사례처럼 임차인이 대항력을 가지고 있다 해도 배당을 받는 데 문제가 생길 수 있다. 이를 예방하기 위해서는 소유자의 국세, 지방세 완납증명서 등을 첨부하면 안전할 것이지만 실제로 이런 서류를 집주인에게 요구하는 공인중개사는 한 번도 보지 못했다.

그밖에 임금채권이라는 것도 있다. 집주인이 고용자이고 피고용자에게 미지급한 임금이 있다면 그중 3개월 동안의 임금, 3년 동안의 퇴직금에 해당하는 금액은 무조건 근저당, 임차인 우선변제권 등 보다 우선순위가 된다. 따라서 집주인이 사장이라면 이런 것까지도 문제가 될 수 있다. 하지만 임금체납 여부는 확인할 수 있는 서류가 없을뿐더러 그 체납 시기가 임차인의 권리보다 한참 늦는다고 해도 여전히 우선순위기 때문에 예방할 방법은 사실상 없다.

이처럼 전세라는 제도에는 생각보다 많은 위험이 도사리고 있다. 어쩌면 전 재산일 수도 있는 전세금을 보다 안전하게 지키기 위해서는, 그래서 보다 안정적인 주거생활을 하기 위해서는 이처럼 기본적인 내용 정도는 반드시 체크해야 할 것이다.

글. 새벽하늘 김태훈

<나는 부동산 경매로 슈퍼직장인이 되었다> 저자

새벽하늘의 경매이야기(블로그)

다꿈스쿨 멘토