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‘집값 떨어질까’ 불안한 유주택자의 선택은?

김인만의 트루 내 집 마련 스토리 #58. 집이 있어도 걱정, 없어도 걱정이네요.

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No.1 부동산 앱 직방이
집 구하는 모든 분들에게
유용한 정보를 드리기 위해,
국내 최고의 부동산 전문가와 함께
‘부동산, 어떻게 살 것인가?’
시리즈를 기획했습니다.

그 세 번째 시리즈로
부동산 컨설턴트이자
부동산 칼럼니스트,
김인만 부동산 연구소의
김인만 소장과 함께
‘김인만의 트루 내 집 마련 스토리’를
매주 금요일에 연재합니다.

김인만 소장의
풍부한 경험을 바탕으로,
처음 내 집 마련을 하는 모든 분이
꼭 알아야 할 정보를
알기 쉽게 전하도록 하겠습니다.
(편집자 주)

9·13 부동산 대책 발표 이후 서울 집값은 숨 고르기에 들어갔다. 한국감정원 조사에 따르면 서울 집값의 주간 상승률이 9월 3일 0.47% 고점을 기록한 이후 5주 연속 하락하면서 0.07%까지 단기간에 둔화되었다.


서울 집값 상승세가 둔화된 데는 6월 박원순 서울시장의 여의도 용산 마스터플랜 발언 이후 9월 중순까지 가파른 상승에 대한 피로감이 누적된 영향과 연이은 9·13 대책과 9·21 대책의 영향이 크다.


정책을 통해 종합부동산세와 대출 규제 강화, 임대사업자 혜택 축소 등 강한 수요 억제 방안을 제시했고, 3기 신도시를 비롯해 수도권에 30만 호를 공급하겠다는 계획을 발표하면서 매수 대기자에게 심리적 안정을 준 것이다.


관망세가 길어지면서 집값 상승을 주장하다 집값 조정 전망을 하는 전문가도 늘어나고 있으며, 각종 뉴스의 기조도 안정으로 바뀌고 있다. 불과 두 달 전만 해도 집을 사지 못해 불안과 허탈 우울증을 호소하던 분들은 심리적인 안정을 찾고 있지만, 집을 사서 다행이라고 안도의 한숨을 쉬던 분들의 마음에는 혹시나 하는 걱정과 불안감이 조금씩 싹트고 있다.

‘집 괜히 샀나….’ 집을 산 사람도 걱정이 앞서는 요즘이다.

출처직방
집이 있어도 걱정, 없어도 걱정

‘너무 많이 상승한 거 아니에요? 지금 들어가도 될까요?’ 2018년 1월 걱정과 불안에 사로잡힌 한 고객이 찾아왔다. 당시 필자는 어차피 미래는 모르는 것이고, 시장 분위기가 꺾이지 않았으며 무엇보다 무주택이니 필요하시면 내 집 마련을 하는 것이 좋겠다는 의견을 드렸다.

직방에서 본 최근 9개월 서울 아파트 시세 변동률이다. 지난 1월에 비해 올라도 너무 올랐다.

출처직방

2018년 9월 전화가 왔다. 정말 감사하다고 만약 1월에 서울에 집을 사지 않았다면 땅을 치고 후회할 뻔했다고 하면서 이번엔 투자 목적으로 집을 한 채 더 마련하고 싶다는 것이었다. 1월보다 집값이 무려 5억 원 이상 올랐으니 더 투자하고 싶은 마음이 드는 것이 정상일 것이다.


하지만 이번에는 만류했다. 얼마나 더 오를지는 아무도 모르는 것이지만, 지금 부동산 시장은 단기간에 너무 급등했고 무엇보다 그 고객이 리스크 관리가 너무 안 되어 있었다. 자금이 부족해서 대출을 많이 받아야 하는데 대출이 그만큼 나와줄지도 의문이고 혹시라도 집값 조정기가 와서 떨어지기라도 한다면 대출이자 부담을 감당하기 어려워 보였기 때문이다.


며칠 전 다시 전화가 걸려왔다. 그분은 그때 추가로 한 채 더 사지 않은 것은 잘한 것 같지만 혹시나 1월에 산 집값이 내려가면 어떻게 하냐며 걱정하고 있었다. 집을 사도 걱정, 사지 않아도 걱정, 살아가는 것은 걱정의 연속인 것 같다. 투자할수록 걱정이 늘어나는 것은 당연하다.

유주택자의 부담은 점점 늘어가고….

집이 있는 사람도 혹시 집값이 내려갈까 고민이 깊어 가는 요즘이다. 연이은 부동산 대책으로 심리적 부담 뿐 아니라 실질적인 부담도 점점 늘고 있다.


종합부동산세는 집값이 오르든 내리든 상관없이 매년 증가할 것이다. 종합부동산세를 내던 분들은 더 많이 내야 하고, 안 내던 분 중 상당수가 종합부동산세를 내야 할 수도 있다.


만약 2주택 이상이면 팔 때 양도소득세도 중과되며, 2017년 8월 2일 이후 계약한 집은 양도세 비과세를 받으려면 2년 거주 요건도 충족해야 한다.


재건축사업을 진행하는 단지는 초과이익환수도 부담스럽고, 조합원지위양도금지로 입주권을 팔 수도 없다.


미국 경제 상황에 따른 변수는 있지만 미국 기준금리가 지금 속도로 인상되면 우리나라 한국은행도 기준금리를 따라 올릴 수밖에 없다. 그렇게 되면 대출 이자 부담은 더 늘어날 것이다.

유주택자라면?
선택과 집중이 필요한 시기

이래저래 부담이 늘어날 수밖에 없는 상황인지라 선택과 집중이 필요하다.


대한민국에서 아파트 하나는 보험이다. 장기적으로 서울 도심 지역 아파트는 인플레이션에 따른 화폐가치 하락 정도 또는 그 이상 오른다. 무주택 전세로 장기 거주하는 것보다는 그래도 언젠가는 내 집 마련을 하는 것이 좋다. 불안하다고 해서 다 정리해버리고 무주택 상태가 되는 것은 바람직하지 않다.


양도세나 종합부동산세 중과 대상은 조정대상지역 내 다주택 보유자이다. 조정대상지역에 보유가치가 높은 아파트 한 채를 가지고 있다면 장기보유하는 것이 좋다. 하지만 소위 ‘똘똘한’ 아파트가 여러 채라면 고민이 필요하다.


임대사업자 등록요건에 해당하는 주택이라면 장기임대 등록하는 것이 좋다. 의무보유기간과 임대료 상한이 부담스럽기는 하지만 그래도 세제 혜택도 있고 양도세 중과배제와 종합부동산세 합산배제 혜택은 분명 장점이다. 물론 9·13 대책 이후에 취득한 주택은 임대사업자 등록을 하더라도 양도세 중과배제와 종합부동산세 합산배제 혜택을 받을 수는 없다.


조정대상지역이 아닌 지역에 주택을 보유하고 있다면 양도세 중과 주택 수에 포함되는지 여부를 따져보는 것이 좋다. 조정대상지역이 아니어도 경기도, 광역시, 세종시의 주택은 양도세 중과 주택 수에 포함된다.

2018년 10월 현재 조정대상지역은 다음과 같다.

출처직방

예를 들어 조정대상지역인 서울에 1채, 비 조정대상지역인 광주광역시에 1채를 가지고 있다고 치자. 서울 집을 팔면 2주택 양도세 중과 대상이 되어 10%P 추가 과세가 적용된다. 광주광역시 1채가 비 조정대상지역이어서 광주 집을 팔 때는 중과가 안 되지만 서울 집을 팔 때는 광주에 있는 집이 중과 주택 수에 포함되어 양도세 중과 대상이 되는 것이다. 이런 집들은 정리하거나 임대사업자 등록을 하는 것이 유리할 수 있다.


하지만 경기/세종(읍, 면)과 광역시(군), 기타 지방의 기준 시가 3억 원 이하 주택은 양도세 중과 주택에 포함되지 않는다. 즉, 중과 주택에 포함되지 않는 집을 가지고 있다면 서울 집을 팔 때 중과되지 않는다.


예를 들어 서울에 1채, 해남에 기준시가 3억 원 이하 1채를 가지고 있다면, 서울 집을 팔면 2주택이지만 중과가 적용되지 않아 일반세율로 양도하면 된다. 서울 집이 양도차익이 커서 양도세 비과세를 받는 것이 유리하다면 그 외 주택을 정리하는 것이 좋겠다.

투자를 생각한다면? 신중해야

실거주 목적으로 갈아타기 위해 추가 구매를 하는 것은 괜찮지만 여러 채를 보유 중인 분이 추가로 더 투자하는 것에는 다소 신중할 필요가 있다. 2013년부터 6년 정도 꾸준히 아파트 가격이 올랐고, 특히 2016년부터 2018년까지 상승 폭이 커서 이제는 다소 부담스러운 시점이 찾아온 것이다.

서울 아파트 시세는 2013년부터 꾸준히 올랐다. 직방 실거래가 이지뷰를 보면 아파트 실거래가 변동을 시계열로 확인할 수 있어 편리하다.

출처직방

전세자금대출로 전세금 인상이 예전보다 쉽지 않은 상황에서 최근 매매 가격 급등으로 매매 가격과 전세가격의 비율인 전세가율이 낮아진 것은 전세를 끼고 투자를 하는 ‘갭 투자’ 여건이 악화되었다는 의미다. 1주택 이상 유주택자의 대출이 사실상 원천 봉쇄되었고 갭 투자 여건까지 어려워진 만큼 신규 투자 수요 유입은 예전만 못할 수밖에 없다.


이제는 숨 고르기를 해야 할 때다. 차면 기울고 오르막이 있으면 내리막이 있고 내리막이 있으면 또 오르막이 온다는 것이 세상 이치다. 쉬어 가야 할 때는 쉬어 가면 된다. 투자 못 해서 죽은 사람은 없다. 굳이 정부의 정책에 맞설 필요는 없다.


그렇다고 당장 집값이 큰 폭으로 하락을 할 가능성은 작다. 너무 불안해하거나 초조해할 필요는 없다. 서울의 집값은 탄탄한 수요와 전세 가격이 뒷받침되고 있고 오르는 폭보다 내리는 폭이 제한적인 하방 경직성이 있기 때문이다.



글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'7일만에 끝내는 부동산 지식' 저자

네이버 카페 김인만 부동산 연구소


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