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서울 생활권에 가까워진 이곳, ‘경기도 광주’

빠숑의 입지 분석 레시피 #58. 광주가 점점 달라지고 있습니다.

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No.1 부동산 앱 직방이
집 구하는 모든 분에게
유용한 정보를 드리기 위해,
국내 최고의 부동산 전문가와 함께
‘부동산, 어떻게 살 것인가?’
시리즈를 기획했습니다.

그 두 번째 시리즈로,
‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’ 저자,
16년간 대형 건설사들을 대상으로
부동산 컨설팅을 해온 컨설턴트,
‘빠숑의 세상 답사기’ 블로그를
운영 중인 파워블로거,
더리서치그룹 부동산조사연구소
김학렬 소장과 함께
‘빠숑의 입지 분석 레시피’를
연재합니다.

논리적인 시각을 바탕으로
부동산 입지를 보는 시야를
넓혀드릴 칼럼과 함께
매주 수요일에 찾아가겠습니다.
(편집자 주)

대한민국에는 광주라는 지명을 쓰는 지역이 두 곳 있습니다. 하나는 광주광역시고요. 다른 하나는 경기도 광주시입니다. 그중 광주광역시는 많은 분들이 이미 알고 계시겠지만, 경기도 광주시는 아는 분들만 아는 작은 도시였습니다. 광주군에서 광주시로 승격한 것이 2001년의 일이니까 세상에 경기도 광주시가 제대로 등장하게 된 것은 불과 20여 년도 되지 않은 셈입니다.


그러나 광주시는 우리가 생각하는 것보다 훨씬 큰 지역입니다. 현재의 서울 강남구, 강동구, 송파구, 경기도 성남시, 하남시를 아우르는 거대한 지자체였으며, 이 광역권역의 중심이 지금의 광주시였습니다. 이 정도 사실만 알게 되어도 이제 광주의 위상이 다르게 느껴질 겁니다.


거대한 지자체였던 광주는 1960년대에 서울에 강남구, 강동구, 송파구 지역을 양보하고, 1973년에는 성남시를, 1989년에는 하남시를 분리하면서 지금의 광주만 남게 되었습니다. 이렇게 보면 현재 대한민국 부동산을 주도하는 지자체가 모두 광주시 출신이죠. 지금도 광주시의 부동산 위상은 그 주변 지역에 비해서는 높은 편입니다. 이곳을 방문할 때마다 왠지 모를 무게감이 느껴지는 이유가 여기에 있는 것이 아닌가 합니다.

직방에서 본 광주시 주요 지역의 아파트 평당가입니다.

출처직방

발음만 보아도 그런 느낌이 듭니다. 국어사전을 살펴보면, 광주광역시의 광주는 발음을 빠르게 해야 하고, 경기도 광주시의 발음은 광~주라고 길게 발음해야 하거든요. 경기도 광주가 발음부터 더 품위 있게 느껴집니다. 한자어도 다릅니다. 광주광역시는 빛 광(光)자를 쓰고, 경기도 광주는 넓을 광(廣)자를 씁니다. 지금은 당연히 광주광역시가 면적이 더 넓지만, 경기도 광주가 왜 넓을 광자를 썼는지는 앞서 설명을 통해 이해하셨을 겁니다.


설명이 좀 길어졌는데요. 경기도 광주시는 예전부터 유서 깊은 지역이었다는 말씀을 드리고 싶었습니다. 단순히 지명이 같아서 광역시와 비교한 게 아니라는 것이죠. 오히려 과거의 위상은 그 반대이기까지 했습니다. 그런데 왜 현재 위상은 이렇게 작아졌을까요? 왜 전국적으로 인지도가 낮은 지역이 되었을까요? 그리고, 앞으로도 그럴까요? 이런 질문을 던지며, 광주시에 대한 이야기를 하나하나 풀어가 보겠습니다.

광주시가 주목받지 못했던 이유는?

인지도라는 것이 그렇습니다. 눈에서 멀어지면 마음에서 멀어진다는 말이 있듯이, 대중의 눈과 귀에 노출되지 않으면 인지도는 낮아집니다. 어찌 보면 연예인 같기도 하고, 정치인 같기도 하죠.


광주시의 인지도가 과거와 비교해 낮아지게 된 것도 같은 원리라고 생각합니다. 부동산으로, 입지로 언론의 주목을 받으려면 개발이 필요합니다. 교통망이든, 상권이든, 학교 시설이든 뭔가 이전과 달라지는 이슈가 있어야 하지만, 그동안의 경기도 광주시는 그러지 못했습니다. 왜일까요?

광주시는 성남, 하남, 양평, 용인, 이천과 인접해있습니다.

출처직방

경기도 광주시 면적의 대부분은 광주산맥이 차지하고 있습니다. 광주시는 평지가 거의 없는 지형입니다. 송파구와 인접한 남한산성이 있는 남한산, 분당구와 인접한 문형산, 이천시와 인접한 태화산, 하남시와 인접한 검단산이 광주산맥과 이어져 있습니다.


게다가 도시 중앙에는 한강의 지류인 경안천과 곤지암천이 흐르고 있고, 북쪽은 그 유명한 팔당호입니다. 팔당호는 수도권, 특히 서울의 생명줄과 같은 식수원이죠. 2,000만 명 이상이 이 팔당호의 식수를 마시고 생활용수로 활용합니다. 산과 물이 좋은 광주시의 자연환경은 수도권에서 가장 훌륭한 곳이라고 해도 과언이 아닙니다.


특히 토질이 매우 우수합니다. 과거 이천시와 광주시에는 궁궐 납품용 왕실 도자기를 만들던 분원이 있었습니다. 땅의 질이 좋은 곳은 풍수적으로 좋은 곳이라고 말씀드렸지요. 농사도 잘되고, 도자기도 만들 수 있어 여러 가지 일자리를 만들어내는 지역이었습니다.


하지만 이렇게 좋은 자연환경 때문에 광주에서는 대규모 개발이 이루어지지 못했습니다. 자연히 부동산 공화국인 대한민국에서는 크게 주목을 받을 수 없는 조건이었고, 그래서 광주광역시와는 비교도 될 수 없을 정도로 인지도가 낮을 수밖에 없었습니다.


하지만 소규모 부동산 개발에 관심이 많은 분에게는 오히려 더 좋은 지역이었습니다. 대규모 개발은 어려운 조건이지만 소규모 개발은 가능하여, 광주시는 우리가 모르는 사이에 꾸준히 개발되었습니다. 1,000세대 이상의 대단지 아파트는 많지 않지만, 중소 규모의 단지들이 있습니다. 이런 중소 규모의 아파트 단지들이 광주시 전체 주거 시설의 3분의 1을 차지합니다.

변화의 조짐을 보이는 광주시

그렇지만 광주시의 입지는 수도권 중에서도 요지입니다. 대규모 개발은 없었지만, 도로망만큼은 잘 갖추어진 곳입니다. 제1, 제2중부고속도로가 광주시를 관통하고, 성남, 이천, 여주, 하남, 양평 등지로 연결되는 다양한 도로망이 있습니다. 아마 광주시에 대해 좀 아시는 분들은 이 도로망들을 통해 다른 지역으로 이동해본 경험이 있는 분들이실 겁니다. 앞으로 광주시에 사람들의 관심이 높아질수록, 도로망 역시 더 확장될 것입니다.

직방에서 본 경강선 경기광주역 주변 아파트 단지의 최근 1년간 시세 변동률입니다. 전철역의 개통은 주변 부동산에 많은 영향을 주죠.

출처직방

하지만 광주시를 교통이 편리한 지역이라고 평가하지는 않습니다. 그 이유는 그동안 철도망이 없었기 때문인데요. 2016년 성남~여주 복선 전철이 개통되었습니다. 그전까지 전철이 없던 지역이기 때문에 전철망의 공급이 이 지역에 어떤 영향을 주게 될지, 전철 역세권의 활성화 여부를 지속적으로 관찰할 필요가 있습니다.


지금까지는 성남~여주 복선 전철 개통은 광주시의 새로운 발전 동력이 되는 것으로 보입니다. 전철역 주변과 광주시 곳곳에 이전에 없던 대규모 개발이 추진되고 있기 때문입니다.

e편한세상 광주역 1단지 직방 거주민 리뷰 중 일부입니다. 교통여건 항목에서 높은 점수를 받고 있습니다.

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먼저 경기 광주 역세권 도시개발구역에 입주한 ‘e편한세상 광주역’이 있습니다. 무려 2,122세대가 한 번에 공급되었습니다. 이 아파트가 들어서기 전에는 곤지암읍에 있는 1,152세대의 킴스빌리지가 가장 큰 단지였습니다. 소형 평형으로 이루어지긴 했지만, 세대수로는 어쨌든 가장 대단지였죠. 그다음이 오포읍의 대주파크빌 832세대, 탄벌동의 동보아파트 815세대 순이었습니다.


지금까지 광주에 대단지가 없었던 이유는 상주인구가 많지 않았기 때문이고, 그 인구만으로는 1,000세대가 넘는 물량을 소화할 수 없기 때문이었겠지요. 상주인구를 늘리려면 외부 지역으로 출퇴근하는 세대들이 유입되어야 하는데, 그러기엔 교통편이 불편했습니다. 인접한 지자체로 이동하려면 43번 국도, 45번 국도, 3번 국도 등의 도로망을 이용하는 방법이 유일하기 때문이죠. 전철망이 없다는 것은 지역 발전에 있어서 이렇게 큰 걸림돌이 됩니다.


하지만 그동안 광주 광역화의 발목을 잡고 있던 전철망이 들어섰습니다. 성남~여주 복선 전철이 개통되어 광주시는 이제 자동차로만 접근할 수 있는 지역이 아니라, 전철로도 진입이 가능한 곳이 되었습니다. 광주시의 교통 환경이 획기적인 전환점을 맞이한 것이죠. 더불어 성남~장호원 간 고속화도로가 개통되었습니다. 앞으로는 성남으로의 접근도 매우 원활해질 것이라 기대됩니다.

걸림돌이었던 자연환경이
이제는 광주만의 장점으로

이러한 교통망의 확장을 바탕으로 드디어 광주에도 대규모 개발이 가능하게 되었습니다. 앞서 말씀드린 e편한세상 광주역뿐만 아니라 태전지구, 고산지구에도 약 12,000세대가 계속 공급되고 있습니다. 특히 태전지구에는 거의 같은 시기에 힐스테이트 3개 단지 4,252세대가 분양되었습니다. 아이파크, e편한세상도 함께 분양되었고요.

직방에서 본 태전동 일대 단지별 최근 3개월 시세 변동률입니다. 태전동에는 힐스테이트, e편한세상, 아이파크 등 1군 브랜드 아파트가 들어서 있습니다.

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이렇게 1군 브랜드 아파트가 대규모로 한꺼번에 개발되는 것은 이 지역의 미래 발전 가능성이 높다고 판단했기 때문이겠지요. 이 많은 주거 시설을 모두 채워줄 수요층을 예상했다는 것일 겁니다. 광주시 자체 수요는 물론이고 성남, 송파 등 인근 지역에서의 유입도 이루어질 것입니다.


광주시는 이처럼 교통망의 확장으로 지역의 쓰임새가 광역화되기 시작했습니다. 새로운 사람들의 유입은 확실히 예전과는 다른 분위기를 만들어냅니다. 이제 광주시는 더 이상 과거의 광주시가 아닙니다.

직방에서 본 최근 1년간 광주시의 세대수 현황입니다. 인근 성남에서 가장 많은 세대가 유입되었고, 서울에서도 유출된 인구보다 유입된 인구보다 더 많은 것을 확인할 수 있네요.

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현재 광주시에는 대규모 개발이 진행되고 있습니다. 역동지구, 태전지구, 고산지구, 탄벌지구 등이 그것이죠. 이러한 택지지구가 계속 개발되는 것은 현재의 규모로는 광주시에 대한 수요를 해소할 수 없기 때문에, 대규모 공급으로 해결하고자 하는 지자체의 노력이라고 보시면 됩니다. 과거 서울 수요의 폭발적인 증가로 5대 신도시를 개발했던 것과 같은 목적입니다.


광주시 대부분이 상수원 보호지역과 자연환경 보존지역으로 지정되어 있어서 개발 지역을 선정하는 단계부터 매우 어려웠을 겁니다. 하지만 개발 지역이 지정되고 추진만 된다면, 청정 지역이라는 환경 쾌적성을 밑바탕에 두고 시작하는 셈이 됩니다. 기존 신도시에서는 가질 수 없었던 조건을 하나 더 가지고 시작하는 것이죠.


현재 태전지구, 역동지구, 고산지구, 탄벌지구는 모두 환경 쾌적성이 좋은 입지입니다. 특히 태전지구와 고산지구 쪽은 조선 시대부터 알아주는 자연환경이었고요. 탄벌지구와 역동지구는 자연환경에 교통 환경까지 좋아지는 곳입니다. 광주시의 대규모 개발 택지개발지의 미래를 상상해 볼 필요가 있는 것이죠.

광주시, 어디에 관심을 두어야 할까?

그렇다면, 광주시는 대규모 개발 예정 지역에만 관심을 가져야 할까요? 그 반대의 입지, 즉 개발할 수 없는 지역도 관심을 가질 필요가 있습니다. 광주는 원래 개발지로 유명한 곳이 아니라 서울 근교의 쾌적한 주거지, 상업지, 휴양지, 업무지로서 유명했던 곳이니까요. 대형 개발을 하게 되면, 대형 개발지로의 역할을 해야 합니다. 따라서 기존의 목적을 수행하는 지역의 쓰임이 더 부각될 수 있습니다.


대형 개발지는 외부 수요가 있어야 활성화되겠지만, 기존의 미개발지는 내부 수요가 몰리게 되어 오히려 더 관심을 받게 될 것입니다. 초월읍, 도척면, 곤지암읍 등이 동 지역이 아님에도 불구하고 계속 관심을 가져야 할 이유가 이것입니다. 미개발지에 교통이 편리해지는 입지들도 함께 주목하세요. 활용도가 더 높을 수 있습니다.

경강선 개통으로 광주와 인근 지역 접근성은 크게 개선되었습니다.

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광주시의 본격적인 변화는 교통여건이 개선되면서부터 시작되었습니다. 중부고속도로의 개통으로 현대적 의미에서의 광주시가 탄생하였고, 이제 철도망까지 갖춘 지역이 되었습니다. 판교와 연결되는 경강선은 광주시의 인근 지역으로의 접근성을 개선했습니다. 1시간이 넘게 걸리던 강남과의 거리를 30분 이내로 단축했으니까요.


공사 중인 세종 고속도로가 광주시를 지나갈 예정입니다. 오포 IC를 통해 서울, 구리뿐만 아니라 세종시까지 갈 수 있습니다. 성남~장호원 간 고속도로 개통으로 동서 도로망도 좋아졌습니다. 경기도 화성시와 광주시를 연결하는 이천~오산 고속도로도 공사 중입니다. 이렇게 되면 동탄뿐만 아니라 오산까지도 연계가 되지요. 제2외곽순환고속도로에 연결되는 도로로, 경부선과 영동선으로의 접근성까지 확보하게 됩니다. 그렇게 되면, 광주시는 수도권의 모든 지역에서 관심을 가질 만한 조건을 갖추게 됩니다.


광주시는 향후 하남과 더불어 서울의 새로운 대체 주거지의 역할을 충분히 수행하게 될 것입니다. 광주시가 이제 더 이상 분당의 보조 지역이 아닌 서울을 직접 보조하는 지역이 될 것이라는 의미죠.



글. 빠숑(김학렬)

더리서치그룹 부동산조사연구소 소장

'서울이 아니어도 오를 곳은 오른다' 저자

블로그 '빠숑의 세상 답사기'


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