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두 개의 뉴타운과 함께 떠오르는 ‘성북구’

빠숑의 입지 분석 레시피 #57. 서울 부동산의 과거와 미래가 공존하는 이곳

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No.1 부동산 앱 직방이
집 구하는 모든 분에게
유용한 정보를 드리기 위해,
국내 최고의 부동산 전문가와 함께
‘부동산, 어떻게 살 것인가?’
시리즈를 기획했습니다.

그 두 번째 시리즈로,
‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’ 저자,
16년간 대형 건설사들을 대상으로
부동산 컨설팅을 해온 컨설턴트,
‘빠숑의 세상 답사기’ 블로그를
운영 중인 파워블로거,
더리서치그룹 부동산조사연구소
김학렬 소장과 함께
‘빠숑의 입지 분석 레시피’를
연재합니다.

논리적인 시각을 바탕으로
부동산 입지를 보는 시야를
넓혀드릴 칼럼과 함께
매주 수요일에 찾아가겠습니다.
(편집자 주)

성북구에 어떤 행정동이 있는지 정확히 알고 계신 분은 많지 않습니다. 심지어 사는 분들조차 집 근처 말고는 많이 헷갈릴 정도죠. 그럴 법도 한 것이, 성북구는 동도 많고, 이웃 구와의 경계도 모호합니다.


하지만 꼼꼼하게 살펴보면, 분명 성북구도 동네마다 특색을 지니고 있다는 것을 알 수 있습니다. 성북구는 과거에 대한 향수와 변화하고 있는 현재, 그리고 앞으로의 희망이 공존하는 곳이기 때문이지요. 오늘 성북구 칼럼을 다 읽고 나면 ‘아하! 성북구는 이렇게 봐야 제대로 볼 수 있구나, 이런 매력이 있는 곳이구나!’라는 판단이 드실 겁니다.


본격적으로 성북구 이야기를 하기 전에 그럼 성북구에 어떤 동들이 있는지 정리해보겠습니다. 성북구에는 동이 많으니까요.

성북구는 총 20개의 행정동으로 이루어져 있습니다.

출처직방

성북구에서 가장 유명한 동네인 성북동은 모두가 아는 부자 동네입니다. 그 위로 고금(古今)의 부동산이 어우러져 있는 정릉동이 있고, 정릉동 옆에는 요즘 높은 관심을 받는 길음동이 있습니다. 길음동 아래는 젊은이들이 모이는 삼선동동선동이 있고, 또 그 아래엔 성북구의 최남단 보문동이 있습니다. 보문동 위로는 고려대학교의 안암동이 있고요. 그 오른쪽 위로는 ‘성북구의 섬’, 종암동이 있습니다. 종암동 위로는 요즘 부동산 관련 뉴스에 자주 등장하는 지역인 월곡동장위동이 있습니다.


조금 복잡한가요? 그래도 이렇게 보니까 한 번씩은 들어본 이름이지 않나요? 혹시 동마다 특색이 다른 것도 느껴지나요? ‘그들만의 리그’로 느껴지는 부자 동네, 달동네에서 명품 뉴타운으로 바뀐 동네, 학생들의 동네, 심지어는 퇴폐 지역(?)도 있으며, 곧 친환경 명품 도시로 변할 동네도 있습니다.


서울의 과거와 현재, 미래를 모두 엿볼 수 있는 지역, 성북구. 지금부터 이 지역을 통해 서울이 어떻게 발전해 왔고, 또 어떤 미래를 보여줄지 살펴보겠습니다. 현시점 최고 인기 지역인 길음동과 향후 최고 인기 지역이 될 장위동을 위주로 설명해 드리겠습니다.

성북구의 현재, 길음동

길음동은 예전에 ‘미아리’로 불렸습니다. 현재 강북구(당시 도봉구)에 있는 미아동과 같은 동네였죠. 1975년 성북구가 도봉구에서 분리되며 미아동 일부가 지금의 길음동이 된 겁니다.


그 증거로 아직도 남아있는 지명이 하나 있어요. 바로 ‘미아리 텍사스’인데, 길음동과 종암동 사이에는 이 업소들이 아직도 남아 있습니다. 왜 미아동도 아닌 지역에 이런 이름이 있을까 의아했던 분들, 궁금증이 풀리셨나요?


계곡이 길고 물소리가 맑아 ‘길음(吉音)’이라는 지명이 생겨난 만큼, 이 동네는 북한산 줄기에 있어 자연이 좋은 곳이었습니다. 과거에 산이었으니 일부는 채석장으로 사용되기도 했으며, 공동묘지도 있었습니다.


연세가 좀 있으신 분들은 ‘미아리 공동묘지’를 기억하실 거예요. 이곳 공동묘지는 1958년 이후 망우리와 고양시 덕양구 벽제로 이장되었습니다. 이전된 그 자리에 서울 지역 철거민 등 서민들이 집단으로 거주하기 시작했는데, 그렇게 형성된 주거 지역이 바로 길음동입니다. 서울 최초의 달동네 중 한 곳이었지요.

길음동은 1기 뉴타운으로 지정되어 개발되기 시작했습니다.

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그 이후 길음동에 주민이 많아지면서 상권이 발달했고, 지하철이 개통되면서 교통의 요지가 됐습니다. 땅값이 저렴하고 서울 도심에 가까워 일자리를 구하기도 수월했으며, 도심의 생활 편의시설을 이용할 수 있었기 때문이죠. 늘 말씀드리지만 이런 곳은 결국 개발됩니다. 실제로 1기 뉴타운 지역으로 선정되어 은평뉴타운, 왕십리뉴타운과 함께 개발되었습니다.


은평뉴타운은 오히려 신규 택지개발사업에 가깝고, 왕십리뉴타운은 뒤늦게 시작하여 입주를 가장 늦게 완료했으므로, 현재 시점에서 온전하게 개발된 뉴타운 사업은 길음뉴타운이 유일하다고 봐도 됩니다. 길음뉴타운에는 여러 브랜드 아파트가 있지만, 특히 삼성물산의 ‘래미안’이 가장 많이 들어와 있는데요. 래미안이라는 주거 상품의 변화와 발전을 엿볼 수 있는 곳으로도 의미가 있습니다.

직방에서 본 길음뉴타운 일대 30평대 아파트 시세입니다. 1단지가 2단지보다, 6단지가 7단지보다 오래되었는데도 시세는 더 높습니다.

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이곳의 특징이라면 2단지보다는 1단지가, 7단지보다는 6단지가 구형임에도 비싸다는 점입니다. 왜 그럴까요?


이는 래미안 1, 6, 9단지가 가장 역세권이며, 여기에 생활 편의시설이 몰려 있기 때문입니다. 여기서 입지의 장점이 부각되지요. 아파트를 선택할 때 무조건 새것만 고집하면 안 된다는 것을 확인할 수 있는 부분입니다.


그 외 동부 센트레빌, 한화 꿈에그린, 푸르지오, e편한세상 등 브랜드 아파트들이 대부분 들어와 있으며, 여유 부지만 있으면 어떤 시공사라도 들어오고 싶어 할 만한, 인기 지역입니다.

달라진 길음동의 위상, 그 영향은?

4호선 길음역의 개통길음뉴타운의 개발로 상전벽해를 이룬 길음동은 미아삼거리 고가도로가 철거되고, 미아사거리로 변화하면서 교통 환경이 더욱 좋아졌습니다. 역세권 위주로 상권이 발전하면서 성북구에서 가장 인기 좋은 주거 지역이 되었고요. 이제는 성북구뿐만 아니라 성북구 인근 지역이나 그 외 4호선 라인의 다른 지역 분들도 들어오고 싶어 하는 곳입니다.

직방에서 본 10월 현재 길음동 전체 평균 전세가율입니다. 실거래가 이지뷰 그래프 위를 터치해보면 전세가율을 볼 수 있죠.

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특히 30대 전후 젊은 세대의 실거주지로 많은 관심을 받고 있습니다. 이들의 수요는 전세 비율로 알 수 있습니다. 길음동은 서울에서 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 가장 높은 곳 중 하나입니다. 전세가의 상승은 매매가의 상승을 유도하기도 하죠.


그래서 최근 길음동 아파트들의 시세가 많이 올랐습니다. 길음동 원주민에게는 꽤 많이 오른 금액이 아무래도 부담이 될 수밖에 없습니다. 과거에는 가격이 저렴하고 살기에도 편리한 환경이라 이주해 왔는데, 점차 발전되면서 비싸진 것이니까요.


따라서 원주민들은 인근의 월곡동으로, 장위동으로 이주하게 됩니다. 이처럼 가격을 원인으로 지역이 분화되면, 상대적으로 비싼 지역이 중심이 되고 고정적인 수요층을 가지게 됩니다. 저렴한 주거지에서 비싼 주거지로 변화 중인 길음동은 서울 주택 시장의 변화상을 엿볼 수 있는 좋은 사례입니다.

직방에서 본 계성고등학교 학군 정보입니다. 작년 서울대 진학률 등 아파트 근처 학교에 관한 정보를 쉽게 볼 수 있습니다.

출처직방

2016년 3월에는 명동에 있던 계성여고가 래미안 8단지 옆으로 이전하여 남녀공학으로 다시 개교했습니다. 인기가 많은 명문 학교인 만큼 진작부터 계성고등학교로 보내려고 이주하는 분들도 꽤 많았습니다.


때로는 학교가 그 지역의 학군을 만들기도 합니다. 또 때로는 어떤 사람들이 사느냐에 따라 학군이 변화하기도 하지요. 어쨌든 이제 길음뉴타운 내의 학교들은 이전과 다른 수준이 되었습니다. 이미 학군이라는 호재가 반영된 것이죠.


길음동은 같은 뉴타운인 왕십리에 비해서도 저렴한 편입니다. 따라서 과거보다 가격이 올랐어도 한동안은 계속 인기가 많을 것입니다. 여전히 서울시 평균 시세 대비 비싼 곳이 아니기 때문이지요. 이처럼 길음동은 ‘지역을 바꾸는 것은 사람’이라는 부동산의 핵심 원리를 제대로 보여주는 곳입니다.

성북구의 과거이자 미래, 장위동

장위동은 성북구의 과거와 미래가 있는 곳입니다. 그런 면에서 이번 성북구 칼럼을 통해 전달하고자 하는 의미를 가장 잘 나타내는 지역입니다.


과거의 성북구는 성북동을 제외하면 특별한 화제가 없는 지역이었습니다. 그저 유명한 대학교들이 있는 곳이었죠. 대부분 사람의 관심 밖에 있던 성북구는 길음 뉴타운 개발 계획이 발표되며 매스컴에 등장했고, 이후로 성북구의 동네들이 하나둘 다뤄지면서 주목을 받았습니다.


이미 개발된 서울 도심 지역은 여간해 선 다시금 주목받기가 쉽지 않습니다. ‘도심 재생 사업’이 아니면 새로운 변화가 나타나기 어렵기 때문이죠. 길음뉴타운이 주목받게 된 것도 도심 재생 사업 덕분입니다. 그런 전례를 바탕으로 향후 성북구에서 주목받을 곳을 예측해볼 수 있는데, 그 지역이 바로 ‘장위뉴타운’입니다.


장위뉴타운은 3차 뉴타운으로 지정된 곳입니다. 지정된 지 벌써 10년이 넘었지만, 2015년이 되어서야 첫 분양을 하게 됩니다. 장위2구역을 재개발한 ‘꿈의숲 코오롱하늘채’가 바로 그것입니다.

직방에서 꿈의숲 코오롱하늘채를 찾아봤습니다. 시세와 거주민 리뷰 등 단지에 관한 자세한 정보를 확인할 수 있네요.

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장위뉴타운은 뉴타운 지역 중 최대 면적이라는 점에서 주목해야 할 필요가 있습니다. 마치 길음뉴타운이 그랬던 것처럼 장위동의 거의 전체 면적이 뉴타운으로 지정되어 있지요. 그래서 길음뉴타운 이상으로 기대가 되는 곳입니다. 더군다나 길음은 주거지로는 부적합한 산악 지대였지만, 장위동은 대부분 평지라는 사실도 기대감을 더합니다.


앞으로 부동산 시장에서는 자연환경의 쾌적성이 점점 더 중요하게 대두될 것입니다. 그런 점에서 장위동은 매우 뛰어난 입지입니다. 넓고 반듯한 도로 여건에 강북 최고 인기 공원인 북서울 꿈의숲공원부터 월계근린공원, 우이천, 천장산, 오동근린공원까지. 입지 전체가 훌륭한 자연환경에 둘러싸여 있습니다. 또한 주변에 대규모 개발계획이 준비된 광운대역석계역이 있고 지하철 1호선, 4호선, 6호선을 모두 이용할 수 있습니다.

장위동을 성북구의 미래라고 하는 이유

물론 본디 넓은 지역에다가 이미 많은 사람이 사는 만큼, 여러 가지 이해관계가 얽혀 수월하게 추진되지는 못할 것입니다. 하지만 최근 부동산 경기가 살아나며 미래 가치에 대한 확신이 높아지고 있어서 장위뉴타운 사업도 본격적으로 추진될 가능성이 매우 높습니다.


아직 과거의 성북구 모습을 가지고 있지만, 장밋빛 미래를 보여줄 확실한 잠재력이 있는 곳, 그래서 이 장위동을 계속 관심을 두고 지켜보고 싶습니다. 곧 입주를 앞둔 1구역, 5구역을 통해 향후 시장의 판도를 알 수 있겠지요.

서울의 마지막 택지개발 지구인 마곡지구의 아파트 시세는 아시다시피…

출처직방

강서구 마곡지구가 개발된 후, 서울에는 더 택지개발 사업을 할 공간이 없습니다. 결국 신규 주택을 공급하거나 새로운 상권을 만들려면 기존 도심을 재생하는 수밖에 없는 것이지요. 서울에서도 많이 낙후된 지역들은 도심 재생을 해야만 다시 활성화될 수 있습니다. 따라서 서울의 향후 20~30년은 도심 재생 사업이 부동산 개발의 중심이 될 것입니다.


강북 지역에서는 아무래도 많이 낙후된 성북구에 가장 많은 도심 재생 사업이 시행될 것입니다. 먼저 시작한 길음동은 이미 마무리 단계이고 정릉동, 삼선동, 보문동, 월곡동, 장위동 등이 이 재개발 바통을 이어받을 것입니다. 특히나 동 전체가 재개발 지정 구역인 장위동이 가장 많이 변화할 지역으로 기대가 됩니다. 결국 성북구는 향후 20년 동안 언론의 지속적인 주목을 받을 것이며, 회자되면 될수록 더욱더 잘 나가는 지역이 될 것입니다.

강북 최고 인기 공원 중 하나인 북서울꿈의숲의 모습입니다.

출처CC-BY-SA, 위키피디아 Sim1992

지금의 성북구는 새것과 헌 것이 혼재되어 있어 사람들이 선호하는 지역은 아니지만, 개발이 본격화되고 정비가 가시화되기 시작하면 관심을 가질 수밖에 없는 입지입니다. 물론 성북구 내에서도 자연환경과 교통이 편리한 지역을 중심으로 개발 주체의 선택을 받게 되겠지요.


조선 시대까지는 서울 밖, 서울 성곽의 북쪽(城北)에 있는 단순한 입지였지만 지금은 위치만으로도 변두리가 아닙니다. 서울에서 손꼽는 부자 동네가 있으며, 가장 생활하기 편리한 곳 중 하나입니다. 게다가 주변에 신규 도심들이 생겨나기 시작하면서 이제 완연한 서울의 중심 지역이 되어 가는 중입니다.


중앙에 위치하면 사람이 많이 모이고, 유동 인구가 많아지죠. 이 두 가지 조건만 갖춰진다면 해당 입지에 대한 수요는 절대 줄어들지 않습니다.


성북동에서 장위동까지, 성북구의 모든 동은 각자의 매력을 뽐내며 점점 더 세련되어질 겁니다. 언론에 성북구 부동산 관련 기사가 날 때마다 이 지역의 미래를 상상해 봅시다. 종로구 대학로에서 삼선동을 지나 돈암동 미아리 고개를 건너고, 종암동 미아사거리를 거쳐 장위동 앞 북서울꿈의숲까지 이어지는 길을요. 또 얼마나 달라질지, 어떤 사람들이 이곳을 찾게 될지 기대하면서 말이지요.



글. 빠숑(김학렬)

더리서치그룹 부동산조사연구소 소장

'서울이 아니어도 오를 곳은 오른다' 저자

블로그 '빠숑의 세상 답사기'


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