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매매 계약 후 시세 급등, 계약을 취소하려고 한다면?

새벽하늘의 부동산 아울렛 #37. 법을 잘 알고 움직이느냐에 따라 해제할 수도, 방어할 수도 있겠죠.

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성공적인 투자 경험으로
15년간의 공무원 생활을 청산하고,
부동산/경매 전문 리츠사 및 로펌
이사직을 거쳐
현재 부동산 투자/무역분야 법인의
대표이자 다꿈스쿨 멘토인
새벽하늘과 함께
'새벽하늘의 부동산 아울렛'을
연재합니다.

내 집 마련부터
부동산 재테크와 법률까지 아우르는
알찬 내용의 칼럼으로 매주 화요일
여러분을 찾아뵙겠습니다.
(편집자 주)

9·13 부동산 대책 이후 수도권 부동산 시장이 잠시 소강상태를 보이지만 얼마 전까지 서울 및 일부 수도권 시장에서는 단기간 몇억이 오르는 사례가 빈번했다.


이런 현상이 벌어진 데는 아이러니하게도 정부가 추진한 주택 수요 억제 정책의 영향이 컸다. 단기간에 임대주택으로 묶여버린 주택이 많아지다 보니 매물이 확연히 줄어들었는데 동시에 매수 심리는 강해지면서 소위 ‘부르는 게 값’인 시장이 되어버린 것이다.


재미있는 건 그렇게 가격이 급등했다면 안 사면 그만인 것을 오히려 앞다투어 매수하려는 사람이 많았다는 것이다. 가격이란 수요와 공급의 법칙에 의해 결정되는데 그 안에서 가장 큰 몫을 차치하는 것은 역시나 심리임이 여실히 드러났다.


주택 가격 안정을 위해 수요를 줄이는 정책을 펼쳤지만, 그보다 공급이 더 줄어드는 형국이 되면서 가격이 급등해버렸다. 이를 통해 시장이라는 것은 그렇게 단순하지 않다는 것을 다시금 느끼게 된다. 어쨌건 이런 현상으로 인해 매매 계약 후 벌어지는 일들도 다양했다.

직방 ‘실거래가 이지뷰’로 본 서울 아파트 매매 시세. 시세 흐름과 거래량을 시계열로 확인할 수 있어 유용하다.

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매매계약 체결 후,
갑자기 가격이 급등한 경우

예컨대 3억 원에 매매 계약을 체결하면서 계약금으로 3천만 원이 오갔다. 계약조건은 계약일로부터 1개월 후 중도금 4천만 원, 2개월 후 잔금을 치르는 내용이었다. 그런데 계약 후 일주일이 지났을까, 갑자기 시세가 오르기 시작했고 급기야 1억 원이 올라 매매시세는 4억 원이 되었다.


이렇게 되면 어떤 현상이 벌어질까? 당신이 매수인이라면 무척이나 기분이 좋을 것이다. 하지만 매도인 입장은 어떨까? 당연히 계약을 파기하고 싶어질 것이다.


실제로 얼마 전까지만 해도 서울, 경기 지역의 아파트 매매가 급등으로 이런 분쟁이 여기저기서 터져 나왔다.


매도인 입장에서는 깔끔하게 계약금 3천만 원을 기준으로 매수인에게 배액에 해당하는 6천만 원을 지급하고 계약을 해제하면 된다. 매도인 입장에서는 1억 원이 올랐으니 3천만 원을 지급한다 해도 이익이기 때문이다.


그런데 실무적으로는 매수인이 이를 호락호락하게 받아주지 않는다. 자신의 계약금 3천만 원과 더불어 추가로 3천만 원을 더 돌려받는 것보다 그냥 매매가 정상적으로 진행되기를 바랄 것이다. 매수인이 계약해지에 응하지 않을 경우 매도인 입장에서는 계약해제를 통지하고 배액을 상환하면 되는데, 문제는 매수인의 은행계좌를 모른다. 이럴 땐 어떻게 해야 할까?


그럴 때는 법원에 그 배액에 해당되는 6천만 원을 공탁하면 된다.

법원에 계약금 배액을 공탁해도 계약해제 효력이 발생한다.

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반드시 공탁해야만 계약해제 효력이 발생하는 것은 아니다.


만약 매수인이 계약해제에 동의하였고 약속시간과 장소를 정해 해약금 6천만 원을 받기로 했다. 그런데 매도인은 그 약속대로 돈을 준비해 약속장소에 나갔지만, 매수인은 약속을 어기고 해약금을 받고 있지 않은 상태라면 굳이 공탁하지 않아도 이미 그 약속 시간에 해약금이 제공된 것으로 간주하여 매매계약이 해제된다는 대법원의 판례가 있다(대법원 91다2151판결).

매수인 입장에서 방어하려면?

그렇다면 매수인 입장에서는 계약 해제를 합법적으로 방어할 방법이 없을까?


우리가 통상 부동산 매매계약을 체결할 때는 매매 대금의 지급을 3단계로 나누어 계약한다. 1단계가 계약금이고 2단계가 중도금, 그리고 3단계가 잔금이다. 그런데 위 사례처럼 계약금을 배액 상환하면서 계약을 해제할 수 있는 시기는 1단계 계약금만 주고받은 상태에서만 가능하다. 만약 2단계인 중도금까지 오갔다면 양측의 합의가 아닌 이상 일방의 의사만으로 계약해제가 불가능해진다.


그렇다면 매수인 입장에서 계약해제를 막을 방법은 중도금을 지급하는 것이다. 그런데 위 사례처럼 중도금을 지급하기로 한 일자는 계약일로부터 1개월 후인데 그 전에 중도금을 지급해도 되는 걸까?


대법원 판례를 보면 ‘가능하다.’(대법원 2004다11599, 판결).


물론 여러 정황을 종합해야 하겠지만 대법원의 판단은 ‘이행기(중도금 지급일)의 약정이 있는 경우라 하더라도 당사자가 채무의 이행기 전에는 착수하지 아니하기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 이행기 전에 이행(중도금 지급)에 착수할 수 있다.’는 것이다.


즉, 매수인 입장에서는 계약서에 정해진 중도금 일자보다 더 앞당겨 중도금을 지급하는 것이 별다른 문제가 되지 않는다는 것이고, 이럴 경우 매도인이 일방적으로 계약금 배액을 상환하며 계약을 해제할 수 없는 상황이 되는 것이다.

‘중도금 드렸는데 무슨 말씀이신지?’ 중도금 지급 단계 이후로 넘어가면 일방적으로 계약을 해제할 수 없다.

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이처럼 가격이 급등하는 시장에서는 누가 얼마나 법을 잘 알고 움직이느냐에 따라 계약을 해제할 수도, 해제를 방어할 수도 있다. 요즘처럼 시세 변동이 심한 시기에 부동산을 거래한다면 반드시 체크해 두시길 바란다.



글. 새벽하늘 김태훈

<나는 부동산 경매로 슈퍼직장인이 되었다> 저자

새벽하늘의 경매이야기(블로그)

다꿈스쿨 멘토


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