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1주택자들이 ‘재개발’로 눈을 돌리는 이유는?

월천대사의 학군과 부동산 #18. 일반 분양은 어렵고, 재건축은 규제가 심하고...
직방 작성일자2018.10.22. | 13,351  view
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그 네 번째 시리즈로
<월천 재테크 학군과 부동산>
블로그를 운영 중인 파워블로거이자
<나는 부동산으로 아이 학비 번다>의 저자
이주현 대표와 함께
‘월천대사의 학군과 부동산’을
연재합니다.

학군과 부동산의 관계를
보다 통찰력 있게 파헤쳐보는 시간,
매달 여러분을 찾아갑니다.
(편집자 주)

최근 투자자뿐 아니라 실수요자도 ‘재개발’로 눈을 돌리고 있습니다.

source : 직방

지난달과 이번 달은 연이은 부동산 대책으로 유난히 바쁘게 흘러가고 있습니다. 9·13 부동산 대책이 발표되고, 9·21 공급 대책을 통해 30만 호 공급안이 나왔습니다. 그리고 대책의 후속 조치인 주택공급에 관한 규칙 일부 개정안이 11월 말 공포·시행을 앞두고 있습니다.


9·13 부동산 대책의 주요 내용은 보유세 강화와 심화된 대출 규제, 청약제도의 개선 그리고 임대사업자 혜택의 축소입니다. 즉, 주택은 거주하는 곳 한 채 외에는 추가 구매를 하지 말라는 정부의 메시지인 것입니다.


대책이 나오고 나서 가장 동요한 계층은 1주택자입니다. 특히 그중에서도 신혼 때 마련한 소형 주택에 거주하고 있거나, 똘똘하지 못한 한 채를 보유하고 있어 ‘갈아타기’를 고려하는 1주택자에게는 여러모로 반갑지 않은 대책입니다.


그렇다면, 갈아타기를 고려하는 1주택자는 어떤 사람들일까요? 이들은 대부분 30대 후반에서 40대로, 신혼 때 마련한 1주택을 소유하고 있을 겁니다. 현행 청약 가점 제도상 무주택 기간에서 만점을 받기 어렵기 때문에 가점은 낮고, 신혼부부 특별공급 대상에서도 당연히 제외됩니다. 어느 정도 소득이 뒷받침되어서 이제는 아이를 위해 더 나은 곳으로 이사를 희망하는 이들은 고민이 많을 수밖에 없습니다.


일반 분양은 어렵고, 재건축은 규제가 너무 심해졌습니다. 이들이 선택할 수 있는 대안은 무엇일까요? 오늘은 최근에 주목받고 있는 ‘재개발’을 위주로 요즘 부동산 시장에 대한 이야기를 이어가 보도록 하겠습니다.

재개발이 ‘핫’한 세 가지 이유

재개발은 도로, 상하수도, 공원, 학교 주차장 등 정비 기반 시설이 열악하고 노후, 불량 건축물이 밀집된 ‘지역’을 개발하는 사업입니다.


반면 재건축은 정비 기반 시설은 양호하지만 노후한 ‘건축물’을 대상으로 한다는 점에서 차이가 있습니다.

재개발과 재건축, 말은 비슷하지만 다른 개념입니다.

source : 직방

위에서 말씀드린 상황이 반영되어 요즘에는 투자자뿐 아니라 실수요자까지 재개발에 관심을 보이고 있습니다. 최근 투자자와 실수요자들이 재개발에 주목하는 이유는 크게 세 가지입니다.


첫째, 재건축의 투자금이 상승해서 재개발이 그 대안으로 떠오르고 있기 때문입니다. 재건축 단지들은 이번 서울 부동산 상승장을 주도한 원인 중 하나라고 봐도 무방한데요. 매매가격 자체도 오른 데다 노후한 주택의 특성상 전·월세 가격도 낮고 대출은 예전처럼 나오지 않으니 투자금이 상승한 것입니다.


둘째, 재개발은 재건축에 비해 상대적으로 거래가 쉽기 때문입니다. 재건축은 주택 가격 급등의 주범으로 지목되면서 재건축 연한을 기존 30년에서 40년으로 변경하는 안이 고려되고 있고, 안전진단 강화, 재건축초과이익환수제 부활 등 여러 가지 규제를 받고 있습니다. 그리고 8·2 부동산 대책 이후 조합원 지위 양도 금지 규정에 따라 예외 조항 물건이 아니면 사실상 구매가 어렵습니다. 또한, 재건축은 대부분 좋은 입지에 진행되고 있는 경우가 많아 인기가 높을 수밖에 없습니다.


셋째, 청약 당첨의 높은 문턱을 경험한 사람들이 실거주를 목적으로 재개발 입주권에 관심을 두기 시작했기 때문입니다. 위에서 말씀드린 1주택자들처럼, 청약을 통해 신축 아파트를 분양 받는 것이 어려워진 사람들이 신축 아파트를 손에 넣기 위한 대안으로 재개발을 생각하는 것입니다. 조금 복잡하고 어렵지만, 결과적으로 신축 아파트를 구할 수 있다는 점에서는 같고, 최근에는 언론에서도 재개발을 자주 다루고 있어 예전보다 재개발이 그렇게 낯선 분야가 아니게 되기도 했습니다.


그 외에도 물건 자체의 감정평가액이 적어 보유세 부담 또한 적다는 점, 재개발지 주변 시세의 상승으로 사업성이 올라갔다는 점도 재개발이 ‘핫’해진 이유라고 볼 수 있겠죠.

직방에서 본 마포래미안푸르지오의 지난 2년간 시세 변동률입니다. 새 아파트에 대한 수요가 얼마나 뜨거운지를 보여주는 상승률이죠. 직방으로 주요 단지의 시세 동향을 파악해두면 투자나 실거주 집 마련에 많은 도움이 됩니다.

source : 직방
가치가 올라가는 재개발 지역의 특징은?

재개발은 기본적으로 열악한 동네에 개발되는 물건입니다. 당연히 처음에는 인기가 없습니다. 하지만 개발 구역이 하나둘씩 완성되면서 입주하는 단지가 나오기 시작하면 철거된 지역의 바뀐 모습이 가시화됩니다. 이때부터는 직주근접의 편리함과 신축 대단지의 장점이 부각되면서 가격 상승이 이루어집니다.


그 뒤엔 사업성 부족으로 진행하지 못했던 인근 재개발조합들도 다시 움직이게 되는데, 올 상반기가 그러한 시점이었습니다. 일단 인근 지역에 거주하는 분들이 동네가 바뀌는 모습을 보게 되고, 이웃이 조합원이었기에 구전효과도 만만치 않습니다. 그래서 재개발지는 한 구역이 성공하면 인근 구역도 사업이 진행되는 경우가 많죠.


재개발지는 ‘뉴타운’으로 불리는 곳이 대다수인데요. 아래와 같은 특징을 모두 가진 뉴타운 지역은 완성되면 가치가 올라갑니다.

위 조건을 만족하는 지역은 가치가 오를 수밖에 없습니다.

source : 직방
서울의 인기 재개발 지역은?

최근에 1~2년 사이 활발히 분양하고 있거나 분양 예정인 서울의 대표적인 인기 재개발지역은 마포구와 서대문구, 은평구, 동대문구, 성북구, 강북구 마지막으로 영등포구입니다. 이외에도 양천구, 노원구, 송파구에서도 재개발 사업이 진행 중입니다.


아파트 밀집 지역이었던 곳은 재건축으로, 노후한 주택이 밀집된 곳은 재개발로 진행되는데, 일부 주택지는 주택 재건축으로 진행되기도 하니 주의해야 합니다. 반대로 아파트지만 재개발구역 내에 개발되어 재개발로 진행되는 곳들도 있습니다.

서울 곳곳에서 재개발 사업이 진행되고 있습니다.

source : 직방
재개발, 주의해야 할 점은?

재개발 사업은 새 아파트를 받는 방법이고, 최근 부동산 시장 상황에서 장점이 많은 방법이지만, 꼭 주의해야 하는 부분들이 있습니다.


먼저, 조합원의 수가 많기 때문에 사업 진행이 좀 더딘 편입니다. 실수요자에게는 올해나 내년에 곧 분양할 예정인 관리 처분 전후의 물건지를 추천하는 편인데요. 정말 안타까웠던 방배 13구역의 이슈를 보더라도 관리처분을 통과했다고 해서 꼭 안심할 수 있는 것은 아니기 때문에 리스크가 있는 투자 방식이라는 점도 잊으면 안 됩니다. 재건축처럼 노후한 아파트라도 주변 거주 요건이 양호한 곳을 구입하는 것이 아니기에 사업이 멈추거나 지체된다면 세입자 구하기가 어려워질 때도 많습니다. 여기저기 수리해 주어야 하는 유지보수비도 들어갑니다.


또한 주변 시세 상승으로 서울시 재개발지의 프리미엄은 급격히 상승한 상태입니다. 이제는 새로 바뀐 8·2 부동산 대책으로 재당첨금지에 해당하지 않는 세대이면서 9·13 부동산 대책으로 강화된 대출 요건에도 대출이 가능한 실수요자 또는 현금 부자만이 입주권을 구매할 수 있는 상황입니다. 실거주 목적으로 입주까지 기다리지 않고 투자 목적으로 입주권을 산다면 이 점을 꼭 고려해야 합니다. 받아줄 수 있는 수요가 줄어든 셈이니까요.


하지만 반대로 실수요자로 무주택이거나 1주택 이하에 대출이 가능한 세대라면 투자자가 진입할 수 없는 시장이 되어버린 입주권 구매에서 우위를 가질 수 있습니다. 입주권 대출은 크게 이주비대출과 중도금대출 두 가지가 있습니다.

강화된 대출 요건으로 입주권 수요가 줄어들고 있다는 점도 꼭 기억해야겠습니다.

source : 직방
신축, 준신축, 신축이 될 것

지금의 인기 종목의 핵심은 신축인지, 준신축인지, 신축이 될 것인지. 이 세 가지로 압축되는 것 같습니다. 저는 아무래도 신축이 대세라고 생각합니다. 소득이 받쳐주는 실수요층이라면 누구나 새집에 살고 싶은 열망이 있을 수밖에 없습니다. 신축 수요와 가격이 훨훨 날아오르니 구축도 덩달아 가격이 절반 이상 따라가는 ‘키맞춤’을 하는 양상입니다.


곧 재건축 재개발지에서 분양이 재개됩니다. 정말 목 빠지게 기다리고 있는 청약지들이 올겨울에는 꼭 개관하면 좋겠습니다. 청약을 기다리는 모든 구독자분들에게 행운이 있기를 응원합니다. 서울 시내에 웬만한 청약지는 입지가 좋습니다. 서울 시내 신축은 ‘사랑’입니다.


더불어 몇 달 전 주간 시세 상승률 1위를 달성했던 광명 외에도 경기도의 수원 안양 등의 재개발지도 올 상반기 인기가 뜨거웠었는데요. 이 내용도 차차 다뤄보도록 하겠습니다. 다음 칼럼에서는 ‘학군이 왜 꼭 지표로만 가지고 설명이 되지 않는가’에 대한 이야기를 나눠볼까 합니다. 지표로는 절대 알 수 없는 엄마들만이 아는 그 동네 인기 학교의 비밀, 궁금하지 않으세요? 그들만의 세상에서 만나 뵙겠습니다.



글. 월천대사

<나는 부동산으로 아이 학비 번다> 저자

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